Als u een eigen woning bezit kunt u onder bepaalde voorwaarden de rente van uw hypotheek in mindering brengen op uw belastbaar inkomen in box 1. Daardoor kunt u mogelijk een deel van de betaalde rente terug ontvangen. Maar de fiscale regels voor de hypotheekrenteaftrek van een eigen woning zijn erg ingewikkeld. Zo is bij een verhuizing vaak sprake van een samenloop van diverse regelingen rondom de hypotheek en de aftrek van hypotheekrente. In dit blog zet ik een aantal aandachtspunten voor u op een rij.
Wat is overwaarde?
De laatste jaren zijn de meeste woningen flink in waarde gestegen. Voor veel woningeigenaren is daardoor de overwaarde in de eigen woning toegenomen. De overwaarde is het verschil tussen de actuele verkoopwaarde van de eigen woning en de hypotheek die er nog op rust. Stel uw woning is €750.000 waard en u heeft een hypotheek van €350.000. Dan is de overwaarde €400.000. U kunt de overwaarde van uw woning vrijmaken door bijvoorbeeld uw woning te verkopen. Daarnaast zijn er ook andere mogelijkheden om de overwaarde van uw woning te gebruiken. Bijvoorbeeld om te verbouwen, te verduurzamen of langer in uw woning te kunnen blijven wonen. Hierover leest u meer in onze blog ‘Wilt u gebruik maken van uw overwaarde?’.
U verhuist naar een huurwoning
Als u verhuist naar een huurwoning en u heeft uw koopwoning verkocht, moet u de resterende hypotheek helemaal afbetalen. Is de verkoopopbrengst hoger dan uw hypotheek? Dan heeft u overwaarde en kunt u makkelijk uw schuld afbetalen. Het restant van de verkoopopbrengst kunt u vrij besteden.
U verhuist naar een nieuwe koopwoning
Ook kunt u soms (een deel van) uw overwaarde verzilveren door uw woning te verkopen en een nieuwe woning te kopen. Gaat u verhuizen naar een duurdere woning? Dan is het restant van uw oude hypotheek te laag om uw nieuwe woning te financieren. In dat geval zijn er extra eigen middelen of is een extra hypotheek nodig om de financiering van uw nieuwe woning rond te krijgen.
Gaat u verhuizen naar een goedkopere woning? Dan kunt u misschien uw oude hypotheekvorm niet helemaal meenemen naar een nieuwe hypotheek. Mogelijk krijgt u te maken met de zogenaamde bijleenregeling.
Is de bijleenregeling van toepassing?
Koopt u binnen 3 jaar weer een nieuwe woning? Houd dan rekening met de bijleenregeling. De bijleenregeling is een belastingregel die stimuleert dat u de overwaarde van uw oude woning investeert in uw nieuwe woning.
Als u ervoor kiest dit niet te doen, heeft u voor een deel van uw nieuwe hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek. Dit deel komt dan in box 3 terecht. Overigens kan dit soms voordelig zijn. Om dat te bepalen is enig rekenwerk nodig. Op de website van de Belastingdienst kunt u deze berekeningen maken en kunt u meer lezen over de bijleenregeling.
Aanvullende voorwaarden voor nieuwe hypotheken
Sinds 1 januari 2013 zijn er strengere voorwaarden voor renteaftrek. De rente van een nieuwe hypotheek is alleen nog aftrekbaar als u uw hypotheek heeft afgesloten in verband met uw eigen woning en uw hypotheek onder andere aan de volgende voorwaarden voldoet:
- U moet uw hypotheek in maximaal 360 maanden volledig terugbetalen volgens een (ten minste) annuïtair aflossingsschema. Deze aflossingsverplichting moet schriftelijk zijn vastgelegd.
- U betaalt de aflossingen daadwerkelijk.
- Soms moet u extra informatie in de aangifte inkomstenbelasting geven. Bijvoorbeeld als de hypotheek bij een familielid of bij de eigen BV is afgesloten.
Voldoet een hypotheek niet aan alle voorwaarden of leeft u de aflossingsverplichting niet na? Dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek en komt de hypotheek in box 3 terecht. Bijvoorbeeld wanneer u een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit, terwijl u voor de renteaftrek een hypotheek met een minimaal annuïtaire aflossingsverplichting had moeten afsluiten.
Is de verhuisregeling van toepassing?
Heeft u uw oude woning nog te koop staan en woont u al in uw nieuwe woning? Of woont u nog in uw oude woning, omdat uw nieuwe woning in aanbouw is? Dan is de zogenaamde verhuisregeling van toepassing. U heeft dan tijdelijk recht op hypotheekrenteaftrek voor twee woningen onder de volgende voorwaarden:
- Uw oude woning staat zowel leeg als te koop en u woont in uw nieuwe woning. De renteaftrek geldt gedurende het jaar dat u uw oude woning leeg te koop heeft gezet en de daaropvolgende drie jaar;
- U woont nog in uw oude woning omdat uw nieuwe woning in aanbouw is of wordt verbouwd. De renteaftrek geldt als uw woning in aanbouw in het jaar van aankoop of in de daaropvolgende drie jaar uw hoofdverblijf wordt.
Overgangsrecht voor hypotheken afgesloten vóór 2013
Voor hypotheken in verband met de eigen woning die vaak al vóór 2013 in box 1 zaten, gelden geen aanvullende voorwaarden. Veel van deze hypotheken zijn in het verleden als aflossingsvrije hypotheken afgesloten. De hypotheekrente blijft op basis van het overgangsrecht in box 1 aftrekbaar.
Is de Gedragscode van toepassing?
Als een bank of verzekeraar een hypothecaire lening verstrekt voor een eigen woning geldt de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Volgens de GHF mag een bank tot maximaal 50% van de marktwaarde van uw woning een hypotheek aflossingsvrij verstrekken. De gedragscode is niet van toepassing als u een lening aangaat met bijvoorbeeld een familielid of met uw eigen BV.
Veel regels
De fiscale regels om in aanmerking te komen voor renteaftrek van de eigenwoningschuld zijn ingewikkeld. En de afgelopen jaren zijn zowel de fiscale regels als de gedragscode voor banken verder aangescherpt. Het is belangrijk om u hierover goed te laten adviseren bij de aankoop of verkoop van uw eigen woning. Meer informatie kunt u hier vinden, wij helpen u graag.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.