U overweegt de aankoop van een vakantiewoning. Maar wordt het een huis in Nederland of in het buitenland? Elke keuze heeft zijn eigen voor- en nadelen, zo laten de ervaringen van huiseigenaren zien. Om u te helpen bij de aankoop van een tweede huis delen René Bruel, Specialist Internationale Belastingen en Geert Offergelt, Hoofd Private Insurance bij ABN AMRO MeesPierson in dit dossier hun kennis.
Droomt u weleens weg bij de gedachte aan vakanties in uw eigen vakantiehuis aan de Zeeuwse kust? Of zit u liever aan de Cote d’Azur of Costa Blanca? Een comfortabel vakantiehuis met uitzicht over het Veluws landschap? Of liever uitzicht op de Vedrarots in Ibiza? Veel vermogenden hebben de wens om een vakantiewoning te kopen. Op een voorliefde voor een regio na, is het alleen de vraag waar u dat wilt. Vaak bepalen uw voorkeur voor het klimaat, het budget en de gezinssamenstelling welke locatie u het beste bevalt, ook op lange termijn. Maar u kunt de financiële en fiscale aspecten ook in uw afweging meenemen.
Spanje en eigen land favoriet
Precieze cijfers over de favoriete landen van Nederlanders die een vakantiewoning kopen, zijn er niet. Alleen de Belastingdienst beschikt over deze informatie, en geeft die niet prijs. Afgaande op recente peilingen, lijken Spanje en Frankrijk nog steeds favoriet. En – in mindere mate – Italië en Portugal. Ook het eigen land blijkt een geliefde locatie voor een vakantiewoning, bij voorkeur aan de kust – Bergen aan Zee bijvoorbeeld – of op een Waddeneiland. Onderzoek van de internationale vastgoedgroep Savilles onder eigenaren van tweede huizen in Europa en de VS, bevestigt dit beeld.
Van de ondervraagde Nederlandse tweedehuis-eigenaren heeft een kwart een huis in eigen land, een kwart in Spanje en 15% in Frankrijk. Daarmee lijken we op de Britten, maar wijken we af van de Spaanse, Duitse, Franse en Italiaanse kopers. Die laatsten hebben een grote voorkeur voor een vakantiehuis in eigen land.
Klimaat
De keuze van tweedehuisbezitters voor het buitenland heeft natuurlijk vaak met het klimaat te maken. In Spanje is het gemiddelde aantal zonuren met 3.000 uur per jaar twee keer zo hoog als het gemiddelde in Nederland. In Frankrijk is dat 2.600 uur per jaar. Het mediterraan klimaat in het zuiden is droog en warm. Voordeel van een tweede huis in het zuidelijke deel van Europa, is de aangename temperatuur in het vakantieseizoen, maar ook in het voor- en naseizoen. Dat betekent dat u ook in het najaar en tijdens de vele vrije dagen in het voorjaar kunt genieten van het vakantiehuis. In april is de gemiddelde temperatuur in Spanje ruim 18 graden en in Nederland ruim 9 graden, om maar wat te noemen.
Houd rekening met de klimaatverandering
Datzelfde aantrekkelijke klimaat heeft ook een mogelijke keerzijde. In delen van Spanje, Frankrijk en Italië nemen de extreme weersomstandigheden toe. Waarschijnlijk als gevolg van de klimaatverandering. Dat kan niet alleen voor overlast zorgen, maar heeft bijvoorbeeld ook invloed op de mogelijkheden om uw bezit te verzekeren, weet Geert Offergelt. ‘Neem de cliënt die recent een vakantiewoning in een aantrekkelijk wijngebied in het midden van Italië kocht. Bij het doorspreken van de wensen op verzekeringsgebied, bleek de woning in een zone te liggen die aantoonbaar vaker dan de rest van het land wordt getroffen door aardbevingen.’
Schade in dergelijke situaties is vaak uitgesloten van de verzekering. Belangrijk dus om de gevolgen van de klimaatverandering mee te wegen bij de keuze voor de regio. Offergelt raadt klanten aan de online beschikbare kaarten te raadplegen met informatie over gebieden met een verhoogd risico op bevingen, overstromingen en grote droogte. Wie googelt op de naam van het land in combinatie met het Engelse map en woorden als earthquake (aardbeving), flood (overstroming) en lightning (bliksem), vindt deze kaarten al snel.
Verzekeren tweede woning
Zorg dat de tweede woning goed is verzekerd. En sluit bij voorkeur een polis bij een gespecialiseerde Nederlandse verzekeraar, zegt Geert Offergelt, hoofd Private Insurance van ABN AMRO MeesPierson. ‘Voor de meeste opstal- en inboedelverzekeringen in Zuid-Europa geldt het aloude Nederlandse gezegde: goedkoop is duurkoop. De Franse of Spaanse makelaar of zelfs notaris zal u al snel een lokale polis aanbieden. Maar een verzekeringscontract in een taal die je niet goed beheerst, kun je eigenlijk niet goed beoordelen op kwaliteit.’ De ervaring leert dat deze polissen niet bieden wat Nederlanders in eigen land gewend zijn. Offergelt: ‘En daar kom je dan pas achter bij een stevige schade. Bovendien is het dan de vraag of je in zo’n geval adequaat geholpen wordt door die Italiaanse assurantietussenpersoon en of er communicatie mogelijk is, bijvoorbeeld in het Engels.’ Met een goed leesbare Nederlandse polis en assistentie en coördinatie vanuit Nederland bent u in veel gevallen beter af.
Rust en ruimte
Een tweede woning is een fijne plek om te ontstressen, zo blijkt uit het onderzoek van het Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme (NRIT). 80% voelt zich minder gehaast dan thuis. Iets meer dan de helft van de mensen voelt zich gezonder tijdens het verblijf in het tweede huis. Voor 89% van de bezitters is een tweede huis een plek om zich terug te trekken. Naast het klimaat, zijn ook de rust en ruimte reden om voor een vakantiewoning uit te wijken naar het buitenland: je bent echt even weg. Met de rust valt het in de praktijk alleen soms tegen. Bijvoorbeeld omdat er in het landschap twintig windmolens worden gebouwd, zoals potentiële kopers van een huis in de Franse Ardennen ontdekten.
Om aan de afspraken in het Klimaatakkoord te voldoen worden in Frankrijk de komende tijd veel windmolenparken gebouwd. Ook zijn er de praktische ongemakken waardoor de aankoop niet aan de verwachtingen voldoet. Bijvoorbeeld omdat voor elke boodschap een autorit nodig is. Of omdat alle voorzieningen buiten de zomermaanden sluiten. Of het besef dat medische hulp wel even op zich laat wachten. Zeker in gebieden die door de trek naar de steden ontvolken en vergrijzen.
Het is dus verstandig om eerst een aantal maal – in verschillende seizoenen – een huis te huren in het beoogde gebied. En de bevolking te vragen naar hun ervaringen. Veel hangt natuurlijk af van uw wensen en de gezinssamenstelling. Zo nemen veel huiseigenaren voor lief dat in gebieden op het Franse platteland de energielevering niet altijd optimaal is. Maar het ontbreken van wifi en het niet kunnen opladen van de smartphone en tablet, kan voor ouders van tieners van grote invloed zijn op de stemming in de vakantie.
Naast een festivalterrein
In het dichtbevolkte Nederland zijn de Waddeneilanden, en in toenemende mate Zeeland, favoriet bij vermogende kopers van een tweede huis in een rustige omgeving. Makelaarsvereniging NVM ziet een sterke toename van de vraag. Sinds 2015 is de gemiddelde prijs van een vakantiehuis op één van de Waddeneilanden met 20% toegenomen tot €351.888. In Zeeland betalen kopers de hoogste gemiddelde prijs voor een vakantiehuis, €428.471. Kopers krijgen daarvoor een plekje binnen één van de rustigste provincies van het land.
In sommige Zeeuwse gemeenten wonen minder dan 100 inwoners per vierkante kilometer. Op Schiermonnikoog en Vlieland zijn dat er minder dan 30. Ter vergelijking; er wonen er 6.344 per vierkante kilometer in de meest dichtstbevolkte gemeente van Nederland, Den Haag. Raadpleeg altijd voor de koop het bestemmingsplan. Daarin staan de afspraken over het gebruik van grond en de gebouwen in de omgeving. Zo voorkomt u dat u een vakantiewoning koopt die grenst aan, op het oog, rustige weilanden die in de zomermaanden worden gebruikt als festivalterrein.
Iedere regio haar eigen regels
Ook financieel en fiscaal zijn er verschillen tussen de aankoop van een Nederlandse of buitenlandse woning. De specialisten van de bank krijgen veel vragen over de fiscale gevolgen bij aankoop, bezit, verkoop of vererving van een tweede woning. Zeker van kopers van een vakantiewoning in het buitenland, zegt René Bruel. ‘De fiscale en financiële zaken rond de tweede woning in het buitenland zijn complex. En wijken vaak af van de situatie in Nederland. Bijvoorbeeld omdat de belastingheffing andere uitgangspunten heeft’. Bruel benadrukt dat zelfs binnen één land grote verschillen kunnen zijn in de tarieven van vermogens- of erfbelasting. Zo pakken de belastingregels in Spanje en Zwitserland per regio anders uit. Hij wijst potentiële kopers van een tweede woning in Spanje en Frankrijk op de actuele informatie in de informatiekaarten van deze landen.
Kennis van de plaatselijke regels voorkomt veel onduidelijkheid. Bijvoorbeeld over de wetgeving en de herkomst er van. Zo kennen landen waar Napoleon ooit de scepter zwaaide – zoals Nederland en Spanje – van oudsher een gestructureerd systeem om onder andere eigendomsakten van woningen en de grond eromheen vast te leggen. In andere landen is de registratie veel minder eenvormig. En dat kan tot onduidelijkheid over bijvoorbeeld de omvang van de tuin leiden.
Als de bliksem
Wie zich verdiept in een tweede woning in het buitenland, doet er goed aan ook de gevolgen van de klimaatverandering en andere omstandigheden te laten meewegen. Zo kent het zuiden van Europa regio’s die aantoonbaar vaker dan de rest van het land wordt getroffen door aardbevingen. Reden voor de verzekeraar om schade door bevingen uit te sluiten op de verzekeringspolis van de koper. Iets om rekening mee te houden, zegt Geert Offergelt, hoofd Private Insurance van ABN AMRO MeesPierson. ‘De schadepost, ook door kleinere bevingen – bijvoorbeeld aan een zwembad – kan namelijk aanzienlijk zijn.’ Ook gebieden met veel heftige bliksemontladingen, zoals in Zuid-Frankrijk kunnen een risico vormen voor huiseigenaren. ‘De schade door blikseminslag in je huis is weliswaar standaard verzekerd, maar de bliksem die bij het huis van de buren inslaat kan via ondergrondse leidingen grote inductieschade aanrichten aan elektrische apparatuur, zoals de domotica en het alarmsysteem. Lokale polissen kennen vaak dekkingsbeperkingen en uitkeringsmaxima waardoor de schade maar beperkt vergoed wordt’.
Spaargeld of hypotheek
Veel vragen aan Bruel en zijn team gaan over de aankoop van de tweede woning. Veelal wordt voor de koop spaargeld ingezet. Zit het vermogen vast in beleggingen of onroerend goed? Dan is geld lenen een optie. Dat is makkelijker voor een woning in Nederland dan voor een vakantiehuis in het buitenland. Een Nederlandse geldverstrekker financiert in principe niet op basis van een hypotheek op een vakantiehuis in het buitenland. En verlangt meestal een ander onderpand. Zoals de eigen woning met overwaarde of een effectenportefeuille.
Wie zijn vakantiewoning in het buitenland wil financieren, is meestal aangewezen op een bank in het land van de vakantiewoning. Zo verstrekken Spaanse banken regelmatig hypotheken aan Nederlanders voor de aankoop van een vakantiewoning. Houd er rekening mee dat de regels in een ander land anders zijn. Ook het niveau van hypotheekrente, de looptijd van de hypotheek en de kosten die de geldverstrekker rekent, kunnen flink verschillen. Met de hypotheekrenteaftrek hoeft u geen rekening te houden. De betaalde hypotheekrente over een tweede woning is niet fiscaal aftrekbaar in uw Nederlandse aangifte. Zowel de waarde van de tweede woning in eigen land als die in het buitenland moeten worden opgenomen in box 3 van de inkomstenbelasting. Over de waarde daarvan minus een eventuele hypotheekschuld heft de belastingdienst vermogensrendementsheffing.
Voor de eigenaren van een woning in het buitenland zit dat iets anders, legt Bruel uit. Het heffingsrecht is in verdragen tussen landen namelijk toegekend aan het land waar de woning ligt. ‘Als eigenaar betaal je dan in het land waar het vakantiehuis staat belasting. De Nederlandse Belastingdienst voorkomt vervolgens dubbele heffing van inkomstenbelasting, door de belasting in box 3 te verminderen. Maar alleen voor zover je de buitenlandse woning met eigen geld hebt aangekocht.’
Bijkomende kosten kunnen oplopen
Koopt u een woning in het buitenland, dan kunnen de aankoopkosten van een woning flink verschillen van die in Nederland. In Nederland betaalt u 2% overdrachtsbelasting over de waarde van de vakantiewoning. Een nieuwbouwwoning, bijvoorbeeld als onderdeel van een groter project, is meestal vrij op naam (v.o.n.). In de bouwkosten is dan wel 21% BTW opgenomen. De koper betaalt de kosten voor de overdracht. In Frankrijk betaalt u als koper circa 5,8% overdrachtsbelasting over de koopsom. In Spanje verschilt de overdrachtsbelasting per regio; in de kustprovincies betalen kopers tussen de 8% en 10%. De makelaarskosten in het buitenland zijn vaak veel hoger dan in Nederland. Bovendien zijn vaak ook andere adviseurs zoals een advocaat bij de koop betrokken, die door de koper moeten worden betaald.
Meer kosten dan koopsom
Een tweede woning brengt natuurlijk meer kosten met zich mee dan alleen de koopsom. Denk bijvoorbeeld aan verzekeringspremies, kosten voor onderhoud van huis, tuin en zwembad en eventueel beveiliging van de woning. Maakt de woning deel uit van een groter project, zoals een appartementencomplex of een park, dan krijgt u daarnaast te maken met servicekosten. Voordeel is dat het onderhoud van de tuin en voorzieningen zoals zwembaden centraal wordt geregeld. Ook als u er zelf niet bent. De kosten van schoonmaak en onderhoud kunnen echter flink oplopen. Houd er bij aankoop ook rekening mee dat eigenaren in de regel maar weinig invloed hebben op de jaarlijkse verhogingen van de parkkosten. Tel daarbij op de kosten voor vervoer naar het buitenland. Die zijn hoger dan wanneer u in de auto stapt naar uw tweede woning in Nederland. De luchtvaartmarkt is volop in beweging, en de ticketprijzen zijn mogelijk hoger op vliegroutes die worden aangeboden door een beperkt aantal maatschappijen. Denk aan delen van Scandinavië en Italië.
Een aantrekkelijke belegging?
In advertenties worden vakantiewoningen steevast als een solide investering of kansrijke belegging aangemerkt. Maar levert een tweede huis ook financieel rendement op? En hoe verschilt dat tussen Nederland en bijvoorbeeld Spanje of Frankrijk? De waardeontwikkeling van recreatievastgoed laat een veel grilliger verloop zien dan bijvoorbeeld de reguliere woningmarkt. Er zijn dan ook verschillende factoren die bepalen of uw vakantiehuis in de toekomst evenveel of meer opbrengt dan u er nu voor betaalt. Het rendement op een tweede woning bestaat, net als bijvoorbeeld een aandelenbelegging, uit enerzijds de waardevermeerdering, en anderzijds uit het inkomen (dividend bij aandelen) dat de belegging oplevert.
Een vakantiewoning kan inkomen (huur) opleveren als u deze verhuurt. Maar de meeste klanten van de bank kopen de woning voor eigen gebruik. Voor een eventuele waardevermeerdering in de toekomst is natuurlijk de locatie – bij water is favoriet – belangrijk. Ook het comfort is belangrijk. Denk aan airconditioning en een volwaardige keuken met afwasmachine. Opvallend: uit het internationale onderzoek van vastgoedbedrijf Savilles blijken Europese kopers eensgezind over de belangrijkste voorwaarden voor aankoop: een goede internetverbinding. Die blijkt cruciaal voor de koop. Daarna volgen de afstand tot het water zoals de zee of een meer en veel buitenruimte.
Beleggen of lenen?
De keuze tussen geld uit beleggingen vrijmaken of lenen voor de verkoop, houdt veel kopers bezig. Afgaande op de vragen die de bank krijgt. De specialisten van de bank kunnen voor klanten inzichtelijk maken wat de verschillende keuzes in rendement kosten of opleveren. Bruel: ‘Kern van die berekening is enerzijds de rente waartegen de klant kan lenen en anderzijds het nettorendement dat op het eigen vermogen kan worden behaald. Is het rendement op de beleggingen laag, dan is het inzetten van eigen middelen al snel aantrekkelijker dan lenen,’ zo legt Bruel uit. Hoe hoger het rendement op uw vermogen, hoe meer het u immers netto ‘kost’ om het vermogen in uw tweede huis te investeren.
Rekenvoorbeeld
U koopt een tweede huis in het buitenland van €500.000. De rente die u betaalt over de lening bedraagt 4%. En de belasting die u effectief betaalt over het vermogen boven de vrijstelling in box 3 bedraagt 1,3%. Investeren van eigen middelen (spaargeld of beleggingen) is voordeliger zolang het rendement minder bedraagt dan 4% + 1,3% = 5,3%. Als het rendement boven dit omslagpunt ligt, pakt lenen voordeliger uit.
Economische omstandigheden
De recente historie laat zien dat ook economische en politieke ontwikkelingen grote invloed hebben op de waarde van recreatiewoningen. In Spanje daalden de huizenprijzen na het uitbreken van de economische crisis met gemiddeld 40%. Maar eigenaren van huizen op het populaire Ibiza zagen de waarde van hun huis sinds het einde van de crisis weer fors stijgen. Momenteel is de vastgoedmarkt voor tweede huizen in Turkije minder aantrekkelijk door de politieke ontwikkelingen in het land. Woningen op een park, bijvoorbeeld bij een golfbaan, hebben hun eigen dynamiek. De waardestijging wordt daar mede bepaald door het onderhoud van de parkvoorzieningen en door de populariteit van de golfsport zelf. Iets waar eigenaars relatief weinig invloed op hebben. Zo raakte tijdens de crisis veel golfbanen in Europa in moeilijkheden, waarna de woningen aan de rand van de slecht onderhouden baan moeilijk verkoopbaar bleken. Ook vraag en aanbod spelen een rol. Zo verwacht de NVM in het rapport over de ontwikkeling van de Nederlandse markt voor tweede huizen, dat het aanbod in het populaire Zeeland de vraag zal overtreffen. Afgaande op het aantal toegekende bouwvergunningen voor luxe vakantieparken. Dat heeft invloed op de prijs. De verwachting is dat de prijzen van Zeeuwse vakantiewoningen de komende jaren niet zo sterk meer stijgen als nu het geval is. Bij de keuze voor een woning in Nederland of het buitenland lijkt het daarom van belang vooral het eigen plezier en de persoonlijke wensen mee te laten wegen.
