De WOZ-waarde en de erfbelasting

Welke WOZ-waarde geldt voor de erfbelasting?

Onroerende zaken gebruikt als woning worden voor schenk- en erfbelasting gewaardeerd op de WOZ-waarde. Bij erfenissen in 2025 kunt u de WOZ-waarde van 2025 gebruiken, gebaseerd op de waarde per 1 januari 2024, of die van 1 januari 2025 bij dalende huizenprijzen.

Als de WOZ-waarde nog niet bekend is bij aangifte, kunt u dit later corrigeren. Verschillende datums en uitzonderingen compliceren het proces. Bijvoorbeeld: bij een ingrijpende verbouwing telt de marktwaarde, bij serviceflats met een marktwaarde 30% lager dan de WOZ-waarde geldt de lagere marktwaarde, en bij erfpacht kan de WOZ-waarde worden verminderd.

Wat als u het niet eens bent met de WOZ-waarde?

WOZ staat voor Wet Onroerende Zaken. De gemeente stelt deze waarde jaarlijks vast. De waarde is van belang voor de onroerendezaakbelasting, inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting. Het is belangrijk om te controleren of de waarde correct is vastgesteld.

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast door verkoopgegevens van vergelijkbare huizen in de buurt te bekijken. Dit is een globale waardebepaling. Bent u het niet eens met de waarde? Maak dan binnen zes weken bezwaar tegen de beschikking.

In overlijdenssituaties kan het maken van bezwaar ingewikkeld zijn. Erfgenamen kunnen namelijk geen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking van de erflater. Het uitgangspunt is dat een erfgenaam de gemeente om een nieuwe WOZ-waarde kan verzoeken, op naam van de erfgenamen. Vervolgens wordt er een nieuwe beschikking uitgevaardigd en tegen deze beschikking kan bezwaar worden gemaakt. Hierbij kunnen complicaties ontstaan, bijvoorbeeld over wie bevoegd is om namens de erfgenamen op te treden. Bij de afwikkeling van een nalatenschap is het belangrijk dit zorgvuldig te bekijken.

Welke waarde geldt bij de verdeling van een nalatenschap?

Bij het overlijden van een ouder, met toepassing van de wettelijke verdeling, erft de langstlevende ouder alle bezittingen. De kinderen krijgen hun erfdeel als een vordering op de langstlevende ouder. Hoe bepalen we de waarde van een woning uit de nalatenschap bij het vaststellen van deze vordering?

De WOZ-waarde is het uitgangspunt voor de erfbelasting. Die waarde is verplicht in de verhouding tussen u en de Belastingdienst. In de verhouding tussen de langstlevende en de kinderen mag worden uitgegaan van de werkelijke waarde, wat vaak voordeliger is. Bijvoorbeeld:

De nalatenschap omvat een woning met een waarde van € 750.000, waarvan de WOZ-waarde € 600.000 bedraagt. Zowel de langstlevende partner als de kinderen zijn ieder voor één derde deel erfgenaam, waarbij de wettelijke verdeling van toepassing is. De langstlevende partner wordt eigenaar van de woning, terwijl de kinderen gezamenlijk een vordering van € 500.000 ontvangen.

Voor de erfbelasting geven de erfgenamen een waarde op van € 600.000. Deze waardering beïnvloedt de waarde van de vordering van de kinderen, die in dit geval worden aangeslagen voor vorderingen ter waarde van € 400.000. Dit is dus voordelig voor de erfbelasting.

Bij het overlijden van de langstlevende ouder hebben de kinderen een vordering van € 500.000 op diens nalatenschap. Indien de vordering rente draagt, dan geldt deze rente over het bedrag van € 500.000.

In deze situatie ontstaat een waarderingsvoordeel van € 150.000, wat de erfbelasting voor de kinderen met € 30.000 (20%) kan verminderen. Als de langstlevende de woning aan de kinderen nalaat en de waardes niet veranderen, hebben de kinderen nogmaals een voordeel.

Hoe onderbouwt u wat de werkelijke waarde van de woning is? Een taxatie van de woning kan verstandig zijn.

Hier leest u de beschrijving van de Belastingdienst van deze kwestie.

Legt u de vordering wel goed vast?

In de praktijk wordt deze kwestie vaak niet onderkend. De stap naar de erfbelasting wordt direct gezet en de hele onderlinge verdeling wordt over het hoofd gezien. Sterker nog, geregeld wordt de vordering van de kinderen helemaal niet vastgesteld. Dat kan de afwikkeling van de nalatenschap van de langstlevende ouder lastig maken! Wie weet over of 10 of 15 jaar wat exact de situatie in 2025 was? Lees meer in mijn artikel "Belastingaangifte: erfrechtelijke aanspraken van kinderen".

De vrijstelling voor bedrijfsopvolging en landgoederen

De kinderen krijgen bij de wettelijke verdeling hun erfdelen in de vorm van een vordering en dat is niet hetzelfde als een huis erven. Toch werkt de WOZ-waarde door in de vordering van de kinderen. Dat is wel zo praktisch. Maar het is geen algemene regel! De vrijstelling voor bedrijfsopvolging of de vrijstelling voor landgoederen die vallen onder de Natuurschoonwet werkt niet door in de vordering van de kinderen. Ziet u hiervoor deze artikelen: De belastingvoordelen van een NSW-landgoed en Ondernemer: is uw testament goed afgestemd op de bedrijfsopvolgingsregelingen?

Een woning in een bv

In de rechtspraak is de vraag aan de orde gekomen of de WOZ-waarde ook voor woningen in een bv geldt. Een Hof besliste van wel, maar de Hoge Raad heeft dat verworpen. Erfgenamen krijgen aandelen in de bv en niet de woningen, dus moeten de aandelen worden gewaardeerd. Dat de bv woningen bezit, moet dan natuurlijk wel worden meegenomen. De WOZ-waarde kan daarbij mogelijk helpen, maar is niet leidend.

Geef aandacht aan de WOZ-waarde bij de afwikkeling van een nalatenschap!

De WOZ-waarde als uitgangspunt nemen lijkt eenvoudig, maar kan nog ingewikkeld zijn. Ik heb een aantal aandachtspunten genoemd, maar er zijn er meer te bedenken. De afwikkeling van een nalatenschap voldoende aandacht geven en advies inwinnen bij adviseurs, is de beste garantie om fouten te voorkomen.