Je hypotheek versneld aflossen

1. Lagere maandlasten

Stel dat u een lager inkomen verwacht in de nabije toekomst. Dan is het natuurlijk wel zo prettig als uw maandlasten ook lager zijn. Dat bereikt u door eerder af te lossen, waardoor de maandlasten dalen. Wel is het zo dat u flink moet aflossen om tot een aanzienlijke daling van uw maandlasten te komen. Een kleine aflossing zet geen zoden aan de dijk: bij een rentetarief van stel 3% bespaart u € 300 bruto per jaar over elke 10.000 euro die u aflost. Na verrekening van het belastingvoordeel van maximaal 37,5% (2025) is de besparing op jaarbasis netto zelfs nog maar 190 euro.

2. Rendement op je vermogen

Een belangrijk punt: aflossen van uw hypotheek is financieel aantrekkelijk als het nettorendement op uw vermogen in box 3 (spaargeld, beleggingen en dergelijke) na belasting lager is dan de nettokosten van uw hypotheek. Maar is het nettorendement op uw vermogen hoger dan de netto kosten van uw hypotheek na verrekening van de hypotheekrenteaftrek? Dan is aflossen niet voordelig.

In ons artikel “Waarom een hypotheek aanhouden als je vermogen hebt?” vindt u verschillende rekensommen.

 3. Overwaarde bij verkoop

Een van de gevolgen van aflossen is dat de kans groter wordt dat u bij verkoop van uw woning overwaarde realiseert. Als dat lukt en u verhuist naar een volgende koopwoning, dan verwacht de fiscus wel dat u deze overwaarde in de nieuwe woning investeert. Alleen de rente van de hypotheek die nodig is om het resterende deel van de koopsom te financieren, is nog aftrekbaar. Dat staat bekend als de bijleenregeling. De overwaarde blijft dan ‘in stenen’ vastzitten en komt niet vrij beschikbaar. Deze beperking van de renteaftrek vervalt als u ten minste drie jaar tussentijds in een huurwoning woont, voordat u een nieuwe woning koopt.

4. Lagere renteopslag

Hoe meer u leent ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger de renteopslag. Mogelijk wordt deze opslag minder hoog als U extra aflost. Vergeet niet om dan een lagere renteopslag bij de bank aan te vragen.

5. Timing belangrijk

Het moment van extra aflossing kan een verschil maken. De forfaitaire rendement in box 3 wordt berekend naar de waarde van het vermogen op 1 januari van het belastingjaar (peildatum). Met name bij aflossing vlak voor of vlak na deze peildatum kan dat verschillen opleveren. Als u vóór 1 januari een extra aflossing doet op uw hypotheek, dan zit dat bedrag op 1 januari niet meer in de belastinggrondslag van box 3. En dus betaalt u daarover ook geen box 3-heffing.

6. Vergoeding bij extra aflossing

Als u eerder aflost op uw hypotheek dan overeengekomen bij het afsluiten, kan het zijn dat u een fiscaal aftrekbare vergoedingsrente aan de bank moet betalen (ook wel boeterente genoemd). Dit verschilt per situatie, maar het is wel goed hierop te letten. U hoeft geen vergoedingsrente te betalen als u een hypotheek met variabele rente hebt of als de rentevaste periode van uw hypotheek is afgelopen. U betaalt ook geen vergoeding bij verkoop van uw woning of als de marktrente hoger is dan de rente van uw lopende hypotheek. Vaak bieden de hypotheekvoorwaarden de mogelijkheid om jaarlijks een percentage van de lening vergoedingsvrij af te lossen, bijvoorbeeld 10%.

De afweging om wel of niet af te lossen op uw hypotheek wordt een stuk ingewikkelder als u een (bank)spaarhypotheek hebt. Aan de hypotheek is dan een geblokkeerde bankrekening of spaarverzekering gekoppeld. Met maandelijkse (premie)stortingen bouwt u belastingvrij vermogen op om de hypotheekschuld aan het eind mee af te lossen. In veel gevallen is het niet voordelig om zo’n (bank)spaarhypotheek te beëindigen. Een hypotheekadviseur kan dat voor u uitrekenen.

Conclusie

Het kan slim zijn om een hypotheek versneld af te lossen, maar het is niet altijd voordelig. Verder moet u goed bedenken dat door af te lossen op een eigenwoninglening, geld komt 'vast te zitten in stenen'. Het is niet altijd makkelijk om dat geld op een later moment weer vrij te maken, zonder de woning te verkopen.

De keuze om wel of niet extra af te lossen, hangt af van uw financiële situatie en de hypotheekvoorwaarden. Zet daarom alles goed op een rijtje voordat u extra gaat aflossen.