Hoe nieuwbouw landgoed de Hulst een toekomst biedt

'Als eigenaar van een landgoed heb je eigenlijk maar drie opties als er geen kinderen zijn om het landgoed aan over te dragen’, zegt Henk Smellink. ‘De eerste is verkopen. Dan heb je kapitaal, maar ben je de zeggenschap kwijt en weet je niet wat de koper met de historie van het landgoed doet. De tweede optie is wachten en niets doen. Het landgoed gaat dan na je overlijden naar verre familie, zoals neven en nichten. Die betalen hoge tarieven aan erfbelasting. Dat geld is er vaak niet, waardoor ze het landgoed alsnog moeten verkopen en het geheel versnippert. Wij kozen voor de derde weg: een constructie bedenken waarmee we het land-goed als één geheel bij elkaar houden voor de generaties na ons.’

Smellink en zijn vrouw, eigenaren van een meubelonderneming in Oldenzaal, hebben geen kinderen. Ze bedachten daarom een model waarbij nieuwbouw op het landgoed de financiële middelen levert om het historische park en de monumentale gebouwen op de lange termijn te kunnen onderhouden.

Textielbaronnen

Landgoed de Hulst ligt op de zuidwesthelling van de Tankenberg in Twente. De oorsprong van de buitenplaats ligt in de achttiende eeuw. Hendrik Jan Bos kocht in 1757 de boerderijen De Hulst en Wevelkate en legde een geometrische bomenaanplant aan met een sterrenbos. Na de familie Kistemaker kocht textielweduwe Clara Maria Muller de gronden in 1907. Haar zoon, Joan Gelderman, nam het landgoed in 1916 over.

‘De textielindustrie kende een bloeiperiode in de negentiende eeuw door de uitvinding van de stoommachine en de handel met Nederlands-Indië’, vertelt Smellink. ‘De textielfabrikanten vergaarden kapitaal. Met dat geld kochten ze gronden rond de steden en bouwden buitenplaatsen.’

Gelderman was de eigenaar van een grote textielfabriek in Oldenzaal. Hij gaf zijn oom, architect Karel Muller, de opdracht om een landhuis in Engelse stijl te ontwerpen. Voor het terrein haalde hij tuinarchitect Leonard Springer naar Twente. Springer integreerde de achttiende-eeuwse structuren en ontwierp de tuin en het omliggende park in Engelse landschapsstijl.

Zware last

Door de onafhankelijkheid van Indonesië en goedkopere buitenlandse concurrentie verdween de vaste afzetmarkt voor de Twentse textielindustrie. ‘In de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw viel de industrie om’, vertelt Smellink. ‘Dat merkte je direct aan de landgoederen in deze regio. Er was geen geld meer. Belastingaanslagen dwongen eigenaren om delen van hun eigendom te verkopen.’

Joan Gelderman kampte halverwege de twintigste eeuw met de gevolgen. Dalende inkomsten uit zijn textielfabriek en stijgende onderhoudskosten maakten het benodigde personeel onbetaalbaar. Het landgoed raakte in verval, wat het beheer een zware last maakte voor de ouder wordende eigenaar.

Aankoop de Hulst

‘Gelderman naderde de honderd jaar, had al grote delen van het landgoed vervreemd en had de middelen niet meer voor het onderhoud’, zegt Smellink. Na zijn overlijden in 1975 kwam het landgoed te koop te staan. Smellinks oom en tante, Frans en Mimi Bloemen, kochten het. ‘Ze waren in de jaren vijftig geëmigreerd naar Nieuw-Zeeland. Later bouwden ze in Australië kapitaal op in de weg- en waterbouw. Bij hun terugkeer naar Nederland kochten ze dit landgoed.’

De terugkeer was een grote overgang, vervolgt Smellink. ‘Mijn oom had nog de mentaliteit van de jaren vijftig: wat van jou is, is van jou. In Australië had je als eigenaar volledige vrijheid over je eigen grond. Toen hij terug in Nederland op de Hulst aankwam, dacht hij dezelfde regie te hebben. Maar in Nederland golden inmiddels andere normen en andere wetgeving: hij mocht op zijn terrein niet zomaar kappen of bouwen. Dat was even wennen voor hem.’

Smellink en zijn vrouw namen het landgoed in 1999 over, nadat zijn oom was overleden. ‘Mijn tante bleef in het landhuis wonen en is onlangs honderd geworden. Mijn vrouw en ik zijn na aankoop meteen begonnen met een renovatie. Zo zijn we direct gestart met het vervangen van alle bedrading in het pand en het aanpakken van achterstallig onderhoud in het park.’

Nieuwe inkomstenbron

Tijdens de renovatie werd de financiële realiteit van het landgoedbeheer duidelijk. Onderhoud van het rijksmonument en het park van achttien hectare vergt aanzienlijke investeringen. De Smellinks financierden dit uit eigen middelen, maar beseften dat dit voor hun opvolgers een onmogelijke opgave zou zijn. Zonder vaste inkomstenstroom zou het landgoed bij een eigendomsoverdracht opnieuw in de financiële problemen komen.

Landgoedbeheer is een doorlopend project, stelt Smellink. ‘Het onderhoud van zo’n landhuis en de grond eromheen stopt nooit. Een landgoed van deze schaal kost geld en genereert van zichzelf geen structurele inkomsten. Op het landgoed is geen enkele bron van inkomsten. We wisten dat we een vast verdienmodel moesten vinden, anders zou de Hulst op termijn alsnog uiteenvallen.’

De provincie Overijssel bood uitkomst met de Rood voor Groen-regeling. Die staat de bouw van woningen op een landgoed toe, op voorwaarde dat de inkomsten daaruit het natuur- en cultuurhistorisch erfgoed op het terrein in stand houden.

Strenge eisen

Woningbouw op een historisch landgoed is een langdurig en complex ambtelijk proces door strenge eisen rond natuur­bescherming en monumentenzorg. Er was een herziening van het bestemming­splan nodig en talloze ecologische en bouwkundige onderzoeken. Daarbij moesten de belangen van de omgeving, cultuurhistorie, flora, fauna, bewoners en financiële haalbaarheid zorgvuldig worden afgestemd.

‘We startten met de verwachting dat we binnen tien jaar konden beginnen met de bouw’, vertelt Smellink. ‘Het werden uiteindelijk vijfentwintig jaar. Je zit om tafel met onder meer de gemeente Oldenzaal, de provincie Overijssel en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. De provincie en het OPG (Overijssels Particulier Grondbezit, red.) gaven ons de mogelijkheid om deel te nemen aan een provinciale pilot. Zij wisten dat veel particuliere landgoederen soortgelijke problemen hebben en stonden open voor een planologische wijziging.’

Smellink is hoe dan ook van plan het project tot een goed einde te brengen. Er is namelijk geen alternatief. ‘Het volbrengen van zo’n traject vraagt discipline. Ik vergelijk het vaak met de Tour de France. Als je aan de start staat en je ziet op de kaart een zware bergrit die pas over twee weken plaatsvindt, dan moet je daar niet te lang bij stilstaan. Doe je dat wel, dan begin je er niet eens aan. Je moet het per etappe bekijken.’ Met andere woorden: ‘Je hebt doorzettingsvermogen nodig om zo’n plan door alle procedures te loodsen.’

Erfpacht en stichting

De structurele borging van het landgoed is geregeld via een juridische afsplitsing. Het volledige landgoed wordt ondergebracht in een stichting met de eigendomsrechten over de grond en gebouwen. Dit voorkomt dat het na het overlijden van Smellink en zijn vrouw in delen wordt opgesplitst of verkocht. Deze onafhankelijke stichting heeft uitsluitend als doel het duurzame behoud van het landgoed als eenheid.

Projectmanager Mike Verhoeven van By James, die de verkoop en ontwikkeling van de nieuwbouw begeleidt, licht de financiële constructie toe. ‘De kopers van de acht appartementen krijgen het recht van erfpacht. Ze betalen de koopprijs voor de woning en dragen elk jaar een erfpachtcanon af aan de stichting. Met die vaste geldstroom wordt het landgoed onderhouden.’ De juridische scheiding tussen het eigendom van de grond en het gebruik ervan zorgt ervoor dat het landgoed als eenheid behouden blijft.

Uniek wonen

De luxe villa-appartementen komen op de locatie van de voormalige nutstuinen, zodat de historische zichtlijnen in het park niet verstoord raken. De omvang en hoogte van de villa’s zijn afgestemd op het landhuis, waardoor de nieuwbouw een ondergeschikte rol speelt in het landschapsbeeld. Een vereniging van eigenaren en een professionele beheerder nemen na oplevering, die gepland is voor 2028, het gebouwonderhoud over. Zo blijft het landgoedbeheer strikt gescheiden van het woonbeheer.

Watermanagement

Ecologie en watermanagement spelen een belangrijke rol in de plannen. Maatregelen om water langer vast te houden, beschermen de oude bomen tegen droogte en beperken wateroverlast in Oldenzaal. Zo is in samenwerking met het waterschap Vechtstromen de oude bronvijver hersteld en een waterbuffer (retentie) gerealiseerd op de plek van een voormalige boerderij en het aangrenzende weiland.

Het park wordt overdag deels opengesteld voor wandelaars. Ter bescherming van de dieren en de privacy van de bewoners blijven een deel van het bos en het gebied rond de woningen afgesloten.

Nieuwe bestemming

De laatste fase van het project richt zich op het landhuis. Het pand is voor één familie te groot en kostbaar. Na de verhuizing van de familie Smellink naar een van de te ontwikkelen appartementen krijgt het een collectieve functie.

Zo krijgt het hart van het landgoed een actieve rol binnen de nieuwe woongemeenschap. Ook zijn er plannen om een aantal boetieksuites in het landhuis te ontwikkelen. ‘De bewoners van de appartementen kunnen die suites gebruiken als ze familie of gasten ontvangen’, vertelt Mike. ‘Op de begane grond komen gemeenschappelijke ruimtes, zoals een eetzaal en een bibliotheek. Daarnaast organiseert de stichting culturele bijeenkomsten op het landgoed. Er zijn wandelingen, theateruitvoeringen, culturele en educatieve activiteiten. Zo behoudt de Hulst een intensieve relatie met de inwoners van Oldenzaal.’

Voor Smellink en zijn vrouw is de zoektocht naar een duurzaam model voor de toekomst van hun landgoed daarmee geslaagd. De verantwoordelijkheid voor het rijksmonument en het omliggende bosgebied is straks stevig verankerd in de nieuwe constructie met de stichting. Smellink: ‘We zochten naar een manier om te voorkomen dat de historie na ons overlijden in stukken zou breken. De stichting zorgt ervoor dat de Hulst straks simpelweg van zichzelf is. Dat voelt na vijfentwintig jaar aan procedures als een geweldig resultaat.’