Je hypotheek versneld aflossen: wat levert het op en is het altijd verstandig? Er zitten voor- en nadelen aan. Waar moet je rekening mee houden?
1. Lagere maandlasten
Als je een lager inkomen verwacht in de nabije toekomst, is het natuurlijk wel zo prettig als je maandlasten ook lager zijn. Dat bereik je door eerder af te lossen, waardoor de maandlasten dalen. Wel is het zo dat je flink moet aflossen om tot een aanzienlijke daling van je maandlasten te komen. Een kleine aflossing zet geen zoden aan de dijk: bij een rentetarief van stel 3% bespaar je 300 euro bruto per jaar over elke 10.000 euro die je aflost. Na verrekening van het belastingvoordeel van maximaal circa 37% (2023) is de besparing op jaarbasis netto zelfs nog maar 189 euro.
2. Rendement op je vermogen
Een belangrijk punt: aflossen van je hypotheek is financieel aantrekkelijk als het nettorendement op je vermogen in box 3 (spaargeld, beleggingen en dergelijke) na belasting lager is dan de nettokosten van je hypotheek. Maar is het nettorendement op je vermogen hoger dan de netto kosten van je hypotheek na verrekening van de hypotheekrenteaftrek? Dan is aflossen niet voordelig.
Hoeveel je netto na box 3-heffing van het rendement overhoudt, hangt af van de omvang en de samenstelling van je vermogen. Vanaf 2023 wordt bij het vermogen in box 3 onderscheid gemaakt tussen de categorieën ‘banktegoeden’, ‘overige bezittingen’ en ‘schulden’.
Categorie | Banktegoeden | Overige bezittingen | Schulden |
Wat? | Rekeningsaldi, spaargeld, depoito’s, contant geld | Alles wat niet onder ‘banktegoeden’ valt | Schulden die niet in box 1 of box 2 zitten, voor zover boven een drempel van € 3.400 p.p. |
Basis voor vaststelling forfaitair rendement | Gemiddelde rendement op deposito’s van huishoudens met een opzegtermijn van maximaal 3 maanden | som van 53% van het langetermijnrendement op onroerende zaken, 33% van het langetermijnrendement op aandelen en 14% van het langetermijnrendement op obligaties | gemiddelde rentepercentage over het totale uitstaande bedrag aan woninghypotheken van huishoudens |
Tijdstip vaststelling forfaitair rendement | Achteraf | Vooraf | Achteraf |
Forfaitair rendement 2023 | Nog niet bekend (2021: 0,01%) | 6,17% | Nog niet bekend (2021: 2,46%) |
Komt het totale saldo van bezittingen en schulden op de peildatum (1 januari) niet uit boven het heffingvrije vermogen van 57.000 euro per persoon? Dan hoef je geen box 3-heffing te betalen. Maar als het saldo wél meer bedraagt, dan wordt het gemiddelde rendementspercentage over het saldo van banktegoeden, overige bezittingen en schulden berekend. En betaal je in 2023 aan belasting: 32% x gemiddeld rendementspercentage x netto vermogen na aftrek heffingvrij vermogen. De marginale belastingdruk kan oplopen tot circa 1,97% (32% x 6,17%) voor iemand die uitsluitend overige bezittingen heeft.
De nettokosten van je hypotheek hangen mede af van het rentepercentage dat je betaalt over de schuld en het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek. In 2023 is het maximale tarief waartegen je rente met inkomen in box 1 kunt verrekenen circa 37%. Daarnaast moet je jaarlijks een bepaald percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen in box 1 optellen: het eigenwoningforfait. In 2023 is dat in de meeste gevallen 0,35%. Pas als de aftrekbare hypotheekrente meer bedraagt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, kan dat fiscaal voordeel opleveren.
3. Overwaarde bij verkoop
Een van de gevolgen van aflossen is dat de kans groter is dat je bij verkoop van je woning overwaarde realiseert. Als dat lukt en je verhuist naar een volgende koopwoning, dan verwacht de fiscus wel dat je deze overwaarde in de nieuwe woning investeert. Alleen de rente van de hypotheek die nodig is om het resterende deel van de koopsom te financieren, is nog aftrekbaar. Dat staat bekend als de bijleenregeling. De overwaarde blijft dan ‘in stenen’ vastzitten en komt niet vrij beschikbaar. Deze beperking van de renteaftrek vervalt als je ten minste drie jaar tussentijds in een huurwoning woont, voordat je een nieuwe woning koopt.
4. Lagere renteopslag
Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger de renteopslag. Mogelijk wordt deze opslag minder hoog als je extra aflost. Vergeet niet om dan een lagere renteopslag bij de bank aan te vragen.
5. Timing belangrijk
Het moment van extra aflossing kan een verschil maken. De belasting in box 3 wordt berekend naar de waarde van het vermogen op 1 januari van het belastingjaar (peildatum). Met name bij aflossing vlak voor of vlak na deze peildatum kan dat verschillen opleveren. Als je vóór 1 januari een extra aflossing doet op je hypotheek, dan zit dat bedrag op 1 januari niet meer in de belastinggrondslag van box 3. En dus betaal je daarover ook geen box 3-heffing. Als je aflost met spaargeld vóór de peildatum scheelt dat maar weinig belasting. Maar als je aflost ten laste van overige beleggingen scheelt dat veel meer belasting.
6. Vergoeding bij extra aflossing
Als je eerder aflost op je hypotheek dan overeengekomen bij het afsluiten, kan het zijn dat je een fiscaal aftrekbare vergoedingsrente aan de bank moet betalen. Dit verschilt per situatie, maar het is wel goed hierop te letten. Je hoeft geen vergoedingsrente te betalen als je een hypotheek met variabele rente hebt of als de rentevaste periode van je hypotheek is afgelopen. Je betaalt ook geen vergoeding bij verkoop van je woning of als de marktrente hoger is dan de rente van je lopende hypotheek. Vaak bieden de hypotheekvoorwaarden de mogelijkheid om jaarlijks een percentage van de lening vergoedingsvrij af te lossen, bijvoorbeeld 10%.
Kortom: het kan slim zijn om een hypotheek versneld af te lossen, maar het is niet altijd voordelig. Als je nog een ‘oude’ (bank)spaarhypotheek hebt van vóór 2013 kan het zelfs nadelig zijn. De keuze om wel of niet extra af te lossen, hangt af van je financiële situatie en de hypotheekvoorwaarden. Zet daarom alles goed op een rijtje voordat je extra gaat aflossen.