Als u als Nederlander een tweede huis in Spanje bezit, zijn er diverse financiële en fiscale gevolgen waar u rekening mee moet houden. Zowel het Nederlandse als het Spaanse belastingstelsel spelen hierbij een rol.
Deze artikelen zijn specifiek bedoeld voor inwoners van Nederland met een tweede woning in Spanje.
Let erop dat afwijkende regels gelden als u (permanent) in Spanje woont!
In twee artikelen wordt ingegaan op financiële, fiscale en juridische aspecten. In dit eerste deel van het artikel worden de verschillende belastingen besproken. In deel 2 wordt nader ingegaan op de vererving van uw Spaanse vakantiewoning, financiering en op het gebruik van een vennootschap bij aankoop van een Spaanse vakantiewoning.
Bij het kopen, bezitten en overdragen van een tweede woning in Spanje gelden specifieke belastingregels. Het uitgangspunt is dat u de vakantiewoning voornamelijk voor eigen gebruik houdt en niet structureel verhuurt. Het is essentieel om een 'numero de identificación extranjero' (N.I.E.) te hebben voor officiële zaken zoals aankoop, overdracht, en hypotheekvestiging. Spanje is verdeeld in 17 ‘comunidades autónomas’, elk met eigen bevoegdheden om af te wijken van nationale belastingregels. Dit heeft invloed op de fiscale gevolgen afhankelijk van de locatie van uw woning.
De Spaanse overdrachtsbelasting voor tweede woningen wordt regionaal vastgesteld. De tarieven variëren per autonome regio, doorgaans tussen 6% en 11%, en worden berekend over de escritura-waarde (waarde in de akte) of een hogere fiscale waarde indien van toepassing. Bij verkrijging door schenking of vererving is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, aangezien zulke verkrijgingen onder de schenk- of erfbelasting vallen.
De Spaanse inkomstenbelastingregels voor niet-ingezetenen (IRNR) met een tweede woning bepalen dat, als u de woning niet verhuurt, een forfaitair huurinkomen van 2% van de kadastrale waarde wordt meegenomen. Deze wordt verlaagd tot 1,1% indien de kadastrale waardering in de afgelopen 10 jaar is herzien.
Voor verhuurde woningen geldt een vast belasting tarief van 19% op inkomsten uit onroerend goed voor inwoners van andere EU/EER-landen. Kosten verbonden aan de verhuur zijn onder voorwaarden aftrekbaar. Voor niet-EU inwoners bedraagt het IRNR-tarief 24% over bruto-inkomsten.
Spanje heft vermogensbelasting over de waarde minus eventuele schulden in verband met de tweede woning. Die geldt ook voor niet-ingezetenen van Spanje die in Spanje gelegen onroerend goed bezitten. Spanje heft vermogensbelasting met een vrijstelling van € 700.000 per persoon. Het betreft een individuele heffing. Partners geven dus ieder apart hun aandeel in de woning aan. Sommige regio’s hebben deze vermogensbelasting opgeschort/afgeschaft.
Dit is een door de nationale overheid opgelegde belasting cq vrijstelling, die niet door de autonome regio’s terzijde geschoven of gewijzigd kan worden. Over de eerste € 3.000.000 aan belastbaar bedrag boven een vrijstelling van € 700.000 per persoon geldt een tarief van 0%, wat neerkomt op een vrijstelling. Voor zover het belastbare bedrag meer bedraagt kan het tarief oplopen van 1,7% tot maximaal 3,5%. Effectief treft deze extra heffing dus alleen vermogens van meer dan € 3.700.000 per persoon.
De onroerendezaakbelasting in Spanje is een lokale jaarlijkse belasting, geheven door de gemeente over de kadastrale waarde van het onroerend goed, met tarieven doorgaans variërend van 0,4% tot 1,1%.
Bij verkoop van uw Spaanse woning met winst bedraagt de Spaanse meerwaardebelasting 19% over de gerealiseerde winst. Deze winst wordt berekend als het verschil tussen verkoopopbrengst en aanschafprijs minus verkoopkosten, waarbij de betaalde plusvalía municipal (zie onder) van de verkoopopbrengst mag worden afgetrokken.
Er is een verplichte inhouding van 3% van de koopsom door de koper wanneer een niet-ingezetene verkoopt, als voorheffing op de vermogenswinstbelasting voor de verkoper. Deze draagt de koper af aan de Spaanse fiscus. Bij de Spaanse aangifte inkomstenbelasting vermeldt de verkoper de verkoopwinst. Het op de koopsom ingehouden bedrag wordt verrekend met de uiteindelijke aanslag inkomstenbelasting.
Een schenking van de woning wordt beschouwd als een belaste vervreemding voor de vermogenswinstbelasting. Bij schenking moet meerwaardebelasting worden betaald.
Bij overlijden is geen nationale inkomstenbelasting over de ongerealiseerde meerwaarde verschuldigd. Bij vererving wordt de waardestijging niet in de inkomstenbelasting betrokken, zodat erfgenamen de woning met een nieuwe hogere verkrijgingsprijs verkrijgen. Hierdoor betalen zij alleen vermogenswinstbelasting over de waardestijging ná het overlijden, indien zij de woning later verkopen.
De gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond, de plusvalía municipal, kent een berekeningswijze gebaseerd op de kadastrale waarde van de grond op overdrachtsdatum en de duur van het bezit, met tarieven die doorgaans variëren tussen 20% en 30%. Volgens de regels betaalt de verkoper de plusvalía municipal bij verkoop en de verkrijger bij vererving of schenking.
Bij overlijden in Spanje betalen de erfgenamen dus gemeentelijke vermogenswinstbelasting over de waardestijging van de grond, maar geen nationale vermogenswinstbelasting op het moment van erven zelf. Nationale vermogenswinstbelasting speelt pas bij latere verkoop door de erfgenamen. Daarnaast is de aangifte erfbelasting verplicht. In het tweede deel van dit artikel wordt verder ingegaan op de erfbelasting bij overlijden.
Als inwoner van Nederland wordt uw wereldwijde vermogen, inclusief uw Spaanse woning in principe belast in box 3. Nederland en Spanje hebben afgesproken dat Spanje de inkomsten uit de Spaanse woning mag belasten. Deze samenloop van verschillende regelingen kan tot dubbele belastingheffing leiden. Nederland verleent daarom een vrijstelling.
De box 3 belastingvrijstelling in Nederland wordt berekend volgens de methode van evenredige vrijstelling. Door een evenredigheidbreuk wordt de vermindering van de box 3 belasting berekend naar de verhouding waarin het buitenlandse inkomen in box 3 deel uitmaakt van het totale belastbare inkomen in box 3. Graag verwijs ik naar het artikel “Belastingaangifte: een tweede huis in het buitenland”.
Het is belangrijk op te merken dat deze regels kunnen veranderen en dat de situatie per individueel geval kan verschillen. Voor een Nederlands privé persoon, of BV, die vastgoed in Spanje bezit, is het raadzaam om professioneel fiscaal advies in te winnen om de exacte belastingverplichtingen vast te stellen.
Bent u van plan een tweede woning in Spanje te kopen of verkopen? Overleg met een belastingadviseur en laat u goed informeren om verrassingen te voorkomen.
Indien u besluit te emigreren naar Spanje om daar permanent te gaan wonen, dan helpen we u graag verder bij onze afdeling International Private Banking.
