Door een jarenlang dalende rente is het investeren in vastgoed (van eigen woning tot winkels en woningen) populair geworden. Als eigenaar van vastgoed in privé krijgt u dan te maken met inkomstenbelasting. De manier waarop u het vastgoed gebruikt, is bepalend voor de hoogte van de belastingdruk. Als het gebruik verandert, verandert ook de belastingdruk. Het kan zelfs leiden tot tussentijdse (extra) belastingheffing.
Als eigenaar van vastgoed kunt u verschillende petten op hebben. We onderscheiden:
- De bewoner
- De ondernemer
- De klusser
- De belegger
1. De bewoner
De woning die door de eigenaar zelf wordt bewoond, valt in box 1. U dient bij uw belastbaar inkomen een bedrag op te tellen, gelijk aan 0,35% van de WOZ-waarde van de woning. Dat percentage schiet omhoog naar 2,35% bij een WOZ-waarde vanaf € 1.330.000. Deze bijtelling wordt het eigenwoningforfait genoemd. Rente die u betaalt op de (hypotheek)schuld voor deze woning is onder voorwaarden aftrekbaar. Hoewel het eigenwoningforfait wordt belast tegen maximaal 49,5%, is deze hypotheekrenteaftrek beperkt tot maximaal 37,48%. Als het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente positief is, is het meerdere voor 76,67% vrijgesteld. Deze vrijstelling wordt ieder jaar met 3,33% verminderd.
Als er daarnaast nog een woning zelf wordt gebruikt (denk aan een vakantiewoning), valt deze in box 3 (zie hierna onder het kopje ‘de belegger’).
2. De ondernemer
Vastgoed zoals een winkel- of kantoorpand, dat door iemand in zijn eigen onderneming wordt gebruikt, behoort tot diens ondernemingsvermogen. De kosten zijn aftrekbaar. Als de waarde stijgt, wordt pas belasting geheven op het moment van verkoop. Als er een pand ter vervanging wordt teruggekocht, kan de belastingheffing worden uitgesteld. Een onderneming kan ook bestaan uit de exploitatie van het vastgoed zelf, zoals bij een hotel, bowlingbaan of camping. Denk ook aan vastgoedontwikkeling. Als vastgoed na ontwikkeling blijvend wordt verhuurd en sprake is van normaal vermogensbeheer, kan het overgaan naar box 3. Over de waardestijging moet vanwege die overgang dan met de fiscus in box 1 worden afgerekend. Dat betekent tussentijdse belastingheffing zonder dat er een bedrag is ontvangen.
Als ondernemer heeft u recht op vrijstellingen; de belangrijkste is de MKB-vrijstelling van 12,7% van de winst. De aftrek vindt plaats tegen een tarief van ten hoogste 37,48% en niet tegen het toptarief van 49,5%. Door de vrijstelling betaalt u als ondernemer nooit meer dan 44,7% inkomstenbelasting.
DSR en BOR
Om een eind te maken aan de vele discussies met de fiscus over het ondernemerschap van verhurende ondernemer, is sinds 1 januari 2024 de verhuur van vastgoed wettelijk uitgesloten van belangrijke fiscale ondernemersfaciliteiten zoals de ‘doorschuifregeling’ (DSR) en ‘bedrijfsopvolgingsregeling’ (BOR). Hierdoor kan bij bedrijfsopvolging via schenking of vererving geen beroep worden gedaan op uitstel van inkomstenbelasting of een grote vrijstelling in de erf- en schenkbelasting. De DSR en de BOR blijven wel van toepassing op de exploitatie van vastgoed zoals bij het hotelbedrijf. Meer hierover leest u in de blog ‘Bedrijfsopvolging: wanneer is er sprake van een onderneming?’.
De tbs'er
Een pand dat ter beschikking (tbs) wordt gesteld (oftewel verhuurd) aan uw eigen bv of aan een bv of onderneming van uw partner of minderjarige kinderen valt in box 1. De winstbepalingsregels die gelden voor de ondernemer, gelden grotendeels ook voor de tbs’er. Er is een vrijstelling van toepassing van 12% van de winst. Ook hier vindt de aftrek daarvan plaats tegen een tarief van maximaal 37,48%.
3. De klusser
Een voorbeeld van een klusser is iemand die in zijn vrije tijd een woning koopt, verbouwt en weer verkoopt. Het klussen is meer op incidentele basis en gebeurt vaak in iemands vrije tijd (naast bijvoorbeeld een dienstbetrekking). Het resultaat uit de werkzaamheden van de klusser (zoals de winst bij verkoop) wordt in box 1 belast. Ook voor de klusser geldt dat kosten die rechtstreeks samenhangen met de werkzaamheden aftrekbaar zijn.
Op het eerste gezicht lijkt er fiscaal niet veel verschil te zijn tussen een ondernemer en een klusser. Echter, de belastingdruk voor de klusser ligt bij dezelfde winst toch hoger dan voor de ondernemer. Dat komt omdat de ondernemer fiscale aftrekposten krijgt en de klusser niet. Het maximumtarief voor de klusser in box 1 is daardoor 49,5%.
Behalve de niet altijd duidelijke grens tussen klusser en ondernemer, is de grens tussen klusser en belegger ook lang niet altijd duidelijk te trekken. Denk aan de situatie waarin iemand woningen renoveert en verhuurt. Als dan sprake is van actief vermogensbeheer en meer voordeel wordt beoogd en mag worden verwacht dan bij normaal vermogensbeheer, kan de ontstane meerwaarde worden belast in box 1.
4. De belegger
Het vastgoed van de belegger die verhuurt en wiens activiteiten het normaal vermogensbeheer niet overstijgen, valt in box 3. Het tarief waarover belasting wordt geheven is 36%. In box 3 wordt in 2025 belasting geheven over een forfaitair rendement van 5,88%. Van alle kosten is alleen de rente aftrekbaar en dan slechts tegen een forfaitair percentage van 2,66% (voorlopig cijfer 2025). Volgens de Hoge Raad kan dit stelsel tot onredelijke uitkomsten leiden. Daarom heeft het kabinet de wet aangepast. Belastingplichtigen mogen nu kiezen tussen belastingheffing over hun werkelijk rendement als dat lager is dan het forfaitair rendement. Daarvoor moeten zij wel zelf tegenbewijs leveren. Voor het berekenen van het werkelijk rendement mogen behalve de betaalde rente, kosten echter niet in aftrek worden gebracht. Voorts moeten ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen worden gerekend.
Vanwege de benodigde capaciteit voor de uitvoering van de tegenbewijsregeling, is de ingangsdatum van het wetsvoorstel ‘Wet werkelijk rendement’ uitgesteld naar 2028. De derving aan belastinginkomsten die hier volgens het kabinet mee gepaard gaat, moet worden goedgemaakt. Het kabinet stelt daarom voor om per 2026 het forfaitair rendement te verhogen naar 7,78%: zo’n 30% stijging ten opzichte van 2025. Ook in 2026 mag tegenbewijs worden geleverd, maar dat zal lang niet altijd lukken als kosten niet mogen worden afgetrokken en ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen moeten worden gerekend. De belegger wordt zo weer teruggeworpen op heffing over het forfaitair rendement.
Als de hierboven genoemde bewoner ook over een tweede woning beschikt voor eigen gebruik, wordt deze ook meegenomen bij de berekening van het forfaitaire rendement. Als u kiest voor de tegenbewijsregeling wordt bij de berekening van het werkelijk rendement, het voordeel van het eigen gebruik buiten beschouwing gelaten in de jaren tot en met 2025. Vanaf 2026 wordt het voordeel van eigen gebruik wel meegeteld, met als uitgangspunt dan 5,06% van de WOZ-waarde. Ook hier mogen behalve de betaalde rente, kosten niet in mindering worden gebracht. Meer hierover leest u in de blogs ‘Vastgoed in box 3, wat is de stand van zaken?’ en ‘Beleggen in verhuurde woningen als pensioen…..verstandig om te doen?’.
Conclusie
De belastingdruk voor een investeerder in vastgoed verschilt afhankelijk van het gebruik en de inspanningen. Dit betekent dat bij verandering van dat gebruik de belastingdruk wijzigt en dat mogelijk zelfs tussentijds belasting wordt geheven. De grenzen tussen ondernemen, klussen en beleggen zijn lang niet altijd duidelijk te trekken, maar de fiscale gevolgen kunnen groot zijn. Wij raden u daarom aan tijdig advies in te winnen.
