Je bent jong, vermogend en je wilt een huis kopen: waar moet je dan op letten?
Of het slim is om eigen geld te gebruiken voor de financiering van je woning hangt vooral af van het nettorendement dat je verwacht te behalen op je vermogen. Levert je eigen geld netto, dus na belasting, minder rendement op dan een hypotheek je na verrekening van de belastingaftrek netto kost? Dan is het voordeliger om je eigen geld in de woning te investeren. Verwacht je een hoger nettorendement dan de nettokosten van een hypotheek? Dan kan lenen juist aantrekkelijker zijn. Hoe hoger het nettorendement dat je gaat missen, hoe hoger de ‘kosten’ van eigen geld in je woning.
Het is lange tijd zo geweest dat mensen voor de financiering van hun woning bijna vanzelfsprekend een zo hoog mogelijke hypotheek namen. Ook als ze zelf genoeg vermogen hadden om de woning zelf te betalen. Je kon zonder veel moeite een hoog rendement behalen op je eigen vermogen. En doordat je de rente voor de inkomstenbelasting onbeperkt kon aftrekken van je inkomen, was de financieringslast netto eigenlijk altijd wel lager dan de netto-opbrengst van je vermogen. Dat is de laatste jaren drastisch veranderd: enerzijds heeft de overheid het fiscale voordeel van eigenwoningleningen steeds verder beperkt, anderzijds is het door de lage rente niet meer mogelijk om na aftrek van belasting nog een redelijk rendement over te houden. Tenzij je bereid bent om beleggingsrisico te lopen, bijvoorbeeld door te beleggen in effecten.
Heb jij als directeur-grootaandeelhouder (dga) structureel overtollig geld in je bv? Dan biedt dat extra mogelijkheden om je woning te financieren. Of dat interessant is hangt met name af van de vraag welk rendement de bv op een andere manier kan behalen op dit vermogen. Kies je voor lenen bij je eigen bv? Dan komt de rente die je aan de bv betaalt in de plaats van het rendement dat de bv anders zou maken op dat vermogen. Hoe hoger het rendement op je vermogen, hoe meer het je netto ‘kost’ vermogen aan jezelf uit te lenen voor je woning.
Er zijn interessante besparingen in je maandelijkse hypotheeklasten mogelijk. Dat kan op verschillende manieren. Door extra af te lossen dalen je maandlasten. Ook kun je je hypotheek openbreken en een nieuwe rentevaste periode afsluiten. Een andere optie is een nieuwe rentevastperiode afspreken, in combinatie met rentemiddeling. Je nieuwe rente is het gemiddelde van je vorige rente en de actuele marktrente. Er kan een vergoeding verschuldigd zijn voor deze rentemiddeling.
Nog een tip is contact opnemen met de bank om te controleren of je in aanmerking komt voor een lagere renteopslag op je hypotheek. Een lagere hypotheek in verhouding tot de woningwaarde leidt tot minder risico voor de bank. Het kan dus zo zijn dat je hypotheek in een lagere risicoklasse valt, waardoor de renteopslag misschien omlaag kan, bijvoorbeeld als de waarde van de woning is gestegen. Bij ABN AMRO kun je bovendien in aanmerking komen voor een rentekorting van maximaal 0,15% als je een energiezuinige woning hebt.
Er zijn interessante besparingen in je maandelijkse hypotheeklasten mogelijk. Dat kan op verschillende manieren. Door extra af te lossen dalen je maandlasten. Ook kun je je hypotheek openbreken en een nieuwe rentevaste periode afsluiten. Een andere optie is een nieuwe rentevastperiode afspreken, in combinatie met rentemiddeling. Je nieuwe rente is het gemiddelde van je vorige rente en de actuele marktrente. Er kan een vergoeding verschuldigd zijn voor deze rentemiddeling.
Nog een tip is contact opnemen met de bank om te controleren of je in aanmerking komt voor een lagere renteopslag op je hypotheek. Een lagere hypotheek in verhouding tot de woningwaarde leidt tot minder risico voor de bank. Het kan dus zo zijn dat je hypotheek in een lagere risicoklasse valt, waardoor de renteopslag misschien omlaag kan, bijvoorbeeld als de waarde van de woning is gestegen. Bij ABN AMRO kun je bovendien in aanmerking komen voor een rentekorting van maximaal 0,15% als je een energiezuinige woning hebt.
Eerder aflossen is alleen verstandig als je het geld echt kunt missen. Een belangrijk punt: (versneld) aflossen van je hypotheek is financieel aantrekkelijk als het nettorendement van je vermogen in box 3 (spaargeld, beleggingen en dergelijke) na belasting lager is dan de nettokosten van je hypotheek. Maak je netto meer rendement op je eigen geld dan de hypotheek netto kost? Dan is aflossen niet voordelig.
Let wel: als je eerder aflost op je hypotheek dan overeengekomen bij het afsluiten, kan het zijn dat je een fiscaal aftrekbare vergoedingsrente aan de bank moet betalen. Dit verschilt per situatie, maar het is wel goed hierop te letten.
