De huizenmarkt ervaart een tekort, wat resulteert in hoge prijzen, druk voor kopers en algemene frustratie. Niets nieuws dus. Om het probleem op te lossen, heeft de regering ambitieuze doelen gesteld met de bouw van 100.000 woningen per jaar – tot nu mislukte het ieder jaar. Maar hoe komen we eigenlijk aan dit aantal en voor wie moeten we een woning bouwen?
Dat werpt een andere vraag op: hoe bepalen we hoeveel mensen niet in een passend huis wonen? Iets meten dat niet bestaat is statistisch erg moeilijk. Het tekort in kaart brengen heeft de overheid in handen gegeven van het private onderzoeksbureau ABF Research. Zij hebben een complex bevolkingsmodel ontwikkeld met de naam Primos, waarmee het tekort ieder jaar wordt geraamd.
Maar als we kijken hoe dit model het woningtekort bepaalt, dan zien we een aanname waarover je sterk kunt debatteren terwijl die wel cruciaal is voor het aantal woningen dat we willen bouwen. Deze cruciale aanname is dat twee huishoudens (aparte huishoudens, ongehuwd of niet verwant) die een woning delen dit niet opzettelijk doen en dus om een woning verlegen zitten. Denk bijvoorbeeld aan twee studenten die samenwonen. Om rekening te houden met het feit dat studenten dat vaker doen, wordt een leeftijdsgrens van 25 jaar of ouder gehanteerd. Dit betekent: als twee studenten een appartement delen en ze zijn jonger dan 25, dan is het prima. Maar als een van hen ouder is dan 25, dan wordt aangenomen dat hij dit niet vrijwillig doet en wordt hij meegeteld in het tekort.
Deze groep vormt het grootste deel van de berekeningen en is dus cruciaal. Dit betekent dat de woningnood vooral bepaald wordt door jongeren, maar het zou kunnen betekenen dat we hun werkelijke behoefte over- of onderschatten. Ook doorstromers klagen vaak over de woningnood, hoewel op een ander niveau. Denk hier aan het echtpaar in een rijtjeshuis dat geen twee-onder-een-kapwoning kan vinden of ouderen die alleen wonen in te grote huizen. Dit leidt tot de vraag wat voor soort woningen we eigenlijk moeten bouwen?
Het is lastig deze vraag te beantwoorden. Vooral als we ook vragen: waar moeten we welke huizen bouwen? De overheid lijkt zich niet druk te maken over deze puzzel en houdt vast aan de huidige mix van woningen. Dat betekent bijvoorbeeld dat het percentage twee-onder-een-kapwoningen constant blijft. Maar dit past niet bij de behoefte van jongeren en met de vergrijzing, verstedelijking en een groeiend aantal kleinere huishoudens wijzen de trends ook op een verandering van wensen.
Dus als we weten wat er nodig is, waarom dan niet aanpassen? Waarschijnlijk zijn we ergens onderweg het overzicht kwijtgeraakt. Om het woningtekort op te lossen, is het daarom noodzakelijk om vooral te kijken naar de specifieke vraag welk type woning nodig is.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.