Hopelijk denkt u niet direct aan box 3 als u aan uw vakantiehuis denkt. Maar dat is wel wat ik aan de orde stel. We moeten dan onderscheid maken tussen de situatie tot 2028 en de situatie vanaf 2028. Althans, zo staat het er nu voor. Het kabinet wil in 2028 een nieuw systeem invoeren voor box 3. Een voornemen dat al een paar jaar steeds met één jaar opschuift. Wat zijn de kwesties tot (vooralsnog) 2028 en wat zijn de kwesties daarna? En wat gebeurt er eigenlijk in 2038?
Het wettelijke systeem van box 3
Een vakantiehuis dat u in privé bezit, is onderdeel van de belastingheffing in box 3. Het wordt geschaard onder de ‘overige bezittingen’. U wordt in 2026 geacht een rendement te behalen van 6% over de WOZ-waarde. Bij een tarief van 36% over dat rendement zou je kunnen zeggen dat er 2,16% belasting drukt op de waarde van uw vakantiewoning. Ik ben er hierbij vanuit gegaan dat u uw heffingsvrije vermogen al benut en dat u geen schulden heeft in box 3.
Stel nu dat u uw vakantiehuis niet verhuurt. U heeft dan geen inkomsten. Maakt dat uit voor het rendement dat u geacht wordt te behalen? Nee, dat maakt voor het wettelijke systeem niet uit. Heeft u van oudsher een vakantiewoning op een Waddeneiland? Dan kan de WOZ-waarde maar zo richting € 1 miljoen gaan. En dan is de belastingdruk in box 3 op jaarbasis dus € 21.600. U moet een goed inkomen hebben om uw vakantiehuis aan te kunnen houden!
Ander geredeneerd: maakt u 8 weken gebruik van deze vakantiewoning, dan kunt u aan elke week € 2.700 box 3-belasting toerekenen.
Werkelijk rendement
U weet ongetwijfeld dat er een tegenbewijsregeling geldt, voor situaties waarin het werkelijke rendement lager is dan het wettelijke/forfaitaire rendement. In dat geval mag u dat naar voren brengen en gaat u belasting betalen over het lagere werkelijke rendement. Hierbij kent ‘werkelijk rendement’ wel een eigen definitie. Het heffingsvrije vermogen blijft buiten beschouwing, er is geen kostenaftrek en het rendement wordt berekend over uw gehele vermogen in box 3. Bovendien is de waardestijging van uw vakantiewoning, zoals die tot uiting komt in de WOZ-waarde, onderdeel van uw werkelijke rendement. En in de afgelopen jaren is de gemiddelde WOZ-ontwikkeling alleen in 2024 met 5,4% onder het forfaitaire rendement geweest. Het is dus maar de vraag of er wat te corrigeren valt.
Een economische huurwaarde?
De tegenbewijsregeling voegt voor de jaren 2026 en 2027 nog een extra element toe aan de berekening van het werkelijke rendement. En wel een ‘economische huurwaarde’ in situaties waarin u uw vakantiehuis niet verhuurt. Welke huur kunt u krijgen, als u uw vakantiewoning verhuurt? Dat is dan onderdeel van uw ‘werkelijke rendement’. Weet u niet wat die huur is? Dan mag een u een huurwaarde nemen van zo’n 5% als onderdeel van uw werkelijke rendement. Dat zal het aantal gevallen waarin het werkelijke rendement lager komt te liggen dan het forfaitaire rendement aanzienlijk doen afnemen.
Box 3 in 2028
Stel, u haalt het jaar 2028 en ook uw vakantiewoning is er nog. Het plan is dat uw vakantiewoning dan volgens een vermogenswinstregime wordt belast in box 3. Dit betekent dat huurinkomsten jaarlijks worden belast en dat er kostenaftrek is. De meerwaarde die vanaf 2028 wordt gerealiseerd, wordt belast op het moment dat u die realiseert. Dat is onder meer bij verkoop en uiterlijk bij overlijden.
Wat echter als u uw vakantiehuis niet verhuurt? Daarvoor is wat bedacht: de vastgoedbijtelling. U wordt geacht een inkomen te hebben van 3,35% over de WOZ-waarde. Het slechte nieuws is dat dit gaat leiden tot ‘gedoe’ met procedures. Het is weer een fictief inkomen. Het goede nieuws is dat de jaarlijkse belastingheffing omlaag gaat naar 1,26% (3,35% x 36%). Dat is toch een stuk minder dan de belastingdruk in 2026 en 2027 (2,16% volgens het wettelijke systeem).
Maar, een waardestijging gaat ook belast worden tegen 36%! Stel nu dat uw vakantiehuis in 2028 een waarde heeft € 400.000. Stel verder dat inflatie in de jaren daarna nog geen onbekende is en dat de waarde in 2038 is toegenomen tot € 600.000. Op dat moment laat u (helaas voor u) uw vakantiewoning na aan uw kinderen. U moet dan box 3-belasting betalen over de waardestijging van € 200.000 en uw kinderen betalen vervolgens erfbelasting. Uitgaande van 20% erfbelasting verloopt de belastingheffing wellicht zo:
Box 3-belasting: € 200.000 x 36% = € 72.000
Erfbelasting: (€ 600.000 -/- € 72.000) x 20% = € 105.600
Totale belastingdruk € 177.600
Gerelateerd aan de waarde van de vakantiewoning, is de belastingdruk bijna 30%. Willen uw kinderen uw vakantiehuis aanhouden, dan moeten zij deze belasting dus uit andere bezittingen kunnen betalen. In de toekomst zal de vraag dus vaker dan nu aan de orde komen: “Kunnen we het vakantiehuis in de familie houden?”.
Conclusie
Box 3 ontwikkelt zich als een langlopende televisieserie met spannende cliffhangers. Dit was een aflevering over een vakantiehuis. Nog meer hierover leest u in mijn artikel “Ook vanaf 2028 nog steeds fictief inkomen over de vakantiewoning”. Ik had nog een zijspoor kunnen nemen door een verbouwing in het verhaal te betrekken. Hoe verloopt de belastingheffing in box 3 dan? Dat is ingewikkeld. Wellicht voor een volgende uitzending. En voor welke waarde gaat uw vakantiewoning het nieuwe box 3-systeem in? Ook dat belooft een spannende uitzending te worden.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.