Vastgoed dat niet wordt gebruikt voor eigen bewoning, zoals een beleggingspand of een vakantiewoning, valt doorgaans in box 3 van de inkomstenbelasting. In deze box wordt belasting geheven over de inkomsten uit sparen en beleggen. De laatste jaren is veel te doen geweest over box 3, met recent een aantal belangrijke ontwikkelingen. Wilt u weten hoe het ervoor staat met de belasting op vastgoed in box 3? lees dan verder.
Forfaitair rendement
In box 3 wordt een belasting geheven van 36% (tarief 2024) over het box 3 inkomen. Voor de berekening van dit inkomen wordt in de basis gerekend met een fictief rendement. Dit rendement hangt af van de omvang en samenstelling van het vermogen. Voor de drie vermogenscategorieën spaartegoeden, overige bezittingen en schulden gelden verschillende forfaitaire rendementen, die samen het totaal van het belastbare inkomen in box 3 vormen.
Vastgoed valt onder de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2024 een fictief rendement van 6,04% gerekend wordt. Vaak wordt daarom gesproken van een belastingdruk van ruim 2% over de waarde van het vastgoed. Dit is het fictieve inkomen vermenigvuldigd met het tarief van 36%. Dit is een benadering, want de precieze belastingdruk is afhankelijk van de rest van het box 3 vermogen. Ook is er aftrek voor schulden in box 3 tegen een lager fictief rendement (voorlopig cijfer 2024: 2,46%). Voor een gedetailleerd overzicht van hoe volgens het wettelijke systeem de box 3 heffing moet worden berekend raad ik u aan dit artikel te lezen: Belasting betalen in box 3: hoe zit dat?
Hoge Raad: belasting over het werkelijk rendement
In juni 2024 heeft de Hoge Raad in een reeks uitspraken geoordeeld dat het hierboven beschreven systeem in strijd is met het Europees recht. Als het werkelijk behaalde rendement lager is dan het fictieve rendement, moet compensatie geboden worden. Meer over deze uitspraken vind je in de artikelen: ‘Box 3 opnieuw in strijd met Europees recht’ en ‘Een terugblik op de uitspraak van de Hoge Raad over box 3.’
Voor sommige vermogensbestanddelen is het bepalen van het werkelijk behaalde rendement relatief eenvoudig. Denk bij een spaarrekening bijvoorbeeld aan de ontvangen rente. Bij vastgoed is het minder makkelijk. Hoe moeten we bijvoorbeeld kijken naar aan huurinkomsten, onderhoudskosten, waardestijging, rente op financieringsschulden enz.? De Hoge Raad heeft over sommige van deze onderwerpen duidelijkheid gegeven, maar we weten nog niet alles.
Aan de kostenkant heeft de Hoge Raad geoordeeld dat alleen rente op schulden mag worden meegenomen bij het berekenen van het werkelijk rendement. Andere kosten, zoals onderhoudskosten, zijn niet aftrekbaar. Ook weten we dat naast direct rendement zoals huurinkomsten, moet worden gekeken naar indirect rendement. Dat betekent dat een waardestijging of -daling van vastgoed moet worden meegenomen bij de berekening van het werkelijk rendement, zelfs als dit rendement nog niet is gerealiseerd.
Over hoe deze ongerealiseerde waardestijging moet worden berekend is nog geen volledige duidelijkheid. Als het gaat om woningen heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het gaat om de verandering van de WOZ-waardes van opvolgende jaren. Dit geldt ook voor vakantiewoningen. Welke peildata hiervoor vergeleken moeten worden is nog onduidelijk, omdat deze waarde steeds met een jaar vertraging wordt vastgesteld. Daarom weten we nog niet of voor het rendement in bijvoorbeeld 2024 moet worden gekeken naar de WOZ-peildata op 1 januari van 2024 en 2025 of die op 1 januari van 2023 en 2024.
Voor niet-woningen zoals kantoren en winkelpanden is niet de WOZ-waarde, maar de waarde in het economisch verkeer de basis. Hoe deze waarde in de praktijk aangetoond moet worden is nog niet duidelijk.
De Belastingdienst is momenteel bezig de uitspraken te bestuderen en zal naar verwachting nog deze zomer komen met een gestandaardiseerde wijze om het werkelijk rendement aan te geven. Het is afwachten op wat voor manier de Belastingdienst zal proberen invulling te geven aan de vragen die vanuit de Hoge Raad-arresten nog onduidelijk zijn.
Hoe nu verder, box 3 vanaf 2025?
Zoals hierboven beschreven heeft de Hoge Raad de deur open gezet voor compensatie en belastingvermindering voor mensen die, volgens de definitie van de Hoge Raad, een lager werkelijk rendement hebben behaald dan het fictieve rendement. Voor veel mensen met vastgoed in box 3 zal dit echter voor de afgelopen jaren geen voordeel betekenen. WOZ-waardes zijn namelijk behoorlijk gestegen in die periode en bovendien mogen onderhoudskosten niet worden afgetrokken. Zeker als er ook nog huurinkomsten zijn is het ‘werkelijk rendement’ vaak hoger dan het fictieve rendement.
De uitspraken van de Hoge Raad nemen niet weg dat het forfaitaire systeem nog steeds in de wet staat. Verandert de wet niet, dan hebben we ook in 2025 en verder nog te maken met dit systeem, waarbij een belastingplichtige in feite kan kiezen voor de behandeling die hem het best uitkomt, werkelijk of forfaitair.
Het is op dit moment vooral de vraag wat het onlangs aangetreden kabinet-Schoof nu met box 3 en met vastgoed gaat doen. Op Prinsjesdag komt daar mogelijk meer informatie over. Er ligt een wetsvoorstel van het vorige kabinet bij de Raad van State om volledig over te stappen op een belasting op het werkelijk rendement vanaf 1 januari 2027. In dat wetsvoorstel wordt het rendement op box 3-vastgoed op een heel andere manier belast.
Belastingheffing over het werkelijk rendement is ook in de nieuwe samenstelling een breed gedragen wens in de Tweede Kamer. Houdt het kabinet-Schoof vast aan zo’n belasting vanaf 2027? Dan ligt het misschien niet voor de hand om in de tussentijd veel aan box 3 te verbouwen. Iedere wijziging betekent namelijk meer beslag op de uitvoeringscapaciteit van de Belastingdienst, en kan de invoering van een nieuw stelsel vertragen. Het zou daarom zomaar kunnen dat er wel aan een paar knoppen gedraaid wordt, zoals het tarief, maar dat we geen ingrijpende veranderingen gaan zien.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.