Frankrijk heft sinds jaar en dag een (aparte) vermogensbelasting. Als bezitter van een tweede huis in Frankrijk kunt u daar ook mee te maken krijgen. Deze vermogensbelasting staat helemaal los van de inkomstenbelasting die u eventueel moet betalen als u uw vakantiehuis (ook) verhuurt. En de plus-value-heffing die u in Frankrijk betaalt als u het huis met winst verkoopt.
IFI in plaats van ISF
Per 2018 werd in Frankrijk de Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) vervangen door de Impôt sur la fortune Immobilière (IFI). De IFI is in tegenstelling tot de vroegere ISF een vermogensbelasting die alleen op onroerende zaken betrekking heeft. Voor iemand met alleen een tweede huis in Frankrijk maakt dat feitelijk geen verschil.
Waarde niet meer dan € 1,3 miljoen?
U hoeft alleen vermogensbelasting in Frankrijk te betalen als het totale belastbare Franse vermogen van uw huishouden meer dan € 1.300.000 bedraagt. Dat wil zeggen de waarde van het Franse huis minus de aftrekbare schulden. Wanneer de waarde van het Franse huis niet meer bedraagt dan € 1.300.000, is het niet van belang of hierop nog schulden in mindering komen. Want ook zonder aftrek van schulden hoeft u dan geen Franse vermogensbelasting te betalen.
Beperking aftrek schulden
Is de waarde van uw Franse vakantiewoning meer dan € 1.300.000? Dan maakt het wél uit of er een financieringsschuld in verband met de Franse woning is. Omdat die de heffingsgrondslag voor de Franse vermogensbelasting kan verlagen. Waardoor u minder belasting in Frankrijk hoeft te betalen. De aftrekbaarheid van schulden is sinds de invoering van de IFI in bepaalde gevallen beperkt.
Aflossingsvrije leningen
In beginsel daalt de aftrekbare schuld naar gelang de contractueel overeengekomen aflossingen plaatsvinden. Maar betreft het een ‘aflossingsvrije lening’ die pas aan het eind van de looptijd ineens wordt afgelost? Dan wordt voor toepassing van de IFI de lening geacht lineair te worden afgelost, te rekenen vanaf de ingangsdatum van de lening. De fictieve jaarlijkse aflossing wordt berekend door de oorspronkelijke hoofdsom te delen door de looptijd van de lening in jaren.
Leningen zonder einddatum
De Franse regering wil voorkomen dat de eigenaar van een vakantiehuis de heffingsgrondslag voor de IFI langdurig laag kan houden door het afsluiten van leningen zonder einddatum waarop niet wordt afgelost. Daarom is bepaald dat bij dergelijke leningen jaarlijks forfaitair een twintigste deel van de oorspronkelijke leensom afgaat. Oftewel voor toepassing van de IFI wordt de lening fictief in 20 jaar lineair afgelost. Ook als feitelijk geen aflossingen plaatsvinden.
Leningen bij bv of familie
Schulden die direct of indirect, via tussenkomst van een of meer vennootschappen, zijn aangegaan met de schuldenaar zelf, diens partner of minderjarige kinderen, zijn sowieso volledig van aftrek uitgesloten. Schulden die u bij uw eigen bv hebt afgesloten, zijn dus niet aftrekbaar. Voor schulden bij (een vennootschap van) andere familieleden – zoals (groot)ouders, (klein)kinderen, broers, zusters – geldt dat aftrek alleen mogelijk is als er normale leningsvoorwaarden gelden. Naast een zakelijke rentevergoeding is daarbij in het bijzonder van belang dat afspraken zijn gemaakt over de aflossing van de schuld en ook daadwerkelijk aflossingen plaatsvinden.
Waarde meer dan € 5 miljoen?
Bij zeer dure woningen wordt de aftrekbaarheid van schulden nog verder ingeperkt. Bedraagt de waarde van uw Franse onroerend goed meer dan € 5 miljoen en is het totaal van de aftrekbare schulden meer dan 60% van die waarde? Dan wordt slechts de helft van het gedeelte dat uitkomt boven 60% van de waarde in aftrek toegelaten. Tenzij u kunt rechtvaardigen dat u de schulden niet voornamelijk met een fiscaal doel bent aangegaan.
Gebruik van een SCI
In plaats van rechtstreeks privé kan een tweede huis in Frankrijk ook indirect via een zogenaamde Société Civile Immobilière (SCI) worden gehouden. Dat is een soort burgerlijke vastgoedvennootschap die door minimaal 2 mensen wordt opgericht. Fiscaal wordt in beginsel door de SCI heen gekeken. Dat wil zeggen de bezittingen en schulden alsmede de inkomsten en uitgaven van de SCI worden toegerekend aan de participanten. Maar volgens het tussen Nederland en Frankrijk gesloten verdrag ter voorkoming van dubbele belasting worden participaties in een SCI als roerend vermogen aangemerkt. En mag Frankrijk geen vermogensbelasting heffen over participaties in een SCI die door een inwoner van Nederland worden gehouden. Maar daarvan hebt u pas voordeel als de waarde van de Franse woning minus aftrekbare schulden meer dan € 1.300.000 bedraagt. Anders is immers sowieso geen Franse vermogensbelasting verschuldigd.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.