Of het slim is om eigen geld te gebruiken voor de financiering van je woning hangt vooral af van het nettorendement dat je verwacht te behalen op je vermogen. Levert je eigen geld netto, dus na belasting, minder rendement op dan een hypotheek je na verrekening van de belastingaftrek netto kost? Dan is het voordeliger om je eigen geld in de woning te investeren. Verwacht je een hoger nettorendement dan de nettokosten van een hypotheek? Dan kan lenen juist aantrekkelijker zijn. Hoe hoger het nettorendement dat je gaat missen, hoe hoger de ‘kosten’ van eigen geld in de woning.
Geen no-brainer meer
Het is lange tijd zo geweest dat mensen voor de financiering van hun woning bijna vanzelfsprekend een zo hoog mogelijke hypotheek namen. Ook als ze genoeg vermogen hadden om de woning zelf te betalen. Je kon zonder veel moeite een hoog rendement behalen op je vermogen. En doordat je de rente voor de inkomstenbelasting onbeperkt kon aftrekken van je inkomen, was de financieringslast netto eigenlijk altijd wel lager dan de netto-opbrengst van je vermogen. Dat is de laatste jaren drastisch veranderd: de overheid heeft het fiscale voordeel van eigenwoningleningen steeds verder beperkt. Daarbij komt dat het door de lage rente niet meer mogelijk is om na aftrek van belasting nog een redelijk rendement over te houden. Tenzij je bereid bent om beleggingsrisico te lopen, bijvoorbeeld door te beleggen in effecten.
Rekenvoorbeeld
Je wilt een huis kopen van 300.000 euro en beschikt over 200.000 euro aan eigen middelen. Stel je hebt de mogelijkheid om te kiezen tussen ofwel 300.000 euro lenen bij de bank, ofwel 200.000 euro lenen en 100.000 euro eigen geld in de woning stoppen.
Voor dit voorbeeld zetten we de hypotheekrente bij de bank op 3,5% en het inkomstenbelastingtarief waartegen je de rente kunt aftrekken stellen we, om het rekenen makkelijker te maken, op 40%. Dan heb je 40% x 3,5% = 1,4% fiscaal voordeel en kost die laatste 100.000 euro aan hypotheek je netto 3,5% − 1,4% = 2,1%.
Over de laatste 100.000 euro aan eigen geld betaal je in box 3 stel effectief 1,35% % belasting (2022). Je moet dan minimaal 3,45% rendement maken op je vermogen om daar na aftrek van 1,35% box 3-heffing ook minstens 2,1% aan over te houden. Denk je dat je minstens 3,45% rendement kunt maken? Overweeg dan om ook die laatste 100.000 euro te lenen. Anders is het financieel gezien voordeliger om eigen middelen in de woning te investeren.
In dit voorbeeld is het eigenwoningforfait – een percentage over de WOZ-waarde van de woning die als inkomen in box 1 in aanmerking wordt genomen – buiten beschouwing gelaten. Dat kan ook, omdat 3,5% rente over de ‘eerste’ 200.000 euro aan hypotheek meer is dan de bijtelling van 0,45% over de WOZ-waarde van stel 300.000 euro. Als je de afweging wilt maken om ‘alles of niets’ met eigen geld of met hypotheek te financieren, moet je ook rekening houden met het eigenwoningforfait om een eerlijk vergelijk te maken.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.