Nieuwe regels ontmoedigen vastgoedbeleggers, ondanks noodzaak tot groei middenhuurwoningen

Kamervragen

De Tweede Kamer maakt zich zorgen of de nodige groei van het aantal huurwoningen wel gaat lukken. De minister is daarom gevraagd of het voor een particuliere vastgoedbelegger nog wel aantrekkelijk is om woningen te kopen en te verhuren. Daarbij wordt als voorbeeld een gepensioneerde ondernemer genoemd, die zijn pensioen wil aanvullen met de cashflow (de inkomsten minus de uitgaven) uit zijn verhuurde woningen.

Een cijfervoorbeeld

In het rekenvoorbeeld van de minister, wordt uitgegaan van een woning met een waarde van € 300.000 en een hypotheeklening van € 150.000 met vier procent rente. De huur van de woning is per 1 juli 2024 verlaagd van € 1.000 naar € 898,62 (de maximumhuur onder het nieuwe woningwaarderingsstelsel). De minister berekent de opbrengst voor de verhuurder in 2024 dan als volgt.

Het inkomen uit verhuur voor de gepensioneerde ondernemer

Dit voorbeeld laat zien dat het weliswaar mogelijk is om winst te maken, maar dat de cashflow nauwelijks positief is. Van de huur ad € 11.392 minus de kosten ad € 11.314, blijft in 2024 maar € 78 over. Eenzelfde rekensom voor 2025 komt zelfs negatief uit. In het voorbeeld is bovendien nog geen rekening gehouden met de vaak verplichte aflossingen.

Veel vastgoedbeleggers kijken eerst en vooral naar hun besteedbaar inkomen. Dat geldt met name voor de gepensioneerde beleggers die voor hun pensioen afhankelijk zijn van de cashflow. Als de cashflow niet voldoende is, gaat deze groep eerder over tot verkoop van hun woningen dan dat zij hun investeringen uitbreiden. Ook omdat verhuurde woningen geen rustig bezit is. Er kleven zorg en risico’s aan. De belegger wil daar een premie voor terugzien in zijn rendement.

Opeenstapeling van regels

In korte tijd zijn er voor de verhuurders veel regels bijgekomen. Denk aan de invoering van de fictieve rente op schulden, de verhoging van het belastingtarief, de regulering van de huur etc. Eén van de Kamervragen was welk effect iedere maatregel heeft op de opbrengst van de verhuurders. De minister komt tot de conclusie dat het antwoord soms niet te geven is.

De complexiteit van regelgeving maakt het voor particuliere beleggers steeds moeilijker om in de verhuurmarkt te opereren. Dit kan gevolgen hebben voor de beschikbaarheid van middenhuurwoningen. Dat is jammer omdat de private huursector in 2021 en 2022 vooral groeide door nieuwbouw, transformaties en splitsingen. Met name de groei bij woningen in eigendom van bv’s kwam door nieuwbouw. Juist voor deze groep wordt nu een extra bezwarende maatregel voorgesteld.

Renteaftrekbeperking voor kleine vastgoedbeleggers in een bv

Het kabinet wil ongewenste winstverschuivingen door grote bedrijven van Nederland naar landen met lagere belastingtarieven voorkomen. Daarom is voorgesteld de aftrek van rente voor bv’s die vastgoed aan derden verhuren te beperken tot nog slechts 25% van hun winst. Daarmee wordt voor vastgoed bv’s de huidige grens van volledige aftrekbaarheid van betaalde rente tot een bedrag van € 1.000.000 geschrapt. Hoewel deze maatregel gericht is op grote bedrijven, raakt hij vooral de kleinere vastgoedbeleggers. Voor hen stijgt de belastingdruk aanzienlijk, wat het rendement op hun investeringen drastisch verlaagt. Dit kan leiden tot uitstel of zelfs afstel van onderhoud of verduurzaming. Al was het maar omdat die uitgaven weer zorgen voor lagere winst en dus nog minder ruimte voor renteaftrek. Hierdoor komt de belegger in een vicieuze cirkel terecht.

Voorbeeld

Een belegger houdt in een bv appartementen met een waarde van € 2.000.000. De huur na kosten bedraagt € 80.000 per jaar. Hij heeft hiervoor een bedrag geleend van € 1.200.000. De rente is 5%, ofwel € 60.000 per jaar. Volgens de huidige regels is de rente volledig aftrekbaar. Met ingang van 2025 is nog maar 25% van € 80.000 = € 20.000 aftrekbaar. De belastingdruk stijgt voor deze bv daardoor van 19% naar 57%. Dat is drie keer zo hoog. De winst van de bv daalt hierdoor met bijna 50%.

De voorgestelde maatregel kent geen overgangsregel. Vastgoedbeleggers gaan langjarige verplichtingen aan. Zij kunnen daarom door deze wetswijziging in de knel komen.

De coalitiepartijen hebben inmiddels aangegeven dat de maatregel te ver gaat. De gedachten gaan nu uit naar het in stand laten van de drempel van € 1.000.000 en het hierboven genoemde percentage van 25%, te verlagen naar 24,5%. Een ander genoemd alternatief is het beperkt in stand houden van de drempel (€ 100.000) om de kleine belegger te ontzien. Meer over deze voorgenomen maatregel keest u in mijn blog 'Renteaftrekbeperking vanaf 2025 raakt kleine vastgoedbeleggers en woningmarkt'

Conclusie

De gewenste groei van het aantal middenhuurwoningen dreigt onder druk te komen staan door een combinatie van complexe regelgeving en stijgende kosten voor particuliere vastgoedbeleggers. Dit beïnvloedt het rendement voor deze groep en belemmert de gewenste uitbreiding van het middenhuursegment in Nederland. Als het kabinet de gestelde doelstellingen wil halen, lijkt een brede heroverweging van de huidige regelgeving noodzakelijk.