Direct naar content

De rente staat op een zeer laag niveau. Geld op een spaarrekening zetten, levert geen of nauwelijks rendement op. Wie de middelen heeft, kan investeren in vastgoed. Enerzijds kan vastgoed een solide manier zijn om vermogen te behouden. En anderzijds kan het een manier zijn om vermogen te laten aangroeien door waardevermeerdering of huurinkomsten. Maar er zitten natuurlijk ook risico’s aan een vastgoedinvestering, zoals die van waardedaling en leegstand. Dit blog is bedoeld om meer zicht te krijgen op factoren die een rol kunnen spelen bij vastgoed.

In het algemeen gesteld, heeft vastgoed een aantal voordelen. Op de eerste plaats kan het een manier van vermogensbehoud zijn, op de tweede plaats kan verhuur een mooie en stabiele inkomensstroom opleveren. Bovendien kan vastgoed, als het om een tweede woning gaat, ook eenvoudigweg aangenaam zijn.

Wie vermogen heeft, zal zich afvragen wat de beste manier is om dat te behouden. Doordat de rente zo laag is, is deze vraag zeer actueel. Het is een mogelijkheid om in aandelen te gaan, maar onroerend goed kan ook interessant zijn. Het is een alternatief voor traditionele beleggingen en kan in combinatie met beleggen in aandelen. Daar komt op dit moment bij dat de rente relatief laag is.

Kinderen en investeren

Investeren in vastgoed kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld met privégeld, vanuit de BV of vanuit een andere vennootschap waarin u samenwerkt met meerdere partijen. Afgezien van de financiële aspecten, speelt ook de vraag of een vastgoedbelegging wellicht samen met de kinderen kan worden gedaan. Het is een manier om de kinderen bekend en vertrouwd te maken met vermogen en al doende te laten leren, maar ook om alvast met vermogensoverdracht te beginnen.

Het is mogelijk om met meerdere kinderen en hun gezinnen in vastgoed te investeren, bijvoorbeeld via een commanditaire vennootschap (CV). Op deze manier, mits goed begeleid, kunnen de deelnemers de organisatorische lasten verdelen en de risico’s spreiden. Ieder familielid heeft zijn eigen specifieke wensen. Daarom wordt doorgaans via een eigen fonds boven die commanditaire vennootschap gewerkt. De beherend vennoot van de CV, vaak uiteindelijk papa, heeft de zeggenschap over het te voeren beleid, de te nemen beslissingen.

Rijksmonumenten

Rijksmonumenten zijn in trek. Dat maakt ze potentieel interessant als vastgoedinvestering. Er is echter een aantal bijzonderheden aan het bezitten van zo’n pand, want het is niet voor niets als rijksmonument aangewezen. De overheid stimuleert onderhoud van rijksmonumenten, maar de manier waarop dat gebeurt, is recentelijk veranderd. Tot 2019 was er nog een aftrekpost voor onderhoud aan rijksmonumenten. Waar de onderhoudskosten aan het rijksmonument eerst voor 80% gecompenseerd konden worden middels belastingaftrek, kwam de overheid per 2019 met een subsidieregeling voor woonhuizen die de overheid meer grip geeft op het onderhoud van rijksmonumenten. De subsidie komt neer op een vergoeding van maximaal ongeveer 38% van de subsidiabele kosten. Het aanvragen van de subsidie moet digitaal gebeuren en kan alleen in specifieke periodes. Lees meer over de Subsidie woonhuismonumenten. Er is ook een Subsidieregeling instandhouding monumenten voor als het rijksmonument geen woonfunctie heeft. Sinds 2019 bedraagt die subsidie maximaal 60% van de subsidiabele kosten. Voor die regeling gelden andere voorwaarden.

Bedrijf en vastgoed

Een veelvoorkomend scenario is het volgende. Veel ondernemers verkopen op een bepaald moment hun onderneming of één van hun ondernemingen. Het is een trend om bij bedrijfsoverdrachten wel het bedrijf te verkopen, maar het pand zelf te houden. Mits dat voldoet aan de eisen die de markt tegenwoordig en in de toekomst stelt aan een pand. Het pand verhuur je aan de kopende partij. Op die manier genereer je inkomsten voor de eigen BV of privé. Daarbij komt dat een pand vaak kostbaar is. De koopsom verminderen met de waarde van het pand maakt de overnameprijs van het bedrijf acceptabeler.

Meestal blijft het pand in de BV, omdat overdragen naar privé niet altijd aantrekkelijk is. De vennootschap verhuurt hierbij aan de kopende partij. Bijna altijd wordt er ook een belang van vijf procent genomen in de kopende onderneming. Dat kan fiscaal aantrekkelijker zijn bij schenking of vererving van bedrijfsvermogen.

Financiering: via BV of privé?

Bij de aankoop van commercieel vastgoed financiert de bank vaak deels het eigendom van het pand of de panden, dus niet het volledige aankoopbedrag. Er moet dan een eigen inbreng zijn van de partij die het onroerend goed koopt. Daarnaast moet op de bancaire lening altijd worden terugbetaald. Een andere mogelijkheid is dat de BV een pand aankoopt. Als de BV een pand koopt, moet dat op de balans worden opgenomen als bezitting. De netto huuropbrengst die de BV ontvangt, wordt echter wel belast met vennootschapsbelasting. Dat is bijvoorbeeld ook het geval bij een waardestijging van het pand bij verkoop: de boekwinst wordt belast met vennootschapsbelasting. Daarnaast zijn vaak nog andere belastingen verschuldigd.

Wie privé koopt, heeft niet met vennootschapsbelasting te maken. Fiscaal gezien, wordt onroerend goed dat mensen privé bezitten, bij een belegging in box 3 belast. De fiscus kijkt op 1 januari van elk jaar naar de waarde en belast dan tegen forfaitaire rendementspercentages. Dit kan overigens ook voor de besloten commanditaire vennootschap gelden: ook hier wordt vaak belast in box 3, tenzij bijvoorbeeld sprake is van een open commanditaire vennootschap. Deze is wat de fiscale behandeling betreft enigszins vergelijkbaar met een BV. Onder andere bij verhuur van vastgoed aan de eigen BV behoort dat pand tot box 1 en dan gelden andere regels.

Het is ook mogelijk om geld van de BV te lenen om daarmee de aankoop van vastgoed te financieren, maar de wetgeving daarover wordt naar verwachting per 2023 herzien. Het gaat onder andere om directeuren-grootaandeelhouders (DGA’s) die een schuld in rekening-courant aan hun BV hebben. Het kabinet wil schulden die in totaal meer bedragen dan 500.000 euro terugdringen. De Belastingdienst heeft geconstateerd dat DGA’s soms forse bedragen lenen, onder meer voor consumptieve uitgaven. Over vermogen dat van de BV als dividenduitkering naar privé wordt overgeheveld, moet dividendbelasting worden afgedragen en aanvullend inkomstenbelasting worden betaald. Dat kan het aangaan van schulden bij de BV aantrekkelijker maken. Omdat wordt gevreesd dat deze leningen leiden tot uitstel of afstel van belastingheffing, wil de Belastingdienst deze praktijk nu verder terugdringen.

Wel bestaat er nog enige onduidelijkheid over de aanpak van deze rekeningcourantschulden. Op de eerste plaats heeft het kabinet weliswaar de contouren van een maatregel aangekondigd, maar de exacte inhoud van de nieuwe regeling staat nog niet vast. Zoals het er nu uitziet, kan de rekening-courantschuld binnen drie jaar worden afgebouwd tot minder dan 500.000 euro. Daarna, vanaf 2023, wordt het gedeelte van de lening dat meer bedraagt dan 500.000 euro belast in box 2 van de inkomstenbelasting. Op de tweede plaats lijkt het erop dat het niet alleen om een rekening-courant maatregel gaat en ook om andere schulden die een aandeelhouder is aangegaan bij zijn vennootschap.

Dit is een urgent thema, onder andere voor mensen die commercieel vastgoed hebben gefinancierd via hun BV. Door de verzachting vallen naast de bestaande ook nieuwe eigenwoningschulden buiten deze maatregel als aan de voorwaarden is voldaan. In ieder geval wordt het in de toekomst lastiger om de BV als ‘bank’ te gebruiken. Over het algemeen zal het in de praktijk vaak raadzaam zijn om eerst het wetsvoorstel af te wachten en daarna veranderingen in de schulden door te voeren. U kunt hier alvast wel over sparren met uw gesprekspartners bij de bank en met uw fiscalist.

Bedien de oudere klant

Wie in commercieel vastgoed stapt, kan het pand transformeren tot een levensloopbestendige woning. De woningmarkt is krap en als vergunningen worden verleend, doet zich daar een interessante kans voor om de woningnood te lenigen en tegelijkertijd een aantrekkelijk rendement te boeken. Vergrijzing is op dit moment een belangrijke ontwikkeling op de woningmarkt. Het lijkt misschien een abstracte term, maar dit kan leiden tot concrete kansen.

De overheid trekt zich meer terug uit de maatschappij. Dat betekent dat van oudere burgers wordt gevraagd om langer op zichzelf te wonen. Dat hoeft geen verschraling van het wooncomfort te betekenen, omdat dat ook is wat veel ouderen graag willen. Zij wonen het liefst zo lang mogelijk in hun eigen huis. Daar kunnen kansen liggen voor de vastgoedinvesteerder. Eén van de voorwaarden voor ouderen om zo lang mogelijk in hun eigen huis te blijven wonen, is dat het huis gelijkvloers is. Trappen kunnen het wooncomfort ondermijnen of het wonen zelfs onmogelijk maken. Daarom wordt er een toenemende vraag in vastgoed voorzien waarbij het gehele huis slechts een enkele etage beslaat.

Duurzaamheid en kansen

Het beeld van de belegger die commercieel vastgoed exploiteert als een melkkoe, voor zover dat ooit hout sneed, is aan herziening toe. Vastgoed moet aan veel eisen voldoen. Het is niet alleen de financiering die om serieus nadenken vraagt, maar achtereenvolgende kabinetten hebben ook de regelgeving wat betreft duurzaamheid aangescherpt. Met het oog op klimaatverandering zijn deze maatregelen te begrijpen, maar ze logenstraffen het beeld van een eenvoudige investering en dito investeerder. De tijd van ‘een pandje kopen’ en achteroverleunen is in ieder geval voorbij. Wat betreft duurzaamheid en vastgoed vragen ten minste twee zaken aandacht: mobiliteit en duurzaamheidseisen. Mobiliteit lijkt op het eerste gezicht niet bijzonder veel te maken te hebben met onroerend goed, maar het tegendeel is waar. Zo spelen parkeermogelijkheden altijd een rol.

Traditioneel was parkeerruimte een pré. Nu onze samenleving verandert, kantelt die prioriteit. Niet het bezit, maar het gebruik van voertuigen wordt belangrijker, zeker in de Randstad. Daarmee verandert ook de manier waarop parkeergelegenheid bij vastgoed wordt georganiseerd. Zo is naar verwachting steeds minder parkeerruimte nodig. Dat is enerzijds aantrekkelijk voor investeerders in nieuw te bouwen vastgoed omdat dit een kostenpost verkleint, maar anderzijds vraagt dit wel om investeringen op ander gebied. Zo hebben elektrische auto’s bijvoorbeeld laadpalen nodig. De aanleg van deze infrastructuur vergt bijkomende investeringen.

Dan de duurzaamheidseisen. Dat zijn niet alleen onbuigzame protocollen voor een betere wereld, maar ze bieden ook kansen voor vastgoed. Er gelden andere regels voor hypotheken op duurzaam vastgoed, zowel voor de belegger in commercieel vastgoed, als voor eventuele kopers. Omdat ABN AMRO MeesPierson streeft naar verduurzaming zijn de financieringsmogelijkheden verruimd. De bank kan hierbij onder voorwaarden 100 procent van het benodigde bedrag om te verduurzamen, financieren. Het ligt voor de hand dat energielabels of de zuinigheid van een woning een rol gaan spelen in de taxatiewaarden van vastgoed. Derhalve is het geen slecht idee om op zijn minst aandacht te besteden aan deze ontwikkelingen, omdat het van invloed is op de waarde, verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van vastgoed.

Aanmerkelijk belang en commercieel vastgoed

Belastingbetalers met een aanmerkelijk belang (kortweg: bij een aandelenbezit van minimaal 5%) in een vennootschap, betalen tegenwoordig al meer belasting in box 2. Per 2020 is dit tarief immers verhoogd van 25% naar 26,25%. In 2021 gaat dat vooralsnog verder omhoog naar 26,9%. De verhoging van het tarief per 2020 heeft te maken met de verlaging van de vennootschapsbelasting die mede is ingegeven door andere landen die hetzelfde doen. In 2020 bedraagt de vennootschapsbelasting 16,5% tot 200.000 euro en 25% voor zover de winst hoger is. Dat wordt in 2021 vooralsnog 15% en 21,7%. Het kabinet wil de gecombineerde belastingdruk voor bedrijven min of meer gelijk houden, vandaar de verhoging van het aanmerkelijkbelangtarief. De belastingverhoging is van belang voor veel aandeelhouders, in het bijzonder aandeelhouders die vastgoed verhuren aan de koper van hun bedrijf en daarbij een belang van minimaal 5% in die partij hebben genomen.

Laat u voorlichten

Investeren in vastgoed kan een bijzonder aantrekkelijke vorm van beleggen zijn. Het kan niet alleen een manier zijn om vermogen vast te houden en te vermeerderen, maar het kan ook geschikt zijn om dat samen met kinderen of anderen te doen. Ter illustratie een kort filmpje uit 2016 hierover. In een ander blog staat onze checklist voor eerste hulp bij investeren in vastgoed.

Inmiddels is het crisistijd en is de regelgeving op dit moment in ontwikkeling. Dus laat u goed voorlichten als u besluit de stap naar commercieel vastgoed te zetten, zeker op het gebied van financiering. Op het gebied van duurzaamheid liggen kansen en kunt u voorop lopen. Om de Vlaamse romanschrijver Willem Elsschot (1882-1960) te parafraseren: vastgoed marcheert altijd wel.

 

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.