Door de hoge huizenprijzen is het voor starters op de woningmarkt lastig om een eigen huis te kopen. Ouders met een tweede woning of beleggingspand worden geconfronteerd met een hogere belastingdruk in box 3 en ervaren de impact van zowel de Wet Betaalbare Huur als de wijziging in de leegwaarderatio. Hierdoor kan de vraag opkomen: kan ik deze woning niet beter aan mijn kind schenken of verkopen? En van welke waarde moet ik uitgaan: de WOZ-waarde of de marktwaarde? De WOZ-waarde is momenteel leidend en blijft ook het uitgangspunt. Er lag een conceptwetsvoorstel om vanaf 2027 bij schenkingen uit te gaan van de marktwaarde. Dit voorstel wordt echter niet doorgezet.
Geen marktwaarde bij woningschenking per 2027: voorstel geschrapt
Het kabinet had het voornemen om vanaf 2027 de waardering van een geschonken woning te wijzigen. In een conceptwetsvoorstel werd voorgesteld om voor de schenkbelasting niet langer uit te gaan van de WOZ-waarde, maar van de marktwaarde. De reden hiervoor was dat de WOZ-waarde in de praktijk regelmatig lager ligt dan de marktwaarde, wat ruimte biedt voor belastingbesparing. Omdat bij een schenking van een woning ook overdrachtsbelasting verschuldigd is – waarvoor al de marktwaarde geldt – zou deze wijziging zorgen voor meer uniformiteit.
Uit de Voorjaarsnota blijkt dat dit voorstel is geschrapt. De wijziging is volgens het kabinet lastig uit te voeren en kan tot discussies leiden over de marktwaarde. Daarom blijft bij een schenking de WOZ-waarde leidend; bij erfenissen was dat al zo.
Verschillende manieren van schenking woning
Op dit moment mogen we nog steeds de WOZ-waarde hanteren. Dit kan een belastingvoordeel opleveren, zoals het kabinet aangeeft. Er zijn verschillende manieren om een woning over te dragen. We stellen ons de situatie voor van een echtpaar met twee kinderen: Bas en Tanja. Bas studeert nog. Tanja heeft een studie afgerond en heeft sinds twee jaar een baan. Haar ouders hebben twee woningen in box 3 die ze verhuren. Eén woning staat nu leeg en Tanja zou er graag gaan wonen. De woning heeft een WOZ-waarde van € 350.000 en de marktwaarde is € 400.000.
1. Schenken van de woning
Voor de schenkbelasting is de WOZ-waarde nu nog het uitgangspunt. Als de ouders van Tanja de woning aan haar willen schenken, mogen ze dit doen voor de WOZ-waarde van € 350.000. Tanja krijgt dus een woning met een marktwaarde van € 400.000 en moet over € 350.000 schenkbelasting betalen. Over het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van € 50.000 wordt geen schenkbelasting geheven.
Samenloopregeling
Naast schenkbelasting moet Tanja ook overdrachtsbelasting betalen. Hiervoor geldt dat wel over de marktwaarde van € 400.000 wordt geheven. Als je een woning krijgt geschonken, moet je dus zowel schenkbelasting als overdrachtsbelasting betalen. Daarom is er een regeling bedacht om dubbele heffing te voorkomen: de samenloopregeling. Meer hierover leest u in het volgende artikel: Het schenken van een woning in 2025..
Wat zien we in de praktijk?
Vaak willen ouders niet in één keer het hele bedrag van de waarde van de woning schenken. Ze willen bijvoorbeeld hun kind bevoordelen door een schenking van het verschil tussen de WOZ-waarde en de hogere marktwaarde. Ook willen ouders dikwijls voorkomen dat hun kind over een groot deel van de schenking 20% schenkbelasting moet betalen. Dit doen ze door de woning te verkopen aan hun kind en de koopsom gedurende meerdere jaren kwijt te schelden. Hierdoor kunnen ze jaarlijks gebruik maken van de eerste tariefschijf in de schenkbelasting van 10%.
2. Verkoop tegen te lage prijs
De laatste jaren was de WOZ-waarde van woningen vaak lager dan de marktwaarde. Als de ouders van Tanja haar de woning verkopen voor een bedrag van € 350.000, terwijl de marktwaarde € 400.000 is, hoeft Tanja geen schenkbelasting te betalen. Hoewel Tanja een extra waarde van € 50.000 ontvangt, wordt dit fiscaal niet als een schenking gezien. Is de WOZ-waarde echter niet € 350.000, maar € 380.000 en betaalt Tanja € 350.000, dan is de schenking fiscaal € 30.000 (en niet € 50.000).
Lange tijd is dit onduidelijk geweest. Moesten we hier van de WOZ-waarde of marktwaarde uitgaan? In juni 2022 heeft de staatssecretaris van Financiën in een beleidsbesluit bevestigd dat bij verkoop van een woning tegen een te lage prijs de WOZ-waarde als uitgangspunt geldt.
3. Verkoop tegen marktwaarde en kwijtschelding van deel van de koopsom
In hetzelfde beleidsbesluit heeft de staatssecretaris ook aangegeven van welke waarde uitgegaan moet worden als een woning verkocht wordt tegen de marktwaarde en een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden. Hij onderscheidt hier twee situaties:
- Verkoop en kwijtschelding van 90% of meer van de marktwaarde
Voor de schenkbelasting geldt de WOZ-waarde van de woning als de kwijtschelding 90% of meer van de marktwaarde bedraagt én de kwijtschelding uiterlijk wordt gedaan op de dag van de juridische levering van de woning. De kwijtscheldingen die hierna plaatsvinden, tellen niet mee voor de beoordeling of 90% of meer van de waarde is kwijtgescholden. In het voorbeeld van Tanja moeten haar ouders € 360.000 of meer kwijtschelden.
- Verkoop en kwijtschelding van minder dan 90% van de marktwaarde
Als op de dag van de juridische levering van de woning minder dan 90% van de marktwaarde is kwijtgescholden, wordt voor de schenkbelasting niet gelet op de WOZ-waarde, maar op het bedrag van de kwijtschelding. In het voorbeeld van Tanja moet ze dus over het bedrag van de kwijtschelding schenkbelasting betalen als haar ouders minder dan € 360.000 op de koopsom kwijtschelden.
4. Verkoop tegen te lage prijs en kwijtschelding van deel van de koopsom
Stel dat de ouders van Tanja de woning aan haar willen verkopen tegen een lager bedrag dan de marktwaarde (bijvoorbeeld € 300.000) en vervolgens een deel van de koopsom kwijtschelden (bijvoorbeeld € 130.000). Dit wordt als twee afzonderlijke schenkingen gezien. Voor de eerste schenking, de verkoop tegen een koopsom lager dan de marktwaarde, is de WOZ-waarde het uitgangspunt. De fiscale schenking bedraagt dus € 50.000. Voor de tweede schenking, de gedeeltelijke kwijtschelding van de schuldig gebleven koopsom, is de hoogte van de schenking gelijk aan het bedrag van de kwijtschelding. Het bedrag van de kwijtschelding is € 130.000. Het totaal van de schenkingen bedraagt € 180.000.
Welke route is wanneer voordeliger?
Is de WOZ-waarde lager dan de marktwaarde, dan kan verkoop tegen een lagere prijs fiscaal aantrekkelijk zijn. Draait dit beeld om en ligt de WOZ-waarde hoger, dan biedt verkoop tegen marktwaarde met (gedeeltelijke) kwijtschelding vaak meer voordeel.
WOZ-waarde blijft bepalend: kansen blijven bestaan
Het schrappen van de marktwaarde per 2027 brengt rust, maar zeker geen stilstand. De WOZ-waarde blijft voorlopig een belangrijk stuurmiddel bij het overdragen van woningen binnen de familie. Juist daarom loont het om nu scherp te kijken naar de juiste route: schenken, verkopen, kwijtschelden of een combinatie daarvan. Een goed gekozen structuur kan belasting besparen - en voorkomt verrassingen achteraf. Voor meer informatie over vermogensoverdracht kunt u terecht op onze website van ABN AMRO MeesPierson.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.