Direct naar content

Er bestaan vaak diverse mogelijkheden om een huis te financieren. Eigen geld investeren, kan een goede optie zijn. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor een geldlening bij een bank. Misschien zijn er binnen de familie financiële mogelijkheden? Ouders of andere familieleden van de aanstaande huizenkoper(s) die geld kunnen en willen lenen. Ondernemers met een BV kunnen vaak ook van hun BV lenen voor hun huis. Combinaties kunnen goede oplossingen zijn, mits van tevoren goed gestructureerd. Houd wel steeds rekening met juridische, financiële en fiscale spelregels.

Extra kosten

Soms bestaat de gedachte dat wie binnen de familie of van de eigen BV leent, ook zelf met de familie of BV naar eigen inzichten de regels voor de woningfinanciering kan vaststellen, zonder dat dat gevolgen heeft. Die gedachte is onjuist. Eigen regels afspreken, kan extra kosten tot gevolg hebben. Bijvoorbeeld omdat de Belastingdienst de rente- en kostenaftrek in box 1 van de inkomstenbelasting niet accepteert, als die aftrek wel is beoogd. Of de Belastingdienst in de hoogte van de rentevergoeding een belastbare schenking of belastbare uitdeling aan de aandeelhouder ziet. Of er is sprake van een andere situatie waardoor u meer belasting moet betalen dan u vooraf had ingeschat. Hieronder ga ik nader in op enkele aspecten waarop u kunt letten om onbedoelde financiële en fiscale gevolgen te voorkomen.

Spelregels van de Belastingdienst

Onlangs heeft de Belastingdienst spelregels voor een woningfinanciering gepubliceerd. Het is een handreiking voor belastinginspecteurs, maar waar bijvoorbeeld ook families gebruik van kunnen maken bij een familielening. Met de daarin gebruikte term ‘familielening’ bedoelt de Belastingdienst overigens ook de eigenwoninglening tussen de directeur-grootaandeelhouder (DGA) en zijn of haar BV.

De belangrijkste vraag in deze handreiking is of en tot welk percentage de rente die is betaald op een eigenwoningschuld aftrekbaar is. Vanuit de gedachte dat banken zakelijke voorwaarden hanteren, terwijl dat bij een geldlening van familie of de eigen BV vaak minder vanzelfsprekend is. Zo willen ouders hun kinderen vaak helpen met een huis, hebben daarvoor misschien geen zekerheid nodig en zitten niet altijd te wachten op een uitgebreide overeenkomst met bepalingen over aflossing, boeterente en een rentevastperiode. Aansluiting zoeken bij marktconforme omstandigheden is dan wel belangrijk.

Geldlening

Er moet om te beginnen sprake zijn van een echte geldlening. Dat betekent dat er in ieder geval een reële schuld is met een terugbetalingsverplichting. Het kan bijvoorbeeld al fout gaan bij een ‘leen/schenkconstructie’ waarbij bij voorbaat al vaststaat dat het kind telkens aanspraak kan maken op een schenking van de aflossing(en) van zijn/haar ouder(s). Dan is fiscaal gezien in principe geen sprake van een lening. Als geen sprake is van een (fiscale) geldlening, kan geen sprake zijn van een eigenwoningschuld in box 1. Dan is er dus ook geen rente- en kostenaftrek. Mogelijk is dan wel sprake van een belastbare schenking.

Fiscale voorwaarden

Als rente- en kostenaftrek in box 1 voor de woningfinanciering is beoogd, dan is het belangrijk om te voldoen aan alle fiscale voorwaarden daarvoor. Laat u hierover goed adviseren. Zo moet onder andere de geldlening zijn aangegaan bij de aankoop, onderhoud of verbetering van het eigen huis (het hoofdverblijf). Let bijvoorbeeld na verhuizing ook op de eigenwoningreserve (kortweg: de fiscale regeling bij overwaarde in het vorige huis) bij het bepalen van de hoogte van de eigenwoningschuld voor het nieuwe huis.

Als de woningfinanciering onder het huidige recht valt (en niet onder het overgangsrecht) gelden sinds 2013 extra fiscale voorwaarden (vormeisen) voor de eigenwoningschuld in box 1. Zoals de contractueel overeen te komen minimaal annuïtaire of lineaire aflossingsverplichting in maximaal 30 jaar (360 maanden). En de informatieverplichting voor de geldlening. Bij een geldlening die bij een bank in Nederland is gesloten, zal de bank deze informatie aan de Belastingdienst geven. Als u de geldlening zelf regelt binnen de familie of de zaak moet u daar zelf jaarlijks voor zorgdragen in de aangifte inkomstenbelasting. De informatieverplichting bestaat omdat de Belastingdienst moet kunnen controleren of u voldoende heeft afgelost. Wie niet op tijd en/of niet volledig aan zijn of haar verplichtingen voldoet, kan de rente- en kostenaftrek mislopen of kwijtraken.

Voor de renteaftrek is het belangrijk dat de rente ‘drukt’ op degene die de rente moet betalen. Als het bijvoorbeeld van het begin af aan de bedoeling is dat de rente wordt voldaan uit ontvangen schenkingen, is daar in principe geen sprake van. Er is bijvoorbeeld ook geen sprake van renteaftrek als de schenking een kwijtschelding inhoudt.

Rentevergoeding

Rente is de vergoeding voor het beschikbaar krijgen van geld. Maar ziet de betaling aan de geldverstrekker volledig daarop of (ook) op andere rechten en verplichtingen? In zoverre is dan in principe geen sprake van aftrekbare eigenwoningrente.

In de handreiking staat het voorbeeld van een kind (de geldnemer) dat met zijn/haar vader (de geldgever) afspreekt dat het kind het recht heeft om de geldlening altijd volledig boetevrij af te lossen. Hiervoor spreken ze een hoger rentepercentage af. Volgens de handreiking is de renteopslag daarvoor dan geen eigenwoningrente als deze opslag hoger is dan 0,2%. De splitsing van de betaalde rentevergoeding mag namelijk alleen achterwege blijven als de omvang van de andere rechten of plichten verwaarloosbaar is (0,2% of minder).

Vervolgens moet sprake zijn van een reële rentevergoeding. Daarvoor is belangrijk wat onder marktconforme omstandigheden gebruikelijk is. Het uitgangspunt is dan het gangbare rentepercentage van de meest vergelijkbare lening die bij een onafhankelijke derde, zoals een bank, kan worden afgesloten. Als er bijvoorbeeld geen zekerheid is gesteld, dan kan de rente daardoor hoger zijn. Het risico op het niet terugontvangen van het uitgeleende bedrag is dan namelijk hoger. Maar als er voor de geldverstrekker toch voldoende zekerheid bestaat, bijvoorbeeld omdat de geldnemer vermogend is, dan kan dat weer anders liggen. Een belangrijke vraag is ook of een onafhankelijke derde de geldlening zou hebben verstrekt. Het gaat om een juiste weging van de feiten en omstandigheden van de situatie.

Concreet percentage

Een concreet percentage noemt de Belastingdienst dan ook niet. Een bovenmatig deel van de rentevergoeding kan een belastbare schenking zijn. Ook de aftrekbare boeterente moet reëel zijn. Naast zekerheden en het risico van terugbetalen, kunnen er nog andere aspecten belangrijk zijn om een rentepercentage te onderbouwen. Daardoor blijft het maatwerk en moet u blijven opletten.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.