Beleggen in verhuurde woningen als pensioen: verstandig om te doen?

Als we praten over oudedagsvoorzieningen gaat het traditioneel over drie pijlers. De AOW vormt de eerste pijler van het pensioenstelsel. Iedereen die in Nederland woont of werkt, bouwt automatisch AOW op. De tweede pijler is pensioenopbouw via de werkgever. Hierdoor krijgen gepensioneerde werknemers een uitkering boven op de AOW-uitkering. De derde pijler is opbouw via lijfrente. Dit regelt u zelf bij een bank of een verzekeraar.

Beleggen in vastgoed als bron van inkomen voor later

Naast deze drie pijlers als oudedagsvoorziening, bouwen veel mensen vermogen op in box 3. Met het dalen van de rente op spaargeld steeg het aantal particuliere beleggers op de beurs en nam ook het beleggen in vastgoed een vlucht. Sinds 2013 zijn woningprijzen sterk gestegen. Dat kwam niet alleen door dalende rentes, maar ook door achterblijvende nieuwbouw, gunstige fiscale regelingen, bevolkingsgroei en de toename van eenpersoonshuishoudens. Daardoor gingen meer mensen beleggen in woningen. Deze beleggers werden aangetrokken door het te behalen rendement dat naast de geïndexeerde en dus waardevaste huur, ook kan bestaan uit waardestijging van het vastgoed.

Welke risico's loopt u als u een woning verhuurt?

De vastgoedmarkt verandert snel. Verhuur van woningen is dan ook niet zonder risico’s. Behalve het risico van leegstand en huurders die de huur niet (op tijd) betalen of wietplantages die in verhuurde woningen worden gestart, kunt u denken aan:

• Stijgende financieringsrentes die niet kunnen worden gecompenseerd door hogere huren. Hierdoor daalt het rendement. Ook kan de waarde van de woning dalen. Sinds begin 2025 loopt de hypotheekrente op. Lees hier meer over onze hypotheekrenteverwachting.

• Het risico van een inzakkende markt. Zo is de woningmarkt halverwege 2022 omgeslagen en waren volgens het CBS in februari van 2023 de prijzen van koopwoningen voor het eerst sinds april 2014 lager dan in dezelfde maand een jaar eerder. Inmiddels leeft de huizenmarkt weer op. In 2025 gingen de huizenprijzen met 8,6% omhoog. Aan de ene kant drukken hogere rentes en economische onzekerheid de vraag. Aan de andere kant is er een groot woningtekort en stijgen inkomens nog steeds. Door hogere lonen kunnen mensen meer betalen voor een huis. Dat houdt de prijzen hoog. Lees hier ons laatste nieuws over de huizenmarkt.

• Het risico van veranderende wet- en regelgeving.

Wat hebben nieuwe huurwetten voor gevolgen voor uw rendement?

• In 2022 is de opkoopbescherming(zelfbewoningsplicht) ingevoerd. Hierdoor wordt voorkomen dat woningen kunnen worden opgekocht voor de verhuur.
• Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huurin werking getreden. Een puntensysteem bepaalt sindsdien voor veel meer huurwoningen hoeveel huur maximaal gevraagd mag worden. Behalve voor huurwoningen in het laagsegment (oude sociale huur), wordt de huurprijs nu ook voor huurwoningen in het middensegment vastgesteld volgens een puntensysteem. Dit betekent dat voor alle woningen in het middensegment tot en met 186 punten een maximale huurgrens geldt van € 1.228,07. Pas in het hoogsegment is de verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Wel geldt er voor de vrije sector tot 1 mei 2029 een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. In 2026 mag de huur voor woningen in de vrije sector met maximaal 4,4% omhoog.
• Sinds 1 juli 2024 geldt ook de Wet vaste huurcontracten. Uitzonderingen daargelaten, mag een verhuurder nu alleen nog maar huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Als het rendement (de netto huur) te laag is ten opzichte van het geïnvesteerde vermogen kan dat ten koste gaan van de waarde. Immers, met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is het ongewis wanneer de overwaarde in de woning liquide kan worden gemaakt.

Hoe beïnvloedt nieuwe belastingwetgeving het rendement op verhuurde woningen?

Dan is er natuurlijk ook nog de steeds veranderende belastingwetgeving. Zo is de overdrachtsbelasting voor woningen die niet bestemd zijn voor eigen bewoning (zoals een woning voor verhuur), nu 8%. Mogelijk wordt dit tarief vanaf 1 januari 2027 verlaagd naar 7%. Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren. Meer over overdrachtsbelasting leest u in de blog ‘Overdrachtsbelasting in 2026’.

Daar staat tegenover dat vastgoed in box 3 de laatste jaren steeds zwaarder wordt belast. Het tarief waarover belasting wordt geheven is 36%. In box 3 wordt in 2026 belasting geheven over een forfaitair rendement van 6%. Van alle kosten is alleen de rente aftrekbaar en dan slechts tegen een forfaitair percentage van 2,7% (voorlopig cijfer 2026). Door een wetswijziging in 2025 mogen belastingplichtigen nu kiezen tussen belastingheffing over hun werkelijk rendement als dat lager is dan het forfaitair rendement. Daarvoor moeten zij wel zelf tegenbewijs leveren. Voor het berekenen van het werkelijk rendement mogen behalve de betaalde rente, kosten echter niet in aftrek worden gebracht. Daarnaast moeten ongerealiseerde waardestijgingen tot het inkomen worden gerekend. Daardoor zal een vastgoedbelegger in de praktijk vaak alsnog uitkomen bij belastingheffing over het forfaitaire rendement.

Een tweede woning voor eigen gebruik wordt ook meegenomen bij de berekening van het forfaitaire rendement. Voor de tegenbewijsregeling blijft het voordeel van eigen gebruik tot en met 2025 buiten beschouwing. Vanaf 2026 wordt het voordeel van eigen gebruik wel meegeteld, met als uitgangspunt dan 5,06% van de WOZ-waarde. Ook hier mogen behalve de betaalde rente, kosten niet in mindering worden gebracht. Meer hierover leest u in de blogs ‘Uw vakantiewoning en fictief inkomen in de tegenbewijsregeling en vanaf 2028’, ‘Particuliere beleggers blijven zich terugtrekken, huurder blijft achter’, en ‘Beleggen in verhuurde woningen als pensioen…..verstandig om te doen?’.

Al met al kijken veel vastgoedbeleggers uit naar de invoering van de Wet werkelijk rendement per 2028. Zoals het er nu naar uitziet, zal dan de huur en eigen gebruik na aftrek van rente én kosten worden belast, naast de waardeontwikkeling van vastgoed bij realisatie (zoals bij verkoop). Toch zullen veel beleggers waarschijnlijk tegen die tijd nog met weemoed terugdenken aan de tijd dat belasting werd geheven over een forfaitair rendement. Lees hier meer over in de blog ‘Box 3 in 2028: het wordt niet voor iedere belegger beter’.

Conclusie

Beleggen in verhuurde woningen is voor veel particuliere beleggers minder aantrekkelijk geworden door strengere regelgeving, hogere belastingdruk en lagere rendementen. Wilt u weten of het tijd is om meer spreiding aan te brengen in uw beleggingen en oudedagsvoorzieningen? De beste keuze hangt af van uw fiscale positie, risicobereidheid en pensioendoelen. Maak een afspraak voor een vermogensplanning. Dan bespreken we samen uw mogelijkheden. U leest hier meer over onze dienstverlening.