De belastingvoordelen van een NSW-landgoed

1. Wat zijn landgoederen?

Het uitgangspunt is dat het een perceel grond betreft van minimaal 5 hectare met meer dan 30% bos of natuur hierop. Uw eigen woning mag op deze grond staan. Onder voorwaarden kunnen landgoederen in ontwikkeling of landgoederen die kleiner zijn dan 5 hectare ook kwalificeren. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft veel informatie over alle voorwaarden op haar website.

2. Welke belastingvoordelen zijn er?

Landgoederen die zijn gerangschikt onder de Natuurschoonwet, hebben recht op de belastingvoordelen. Er zijn belastingvoordelen voor de inkomstenbelasting, de vennootschapsbelasting, de overdrachtsbelasting, de schenk- en erfbelasting en de onroerendezaakbelasting. Hierna geven wij een kort overzicht van de belastingvoordelen.

Inkomstenbelasting

Voor de eigenaar van een landgoed is de grond vrijgesteld voor box 3. De vrijstelling geldt niet voor landgoederen in vruchtgebruik of erfpacht. Ook zijn de gebouwen op een landgoed niet vrijgesteld.

Een eigen woning (hoofdverblijf) op een landgoed en de daarmee verbonden schuld zitten gewoon in box 1 van de inkomstenbelasting. Wel geldt daarbij een voordelige waardering. Niet de ‘gewone’ WOZ-waarde is het uitgangspunt voor het eigenwoningforfait, maar de lagere bestemmingswaarde. Bij de berekening van de bestemmingswaarde wordt ervan uitgegaan dat u het landgoed 25 jaar lang in stand moet houden. De bestemmingswaarde ligt daardoor lager dan de economische waarde. De vuistregel is dat de bestemmingswaarde 80% is van de economische waarde.

Overdrachtsbelasting

Als u een landgoed koopt, hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen. U moet wel vragen om deze vrijstelling en u moet het landgoed minimaal 25 jaar in stand houden.

Schenk- en erfbelasting

De voordelen voor deze belastingen bestaan uit een gunstige waardering. Het is van belang of u het landgoed openstelt voor het publiek of niet. Is het landgoed niet opengesteld? Dan wordt de schenk- en erfbelasting berekend over de helft van de bestemmingswaarde. Is het landgoed opengesteld? Dan wordt de bestemmingswaarde op nul gezet. Uw erfgenamen hoeven dan geen schenk- en erfbelasting te betalen. U moet om deze voordelen vragen en aan voorwaarden voldoen. De belangrijkste voorwaarden zijn de instandhoudingseis en de bezitseis. U moet ervoor zorgen dat het landgoed minimaal 25 jaar als NSW-landgoed aangemerkt blijft en in uw bezit blijft. Zo niet, dan moet de belasting alsnog worden betaald, met invorderingsrente. Voor de bezitseis geldt wel dat de belasting met 1/25^e gedeelte wordt verminderd voor elk jaar dat u het landgoed in bezit heeft gehad.

Heeft u het landgoed geërfd? Dan mag u het landgoed wel schenken of aan andere erfgenamen overdragen. Ook kunt u het landgoed alsnog gaan openstellen en zo de volledige vrijstelling krijgen.

De bezitseis is op 28 december 2000 in werking getreden. Hij is dus niet van toepassing op een overlijden dat vóór 28 december 2000 heeft plaatsgevonden.

Krijgt u het landgoed geschonken of erft u het landgoed? Als het landgoed nog niet als NSW-landgoed is aangemerkt, kan dat alsnog gebeuren. Om misbruik te voorkomen geldt dit niet als de begiftigde/erfgenaam het landgoed korter dan 5 jaar voor de schenking/vererving heeft overgedragen aan de schenker of erflater.

Onroerendezaakbelasting

Deze belasting wordt door de gemeente geheven en de voorwaarden kunnen per gemeente verschillen. Uitgangspunt is dat de grond is vrijgesteld van onroerendezaakbelasting. De waarde van een woning op een landgoed wordt vastgesteld op basis van een aangepaste WOZ-waarde.

3. Een BV als eigenaar van het landgoed

Het is mogelijk dat u een landgoed aanhoudt via een rechtspersoon zoals een BV. De belastingvoordelen voor het landgoed gelden dan ook.

• Een BV betaalt geen inkomstenbelasting maar vennootschapsbelasting. Ook voor deze belasting kan een vrijstelling gelden. Het landgoed moet dan het voornaamste bezit zijn van de BV, het doel van de BV is het in stand houden van het landgoed en de BV mag verder geen onderneming hebben.
• Voor de heffing van de schenk- en erfbelasting worden de aandeelhouders van de BV, binnen bepaalde voorwaarden, geacht direct het landgoed te bezitten. Dit wordt fiscale transparantie genoemd. Het gevolg is dat de aandeelhouders een beroep kunnen doen op de vrijstelling voor de schenk- en erfbelasting.

Een BV wordt wel gebruikt om het landgoed bijeen te houden. De erfgenamen erven dan niet het landgoed, maar de aandelen in de BV. Het landgoed blijft volledig eigendom van de BV.

4. Een goed doel voor uw landgoed?

Mogelijk kan een stichting met als doel het ondersteunen van uw landgoed een ANBI zijn (algemeen nut beogende instelling). Schenkingen aan een dergelijke stichting zijn dan aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Hierdoor kan er belastingvoordeel ontstaan. De stichting moet dan wel voldoen aan de voorwaarden voor de ANBI-status. Zo moet het landgoed voor meer dan 90% het algemeen belang dienen. Deze voorwaarde is in de praktijk vaak een obstakel als het de bedoeling is dat het landgoed in de familie blijft.

5. Uw testament en een NSW-landgoed

Als we de fiscale voordelen combineren met een langstlevendetestament, dan ontstaan er makkelijk knelpunten. Ik stel me de situatie voor van een echtpaar met kinderen. De wens is dat het vermogen na het eerste overlijden bij de langstlevende echtgenoot blijft.

Bij de wettelijke verdeling wordt de vrijstelling voor NSW-landgoederen voor de erfbelasting vaak niet of niet volledig benut. De langstlevende wordt eigenaar van het landgoed en heeft recht op de vrijstelling. De kinderen krijgen een vordering op de langstlevende. Dat is niet hetzelfde als eigenaar zijn van het landgoed en daarom geldt de vrijstelling niet voor de kinderen.

Een vruchtgebruiktestament heeft ook complicaties. Het voornaamste punt is de inkomstenbelasting. De langstlevende moet het gehele vermogen als bezitting opgeven. Grond van een landgoed is vrijgesteld in box 3. Deze vrijstelling geldt echter alleen voor de eigenaar van de grond. De langstlevende is geen eigenaar maar vruchtgebruiker. De kinderen zijn wel eigenaar, maar zij hoeven niets op te geven. De wet sluit hier dus niet goed aan bij een vruchtgebruik waardoor er toch jaarlijks inkomstenbelasting in box 3 moet worden betaald.

Het is van de situatie afhankelijk of en hoe de hier genoemde complicaties kunnen worden vermeden. Soms kan dat door het landgoed aan de langstlevende na te laten via een legaat. En soms kan dat door het landgoed bij de langstlevende terecht te laten komen via een verdeling van de nalatenschap.

Conclusie

Ik benadruk dat dit een samenvatting is van de fiscale aspecten en complicaties die kunnen ontstaan. Sommige punten zullen waarschijnlijk cryptisch op u overkomen.

Heeft u een NSW-landgoed of overweegt u een NSW-landgoed te kopen? Dan doet u er goed aan om te rade te gaan bij een in de NSW gespecialiseerde adviseur. De fiscale voordelen kunnen groot zijn, maar bij een slechte planning vallen ze mogelijk in het water.