DGA & financiering van de eigen woning

Hierna vergelijken we 4 mogelijkheden:

1. Hypotheek bij de bank
2. Lenen bij eigen bv
3. Dividend uit eigen bv
4. Gebruik van privévermogen

Wat voor u als dga de meest aantrekkelijke manier is om uw eigen huis te financieren, hangt af van verschillende factoren. De rente waartegen u kunt lenen van de bank of bij uw bv is uiteraard van invloed. Maar vooral het rendement op uw eigen vermogen is van doorslaggevend belang.

Eigenwoningforfait

Als eigenwoningbezitter moet u rekening houden met de inkomensbijtelling van het eigenwoningforfait. Als de WOZ-waarde van uw woning lager is dan € 1.310.000, is de bijtelling 0,35% van de WOZ-waarde. Voor zover de WOZ-waarde boven deze grens ligt, is de bijtelling 2,35%. Hierover betaalt u maximaal 49,5% inkomstenbelasting in box 1 (cijfers 2024).

Als de aftrekbare rente meer is dan de bijtelling, kan in box 1 een fiscaal voordeel optreden. Wanneer u geen (of een zeer beperkte) lening hebt voor uw woning, zal het saldo van eigenwoningforfait min aftrekbare rente positief uitvallen. De zogenoemde Hillen-aftrek zorgt er dan voor dat u niet over het volledige positieve saldo inkomstenbelasting hoeft te betalen. De Hillen-aftrek was vóór 2019 nog 100% van het positieve saldo, maar wordt sindsdien in 30 jaar afgebouwd tot nul. In 2024 betaalt u inkomstenbelasting in box 1 over 20% van het positieve saldo.

Als u een extra eigenwoningschuld neemt – bijvoorbeeld voor een verbouwing – en de rente op de al aanwezige eigenwoningschuld is al meer dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, hebt u over dat extra bedrag vanaf de eerste euro fiscaal voordeel. Hierna bekijken we, ingeval van financiering met een lening, steeds de totale eigenwoningschuld.

Hypotheek bij de bank

Als u een hypotheek bij de bank neemt, hoeft u geen rendement op uw eigen vermogen te missen. U betaalt wel rente aan de bank. De rente op een eigenwoningschuld mag u onder voorwaarden aftrekken van uw inkomen in box 1. U bespaart hiermee maximaal circa 37% inkomstenbelasting over de rente die u aftrekt, voor zover de renteaftrek meer is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait. Ook als de top van uw box 1-inkomen tegen het tarief van 49,5% wordt belast.

Lenen bij eigen bv

Leent u voor uw woning bij uw eigen bv? Dan komt de rente die u aan de bv betaalt in de plaats van het rendement dat de bv op een andere manier zou kunnen maken op dat vermogen. Het hangt af van het rendement dat de bv anders zou maken of de bv hierdoor een hogere of lagere opbrengst behaalt. Lenen van de eigen bv kan met name interessant zijn als de bv op een andere manier minder rendement zou maken dan de rente waartegen u het vermogen aan uzelf uitleent. Maar is juist minder interessant als u op een andere manier meer rendement zou kunnen behalen op het vermogen.

De bv betaalt over de ontvangen rente vennootschapsbelasting (Vpb): in 2024 is dat 19% over de eerste € 200.000 aan winst en 25,8% daarboven. Wat overblijft, kan de bv als dividend aan u uitkeren. Vanaf 2024 geldt een getrapt tarief in box 2. Tot € 67.000 (fiscaal partners samen € 134.000) aan box 2-inkomen is het tarief 24,5%, daarboven 33%.

Uitgaande van het lage box 2-tarief van 24,5%, komt de gecombineerde belastingdruk op de rente die door de bv stroomt dan op ongeveer 38,8% (= 19% + 24,5% x 81%). De gecombineerde belasting is dan ongeveer gelijk aan het belastingvoordeel over de renteaftrek in box 1 van ongeveer 37%. In dat geval maakt het nauwelijks uit of u tegen een hoge of lage rente leent van uw bv voor uw eigen woning. Gesteld dat de rente over de lening aftrekbaar is in box 1. Als we rekenen met het hoge tarief in box 2 van 33%, komt de gecombineerde belastingdruk op de rente die door de bv stroomt op ongeveer 45,7% (= 19% + 33% x 81%). In dat geval is een lage rente op de lening voordeliger dan een hogere rente.

Dividend uit eigen bv

Wanneer uw bv beschikt over vrij uitkeerbare reserves, is uitkeren van dividend ook een mogelijkheid. De belastingdruk op het bruto dividend dat de bv uitkeert, hangt af van het netto bedrag dat u nodig hebt om in uw woning te investeren. Voor zover het lage tarief van 24,5% in box 2 kan worden benut, moet de bv ongeveer € 1,32 dividend uitkeren, om daarvan privé € 1,00 netto over te houden. Voor zover het hoge tarief van 33% van toepassing is, is ongeveer € 1,49 aan bruto dividend nodig om privé € 1 netto beschikbaar te krijgen. Dat betekent dat u dus het netto rendement op circa 1,32 tot maximaal 1,49 keer het in uw eigen huis te investeren bedrag gaat missen, na vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting in box 2.

In de situatie dat u uw eigen woning volledig door middel van dividend uit de bv hebt gefinancierd, betaalt u in 2024 effectief over 20% van het eigenwoningforfait belasting in box 1.

Gebruik van privévermogen

Gebruikt u privévermogen (box 3) om uw eigen huis te financieren? Dan hoeft u geen rente te betalen. Maar u gaat wel het netto rendement na aftrek van box 3-heffing op dit vermogen missen. Hoe hoger het rendement op uw vermogen, hoe meer het u netto ‘kost’ om het vermogen in uw eigen huis te investeren.

Sinds 2023 is de Overbruggingswet box 3 van kracht. Het vermogen in box 3 wordt onderverdeeld in drie categorieën: ‘banktegoeden’, ‘overige bezittingen’ en ‘schulden’. Voor elke categorie geldt een apart forfaitair (voor iedereen gelijk verondersteld) rendement. Voor ‘banktegoeden’ en ’schulden’ worden de rendementspercentages achteraf vastgesteld. Voor belastingjaar 2023 kwamen deze percentages uit op respectievelijk 0,92% en 2,46%. De percentages voor 2024 zullen pas na afloop van het jaar bekendgemaakt worden. Voor ‘overige bezittingen’ is het percentage al vóór het betreffende belastingjaar bekend, omdat daarbij van rendementen in het verleden wordt uitgegaan. Voor 2024 is dat 6,04%.

Investeert u spaargeld (categorie ‘banktegoeden’) in uw eigen huis, dan zal het te behalen rendement relatief beperkt zijn. Maar dan zal ook de belasting op het te missen rendement navenant beperkt zijn (2024: stel 1,50% x tarief 36% = 0,54%). Maakt u ‘overige bezittingen’ te gelde om in de woning te investeren, dan kan de belasting op het – wellicht hogere – te missen rendement oplopen tot ruim 2% (2024: 6,04% x tarief 36% = 2,17%).

Net als bij financiering met dividend uit de bv, betaalt u bij financieren met privémiddelen in 2024 inkomstenbelasting in box 1 over 20% van het eigenwoningforfait, als u geen eigenwoningschuld hebt.

Rekenvoorbeeld vergelijking netto kosten

We hebben voor elk van de alternatieven de netto kosten – dan wel het mis te lopen netto rendement na belasting op eigen middelen – berekenend bij verschillende rendementspercentages. Dit is door middel van gekleurde lijnen weergegeven in onderstaande grafiek. Hierbij is rekening gehouden met de invloed van het eigenwoningforfait. Er is gerekend met fiscale cijfers voor 2024. Bij gebruik van eigen middelen privé (box 3), is in beginsel uitgegaan van vermogen in de categorie ‘overige bezittingen’. Voor spaargeld geldt een lagere effectieve belastingdruk, maar ook een beperkte rendementsverwachting (ingekorte groene stippellijn).

De volgende uitgangspunten zijn hierbij gehanteerd.

• Bij een gegeven rendement (horizontale as) kan men van elk alternatief de netto kosten / te missen rendement (verticale as) aflezen. Hoe lager de lijn loopt, hoe gunstiger het alternatief.
• Daar waar lijnen elkaar snijden is sprake van een gelijke uitkomst.
• Vanaf ongeveer 5,2% rendement is lenen bij de bank à 4,5% rente in dit voorbeeld gunstiger dan inzetten van ‘overige bezittingen’ (box 3).
• Lenen bij de bank à 4,5% is voordeliger dan lenen bij de bv à 3% rente, als het te behalen rendement hoger ligt dan ongeveer 4,8%.
• Bij een rendement tot ongeveer 2% is inzetten van spaargeld voordeliger dan lenen bij de bv à 3% rente.