Forfaitair rendement
In box 3 wordt in 2025 36% belasting geheven over het inkomen uit vermogen als dat vermogen na aftrek van schulden hoger is dan € 57.684 (dubbel voor fiscaal partners: €115.368). Voor de berekening van het belastbare inkomen wordt in de basis uitgegaan van een forfaitair (verondersteld) rendement. Dit rendement hangt af van de omvang en samenstelling van het vermogen. Voor de drie vermogenscategorieën spaartegoeden, overige bezittingen en schulden gelden verschillende forfaitaire rendementen, die samen het totaal van het belastbare inkomen in box 3 vormen.
Vastgoed valt onder de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2025 met een forfaitair rendement van 5,88% gerekend wordt. Over dat rendement betaalt men het tarief van 36%. Vaak wordt daarom als vuistregel gesteld dat de belastingdruk ruim 2% is van de waarde van het vastgoed. Dit is een benadering, want de precieze belastingdruk is afhankelijk van de rest van het box 3 vermogen. Schulden kennen een negatief forfaitair rendement van rond de 2,6%. Dat levert een aftrek op voor vastgoed dat met leningen is gefinancierd.
Het kabinet heeft het voornemen om het forfaitair rendement voor overige bezittingen volgend jaar te verhogen van 5,88% naar 7,78%. Dit zou een aanzienlijke verhoging van de belastingdruk betekenen. Dit voorstel moet nog door de Tweede- en Eerste Kamer en staat dus nog niet vast.
Voor een gedetailleerd overzicht van hoe volgens het wettelijke systeem de box 3 heffing moet worden berekendl, raad ik u aan dit artikel te lezen: Belasting betalen in box 3: hoe zit dat?
Tegenbewijsregeling: belasting over het 'werkelijk rendement'
De Hoge Raad heeft in juni 2024 geoordeeld dat het forfaitaire systeem in strijd is met Europees Recht. Als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, moet er compensatie komen. Inmiddels is deze compensatie vormgegeven via de Wet tegenbewijsregeling box 3 en krijgen mensen vanaf deze zomer de mogelijkheid om voor eerdere jaren hun werkelijke rendement aan te tonen volgens de definitie van de tegenbewijsregeling.
Soms is het bepalen van het werkelijke rendement eenvoudig. Denk aan een spaarrekening: het rendement is de daadwerkelijk ontvangen rente. Bij vastgoed is dat lastiger vanwege de combinatie van huurinkomsten, waardestijging, kosten, investeringen en het voordeel voor eigen gebruik. Hierover zijn in de tegenbewijsregeling keuzes gemaakt.
Naast direct rendement, zoals huurinkomsten, moet binnen de tegenbewijsregeling ook indirect rendement worden meegerekend. Dat betekent dat waardestijgingen of -dalingen van vastgoed meetellen, zelfs als ze nog niet zijn gerealiseerd. De Hoge Raad nuanceerde dit: als de waardestijging door een investering komt, telt deze niet mee.
Voor woningen moet de waardestijging worden gebaseerd op de verandering van de WOZ-waarde tussen peildata. Omdat WOZ-waardes steeds met een jaar vertraging worden vastgesteld, betekent dit dat bijvoorbeeld voor belastingjaar 2024 moet worden gekeken naar de WOZ-peildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024. Voor niet-woningen, zoals kantoren en winkels, telt de ontwikkeling van waarde in het economisch verkeer tussen de box 3-peildata. Het is in veel gevallen ingewikkeld om deze waarde te bepalen.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het voordeel van eigen gebruik van een niet-verhuurde woning onderdeel kan zijn van het box 3-inkomen, maar dat er geen aanknopingspunten in de wet zijn om de hoogte hiervan te bepalen. Tot en met 2025 hoeft dit voordeel daarom niet bijgeteld te worden. Vanaf 2026 stelt de regering voor uit te gaan van 5,06% van de woz-waarde, als forfaitaire bijtelling bij het box 3-inkomen.
Binnen de tegenbewijsregeling is bepaald dat kosten niet mogen worden afgetrokken. Dat betekent dat onderhoudskosten, beheerskosten e.d. het ‘werkelijk rendement’ van vastgoed niet verminderen. De enige kosten die afgetrokken mogen worden zijn de werkelijk betaalde rentelasten op schulden.
Hoe nu verder, werkelijk rendement vanaf 2028?
Zoals hierboven beschreven, is vanwege de uitspraken van de Hoge Raad de deur opengezet voor compensatie en belastingvermindering voor mensen die een lager werkelijk rendement hebben behaald dan het forfaitaire rendement. Voor veel mensen met vastgoed in box 3 zal dit echter voor de afgelopen jaren geen voordeel betekenen. WOZ-waardes zijn namelijk behoorlijk gestegen in die periode en bovendien mogen onderhoudskosten niet worden afgetrokken. Zeker als er ook nog huurinkomsten zijn is het ‘werkelijk rendement’ vaak hoger dan het forfaitair rendement.
De uitspraken van de Hoge Raad nemen niet weg dat het forfaitaire systeem nog steeds in de wet staat. Verandert de wet niet, dan hebben we ook in 2025 en verder nog te maken met dit duale systeem, waarbij een belastingplichtige in feite kan kiezen voor de behandeling die hem het best uitkomt, werkelijk rendement of forfaitair rendement.
Het inmiddels demissionaire kabinet-Schoof heeft onlangs een wetsvoorstel ingediend waarmee box 3 ingrijpend herzien wordt. Doel is om vanaf 2028 over te stappen op een heffing op basis van het werkelijke rendement, inclusief kostenaftrek en waarbij voor vastgoed waardestijgingen pas belast zijn bij realisatie. Dit klinkt eerlijker, maar dit nieuwe systeem zal niet voor iedere belegger een verbetering betekenen. Lees hier meer over in dit artikel. Het voorstel moet nog door de tweede- en eerste kamer en met verkiezingen op komst laat de uitkomst hiervan zich moeilijk voorspellen. Het is daarom nog onzeker wanneer en in welke vorm een nieuw box 3-stelsel zal worden ingevoerd.
