Forfaitair rendement
In box 3 wordt belasting geheven over het inkomen uit vermogen als dat vermogen na aftrek van schulden hoger is dan € 57.684 (dubbel voor fiscaal partners: €115.368). In 2025 is het tarief 36%. Voor de berekening van het belastbare inkomen wordt in de basis uitgegaan van een forfaitair (verondersteld) rendement. Dit rendement hangt af van de omvang en samenstelling van het vermogen. Voor de drie vermogenscategorieën spaartegoeden, overige bezittingen en schulden gelden verschillende forfaitaire rendementen, die samen het totaal van het belastbare inkomen in box 3 vormen.
Vastgoed valt onder de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2025 een fictief rendement van 5,88% gerekend wordt. Over dat fictieve rendement betaalt men het tarief van 36%. Vaak wordt daarom als vuistregel gesteld dat de belastingdruk ruim 2% is van de waarde van het vastgoed. Dit is een benadering, want de precieze belastingdruk is afhankelijk van de rest van het box 3 vermogen. Schulden kennen een negatief forfaitair rendement van rond de 2,5%, waardoor de belastingdruk vaak lager dan de 2% is bij vastgoed dat met leningen is gefinancierd.
Het kabinet heeft het voornemen aangekondigd om het forfaitair rendement voor overige bezittingen volgend jaar te verhogen van 5,88% naar 7,77%. Dit zou een aanzienlijke verhoging van de belastingdruk betekenen. Dit voorstel moet nog door de Tweede- en Eerste Kamer en staat dus nog niet vast.
Voor een gedetailleerd overzicht van hoe volgens het wettelijke systeem de box 3 heffing moet worden berekend raad ik u aan dit artikel te lezen: Belasting betalen in box 3: hoe zit dat?
Hoge Raad: belasting over het werkelijk rendement
De Hoge Raad heeft in juni 2024 geoordeeld dat het forfaitaire systeem in strijd is met Europees Recht. Als het werkelijke rendement lager is dan het fictieve rendement, moet er compensatie komen. Meer hierover leest u in de artikelen: ‘Box 3 opnieuw in strijd met Europees recht’ en ‘Een terugblik op de uitspraak van de Hoge Raad over box 3.’
Soms is het bepalen van het werkelijke rendement eenvoudig. Denk aan een spaarrekening: het rendement is de daadwerkelijk ontvangen rente. Bij vastgoed is dat lastiger vanwege de combinatie van huurinkomsten, waardestijging, kosten, investeringen en het voordeel voor eigen gebruik. De Hoge Raad heeft in latere uitspraken over deze onderwerpen nog meer duidelijkheid gegeven. Ook heeft inmiddels de regering een wetsvoorstel ingediend waarin zij het nieuwe rechtsherstel willen vormgeven.
Naast direct rendement, zoals huurinkomsten, moet ook indirect rendement volgens de Hoge Raad worden meegenomen. Dat betekent dat waardestijgingen of -dalingen van vastgoed meetellen, zelfs als ze nog niet zijn gerealiseerd. De Hoge Raad nuanceerde dit: als de waardestijging door een investering komt, telt het niet mee. In het wetsvoorstel van de regering geldt dat zowel direct als indirect rendement meetelt.
Voor (vakantie)woningen moet de waardestijging worden gebaseerd op de verandering van de WOZ-waarde tussen peildata. Omdat WOZ-waardes steeds met een jaar vertraging worden vastgesteld, betekent dit dat bijvoorbeeld voor belastingjaar 2024 moet worden gekeken naar de WOZ-peildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024. Voor niet-woningen, zoals kantoren en winkels, telt de ontwikkeling van waarde in het economisch verkeer tussen de peildata. Het gaat nog ingewikkeld worden om deze waarde te bepalen.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het voordeel van eigen gebruik van een niet-verhuurde woning onderdeel kan zijn van het box 3-inkomen, maar er zijn geen aanknopingspunten in de wet om de hoogte hiervan te bepalen. Tot en met 2025 hoeft dit voordeel daarom niet bijgeteld te worden. Vanaf 2026 wordt door het wetsvoorstel van de regering wel een aanknopingspunt geboden: het voordeel wegens eigen gebruik wordt gesteld op de ‘economische huurwaarde’.
De Hoge Raad heeft bepaald dat alleen rente op schulden mag worden meegenomen in het werkelijk rendement, andere kosten zoals onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar.
Hoe nu verder, werkelijk rendement vanaf 2028?
Zoals hierboven beschreven heeft de Hoge Raad de deur open gezet voor compensatie en belastingvermindering voor mensen die, volgens de definitie van de Hoge Raad, een lager werkelijk rendement hebben behaald dan het fictieve rendement. Voor veel mensen met vastgoed in box 3 zal dit echter voor de afgelopen jaren geen voordeel betekenen. WOZ-waardes zijn namelijk behoorlijk gestegen in die periode en bovendien mogen onderhoudskosten niet worden afgetrokken. Zeker als er ook nog huurinkomsten zijn is het ‘werkelijk rendement’ vaak hoger dan het fictieve rendement.
De uitspraken van de Hoge Raad nemen niet weg dat het forfaitaire systeem nog steeds in de wet staat. Verandert de wet niet, dan hebben we ook in 2025 en verder nog te maken met dit duale systeem, waarbij een belastingplichtige in feite kan kiezen voor de behandeling die hem het best uitkomt, werkelijk of forfaitair.
Het kabinet-Schoof heeft aangegeven net als het vorige kabinet te streven naar een herziening van box 3 waarbij belasting geheven zal worden over het werkelijke rendement, inclusief aftrek van kosten. Hoe dit systeem eruit moet komen te zien is nog onzeker. Kabinet Rutte-IV heeft begin 2024 een wetsvoorstel ter advies voorgelegd aan de Raad van State, waarbij vanaf 2027 uitgegaan zou worden van een vermogensaanwasbelasting. Onlangs heeft de Raad van State hier sterk negatief over geadviseerd. De bal ligt daarmee weer bij het kabinet, dat al aangegeven heeft met een reactie te zullen komen. Ook is aangegeven dat de nieuwe wetgeving pas in 2028 zal kunnen ingaan. Het is nog onzeker wanneer en in welke vorm een nieuw box 3-stelsel zal worden ingevoerd.
