Als u als Nederlander een tweede huis in Spanje bezit, zijn er diverse financiële en fiscale gevolgen waar u rekening mee moet houden. Zowel het Nederlandse als het Spaanse belastingstelsel spelen hierbij een rol.
Deze twee artikelen zijn specifiek bedoeld voor inwoners van Nederland met een tweede woning in Spanje.
Let erop dat afwijkende regels gelden als u (permanent) in Spanje woont!
In twee artikelen wordt ingegaan op financiële, fiscale en juridische aspecten. In dit tweede deel wordt nader ingegaan op de vererving van uw Spaanse vakantiewoning, financiering en op het gebruik van een vennootschap bij aankoop van een Spaanse vakantiewoning. In deel 1 van het artikel worden de verschillende belastingen besproken.
Spanje heft erfbelasting over het Spaanse vermogen dat u nalaat. Ookal bent u geen inwoner van Spanje. Tot het Spaanse vermogen behoort onder meer uw Spaanse woning plus inboedel. Ook tegoeden bij Spaanse banken en aandelen in een Spaanse vennootschap (zie hierna) worden tot het Spaanse vermogen gerekend. Schulden waarvoor een hypotheek is gevestigd op de Spaanse woning verlagen de heffingsgrondslag. Spanje kent nationale tarieven en vrijstellingen.
Bij overlijden in Spanje betalen de erfgenamen wel gemeentelijke vermogenswinstbelasting over de waardestijging van de grond, maar geen nationale vermogenswinstbelasting over de ongerealiseerde meerwaarde op het moment van erven zelf. Nationale vermogenswinstbelasting speelt pas bij latere verkoop door de erfgenamen. In deel 1 wordt dit verder besproken.
Nederland heft erfbelasting over alles wat een fiscaal inwoner van Nederland nalaat, inclusief vermogen in het buitenland. Zo kan dubbele heffing ontstaan.
Op het gebied van de schenk- en erfbelasting hebben de autonome regio’s de bevoegdheid om af te wijken van de tarieven en vrijstellingen die de nationale overheid heeft vastgesteld. In sommige regio’s gelden ruimere vrijstellingen voor verkrijgers in de directe familiekring.
Inwoners van andere EU-lidstaten hebben recht op toepassing van deze gunstigere regels in de betreffende autonome regio.
Nederland en Spanje hebben geen verdrag gesloten dat dubbele heffing van erfbelasting voorkomt. Als u als inwoner van Nederland overlijdt, kunnen uw erfgenamen wel een beroep doen op het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001.
Uw erfgenamen mogen de erfbelasting die ze in Spanje betalen in principe aftrekken van de erfbelasting die ze in Nederland moeten betalen. Maar als de Nederlandse erfbelasting over de Spaanse woning lager is dan de Spaanse erfbelasting aanslag, mogen ze alleen het lagere bedrag aftrekken.
Erven uw kinderen (een aandeel in) de Spaanse woning? Dan kunnen zij de erfbelasting die zij in Spanje moeten betalen in veel gevallen volledig verrekenen met de Nederlandse erfbelasting. In Nederland betalen zij 10% over de eerste € 158.669 van de belaste waarde en 20% over het meerdere. Waarbij een vrijstelling geldt van € 26.230 per kind (tarieven 2026). Als de waarde van (het aandeel in) het Spaanse vermogen zeer hoog is, kunnen situaties ontstaan waarbij kinderen de Spaanse belasting niet meer volledig kunnen verrekenen met de Nederlandse aanslag erfbelasting.
In Nederland geldt voor echtgenoten een vrijstelling van (maximaal) € 828.035 Het tarief is verder gelijk aan dat voor kinderen. Omdat in Spanje in bepaalde regio’s meestal maar een beperkte vrijstelling geldt voor echtgenoten, zal sneller een situatie ontstaan waarbij de Spaanse erfbelasting niet of slechts voor een klein deel kan worden verrekend met de Nederlandse aanslag erfbelasting. Vooral als de echtgenoot in Nederland vanwege de hoge vrijstelling geen erfbelasting hoeft te betalen, is het dan fiscaal ongunstig als de echtgenoot in de vererving van de Spaanse woning meedeelt.
Bij ongehuwde partners kunnen zeer ongunstige situaties ontstaan. Voor hen geldt in Nederland in de meeste gevallen dezelfde hoge vrijstelling en hetzelfde tarief als voor echtgenoten. In Spanje vallen zij in de meest ongunstige groep en geldt geen vrijstelling.
De manier waarop u de financiering van uw Spaanse woning regelt, kan van invloed zijn op de fiscale gevolgen. Een lening kan voordelig zijn als de rentekosten lager zijn dan het rendement op eigen vermogen.
Door te financieren met een lening wordt de heffingsgrondslag voor de Spaanse vermogensbelasting lager. Maar daarvan heeft u alleen voordeel als de waarde van de woning boven de vrijstelling per persoon uitkomt. Anders betaalt u ook zonder de schuld al geen vermogensbelasting.
Een financieringsschuld op de Spaanse woning verlaagt ook het bedrag waarover uw erfgenamen in Spanje erfbelasting moeten betalen. Bij het bepalen van de waarde van de nalatenschap van de overledene zijn alleen bepaalde lasten en naar behoren gedocumenteerde schulden aftrekbaar. Wanneer erfgenamen de Spaanse erfbelasting anders ook wel volledig kunnen verrekenen met hun Nederlandse aanslag erfbelasting, levert een schuld geen voordeel op.
In Spanje vallen ongehuwde partners in de meest ongunstige groep en geldt geen vrijstelling. In zo’n geval kan een financieringsschuld – die de heffingsgrondslag verlaagt – het nadeel beperken of zelfs geheel voorkomen.
Schulden hebben een beperkte invloed op de Spaanse inkomstenbelasting die u betaalt wanneer u de woning ook verhuurt. Alleen de rente die is toe te rekenen aan de periode van verhuur mag u aftrekken.
Het aanschaffen van een Spaanse vakantiewoning kan worden gedaan via een vennootschap. Dit geldt zowel voor een Nederlandse BV als voor een Spaanse tegenhanger, de ‘Sociedad de Responsabilidad Limitada’ (SL). Niet-ingezetenen met vastgoed in Spanje zijn verplicht aangifte te doen bij de Spaanse belastingautoriteiten.
Bij aankoop van de Spaanse vakantiewoning door een Spaanse entiteit wordt de waarde van de aandelen belast en geen vermogensbelasting bespaard.
Bij indirect bezit via buitenlandse entiteiten (zoals een BV) is er onder voorwaarden geen vermogensbelasting verschuldigd in Spanje. Een van de voorwaarden is dat er een huurovereenkomst is tussen de privé aandeelhouder en de BV. Met name als de waarde van de Spaanse woning zeer hoog is, kan het soms gunstig zijn voor de Spaanse vermogensbelasting en/of erfbelasting als de woning in een BV zit.
Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje bepaalt dat Spanje belasting mag heffen over inkomsten uit de Spaanse woning en ook over vermogenswinsten (waardestijging). Een Spaanse SL betaalt 25% vennootschapsbelasting. Niet-ingezetenen, waaronder Nederlandse BV's, betalen 19% belasting. Op wat na vennootschapsbelasting overblijft in de BV komt nog een Nederlandse inkomstenbelastingclaim in box 2 te rusten (2026: 24,5% tot € 68.843, daarboven 31%).
Voor privé gebruik moet u een huurovereenkomst hebben en een zakelijke gebruiksvergoeding betalen aan de BV of SL. Die is voor de aandeelhouder privé niet aftrekbaar. Maar voor de vennootschap wél belast. Ook inkomsten uit verhuur aan derden worden met Spaanse vennootschapsbelasting belast.
Spanje heft in principe geen erfbelasting als de woning in een Nederlandse BV zit. Wel als een Spaanse SL de woning bezit en u privé rechtstreeks aandeelhouder bent van de SL.
Deze informatie betreft geen fiscaal advies. Het is belangrijk op te merken dat deze regels kunnen veranderen en dat de situatie per individueel geval kan verschillen. Voor een Nederlandse privé persoon, of BV, die vastgoed in Spanje bezit, is het raadzaam om fiscaal advies in te winnen om de exacte belastingverplichtingen vast te stellen. Bent u van plan een tweede woning in Spanje te kopen of verkopen? Overleg met een belastingadviseur en laat u goed informeren om verrassingen te voorkomen.
Indien u besluit te emigreren naar Spanje om daar permanent te gaan wonen, dan verwijs ik u graag door naar mijn artikel: Emigreren met vermogen: dit zijn de fiscale aandachtspunten Deel 1 - Financial Focus en helpen we u graag verder bij onze afdeling International Private Banking.
