De financiering van een eigen huis

Belastingvrije schenking

Als je in de leeftijd tussen 18 en 40 jaar bent, mogen je ouders (en andere personen) je eenmalig maximaal ruim een ton belastingvrij schenken. Voorwaarde is dat je het bedrag besteedt aan je eigen woning (hoofdverblijf) of aan het aflossen op je eigenwoningschuld (box 1). Gesteld dat je ouders dat natuurlijk zelf ook willen, is dat eigenlijk altijd voordelig om te doen. Ook als je ouders je daarnaast eventueel nog geld lenen voor een eigen huis. Je bespaart er ruim € 20.000 erfbelasting mee, die je in de toekomst zou moeten betalen als je die ton als onderdeel van je erfdeel zou ontvangen van je ouders à 20% erfbelasting.

Het is overigens de vraag of deze vrijstelling nog lang zal blijven bestaan. Ambtenaren van het Ministerie van Financiën beschrijven in het rapport ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’ 169 beleidsopties voor de toekomst. En afschaffing van de hoge schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is daar één van. Ook buiten de politiek gaan stemmen op om de vrijstelling af te schaffen. Volgens economen zou de vrijstelling een  verstorend, prijsopdrijvend effect op de woningmarkt hebben. Redenering daarbij is dat personen door de schenking die zij ontvangen hogere prijzen kunnen bieden voor woningen.

Lenen of eigen geld inzetten?

Ook al krijg je eventueel een belastingvrije schenking, dan nog koop je daar tegenwoordig geen huis meer voor. Je zult dus meer financiële middelen nodig hebben. Gesteld dat je (spaar)geld hebt om daarvoor te kunnen gebruiken, is het de vraag of het slim is om dat in een eigen huis te investeren. Of is het voordeliger om te lenen? En als je dan zou lenen, kun je dat dan beter bij je ouders doen of bij de bank?

Of het aantrekkelijk is om eigen geld te gebruiken voor de financiering van je eigen woning hangt vooral af van het nettorendement dat je verwacht te behalen op je vermogen. Levert je eigen geld netto – dat wil zeggen na belasting – minder rendement op dan een hypotheek je na verrekening van de belastingaftrek netto kost? Dan is het voordeliger om je eigen geld in de woning te investeren. Staat je geld op een spaarrekening tegen 0% rente? Dan hoef je niet lang na te denken en is eigen geld gebruiken goedkoper dan geld lenen. Maar verwacht je een hoger rendement te kunnen maken, dan geldt: hoe hoger het nettorendement is dat je gaat missen, hoe hoger de ‘kosten’ zijn van eigen geld in de woning stoppen.

Rekenvoorbeeld

Stel je voor dat je een huis koopt van € 300.000 en je beschikt privé over € 200.000 aan eigen middelen. Stel je hebt de mogelijkheid om te kiezen tussen ofwel € 300.000 lenen ofwel € 200.000 lenen en €100.000 eigen geld in de woning stoppen. Stel de hypotheekrente die je over de lening moet betalen is 1,5%. En het inkomstenbelastingtarief waartegen je de rente kunt aftrekken stellen we – om het hoofdrekenen makkelijker te maken – op 40%. Dan heb je 40% x 1,5% = 0,6% fiscaal voordeel en kost die laatste €100.000 euro aan hypotheek je netto 1,5% − 0,6% = 0,9%. Stel dat de box 3-belasting over je spaargeld effectief 1,2% bedraagt. Je moet dan minimaal 2,1% rendement maken op je eigen geld om daar na aftrek van 1,2% box 3-heffing ook minstens 0,9% aan over te houden. Denk je dat je minstens 2,1% rendement kan maken? Dan kun je beslissen om ook ‘die laatste € 100.000’ te lenen. Anders is het financieel gezien voordeliger om eigen middelen in de woning te investeren.

Afbeelding 1: eigen geld gebruiken vs. lening box 1 

Lenen bij je ouders of bij de bank?

Het maakt voor jou als kind fiscaal niet uit of je een lening voor je eigen woning bij de bank afsluit of bij je ouders. De rente is in principe gewoon aftrekbaar van je inkomen in box 1. Wel moet je aan de gebruikelijke voorwaarden voldoen. Zoals aflossen van de lening in maximaal 360 maanden volgens een lineair of annuïtair schema. En je moet bij je belastingaangifte informatie over de lening verstrekken aan de Belastingdienst.

Voor je ouders kan uitlenen van geld aan jou een voordeel of een nadeel opleveren. Als het geld nu bijvoorbeeld op een spaarrekening staat te verpieteren bij je ouders, gaan zij erop vooruit door het geld aan jou uit te lenen tegen een redelijke rente. Maar als het rendement dat je ouders kunnen behalen door te beleggen hoger is, dan gaan zij er juist op achteruit.

Wanneer je ouders privévermogen (box 3) aan je uitlenen, maakt het voor de belasting die zij moeten betalen niet uit hoeveel rente zij over de lening krijgen. De belasting die zij in box 3 betalen staat namelijk los van het werkelijke rendement.

Soms meer fiscaal voordeel in box 3

Wanneer je al een substantieel vermogen in box 3 bezit, kan het voorkomen dat je meer fiscaal voordeel hebt als de lening bij jou in box 3 valt in plaats van in box 1. Een lening valt – als je starter op de woningmarkt bent – in box 3 als je bijvoorbeeld niet tussentijds aflost op de lening volgens een lineair of annuïtair schema. Als je leent bij je ouders kan dat in de praktijk makkelijker worden geregeld dan wanneer je bij de bank leent. De bank mag volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) namelijk niet meer dan 50% van de hypotheek aflossingsvrij verstrekken. Je ouders hoeven geen rekening te houden met de GHF en kunnen het hele bedrag aflossingsvrij aan je lenen. Dan voldoet de lening niet aan de voorwaarden om als eigenwoningschuld in box 1 te kwalificeren. En valt deze in box 3. Het volgende vereenvoudigde voorbeeld maakt duidelijk dat dit in bepaalde gevallen juist aantrekkelijk kan zijn. Daarbij gaan we uit van dezelfde uitgangspunten als in het voorgaande voorbeeld.

Rekenvoorbeeld (vervolg)

In het voorgaande voorbeeld zagen we al dat het fiscale voordeel van een lening in box 1 tegen 1,5% rente maximaal 0,6% bedraagt, als we voor het gemak met een belastingtarief in box 1 van 40% rekenen. Wanneer je in box 3 meer dan ruim een ton aan vermogen bezit, betaal je over het meerdere tot aan ruim een miljoen in 2020 effectief 1,26% belasting. We rekenen voor het gemak met 1,2%. Als er een lening in box 3 tegenover de waarde van je bezittingen (spaargeld, beleggingen en dergelijke) staat, betaal je door die lening minder box 3-belasting. En is de besparing dus ook 1,2%. Dat is dubbel zo veel als het fiscale voordeel van 0,6% in box 1 in ons voorbeeld.

In afbeelding 2 is met een stippellijn ook aangegeven wat de netto kosten zijn van een lening die in box 3 zit. Die netto kosten zijn 1,5% rente minus 1,2% fiscaal voordeel, ofwel slechts 0,3%. De stippellijn kruist de schuine lijn (eigen geld box 3 inzetten) bij een rendement van 1,5%, gelijk aan de rente op de lening in ons voorbeeld. Bij 1,5% rendement zijn de netto kosten van eigen geld inzetten na aftrek van 1,2% box 3-belasting immers ook 0,3%. Bij een rendement beneden 1,5% is ook bij een box 3-lening eigen geld inzetten nog steeds voordeliger dan geld lenen.

Afbeelding 2: eigen geld gebruiken vs. lening box 1 vs. lening box 3

In bovenstaande voorbeelden gingen we steeds uit van fiscaal voordeel over het hele leenbedrag, zijnde de ‘laatste € 100.000’ die benodigd is voor de aankoop van de woning. Maar in de praktijk zal het effectieve fiscale voordeel in box 1 een stuk lager zijn, als we kijken naar de totale koopsom van (in dit voorbeeld) € 300.000. In box 1 heb je namelijk pas fiscaal voordeel voor zover de renteaftrek hoger is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait (2020: normaliter 0,6% van de WOZ-waarde). Bij een woningwaarde van € 300.000, is die inkomensbijtelling € 1.800. En blijft van 1,5% x € 300.000 = € 4.500 rente slechts een aftrekpost van € 2.700. Bij een belastingtarief van 40% is dat € 1.080. En dat is maar 0,36% fiscaal voordeel op een lening van € 300.000.