De Wet betaalbare huur, handhaving vanaf 1 januari 2025

Wet betaalbare huur 

Om huurders beter te beschermen heeft de voormalige minister De Jonge een wet ingediend. Beide Kamers hebben deze wet goedgekeurd en de wet is op 1 juli 2024 is ingegaan. Om gemeenten enige voorbereidingstijd te geven wordt pas vanaf 1 januari 2025 handhavend opgetreden. De nieuwe wet moet huurders beschermen door 3 componenten: 

1. Uitbreiding bestaande huurprijsbescherming

Er bestond al een huurprijsbescherming voor ongeveer 2,5 miljoen huurwoningen. Dit zijn vaak woningen in het lagere of sociale huursegment aangeboden door woningcorporaties. Huurders en verhuurders in dit segment kunnen hulp krijgen van de Huurcommissie als zij het niet eens zijn over bijvoorbeeld de huurprijs, onderhoud of servicekosten. Een puntensysteem, het zogenaamde woningwaarderingsstelsel (WWS), bepaalde de woningkwaliteit en de maximale huurprijs. Heeft een woning 143 punten? Dan wordt de maximale (sociale) huur van ongeveer € 880 (prijspeil 1-7-2024) per maand bereikt. Om in aanmerking te komen voor deze sociale huurwoningen mag het inkomen niet te hoog zijn en afhankelijk van het inkomen is soms huurtoeslag mogelijk. Overigens wordt in 2025 deze huurtoeslag vereenvoudigd. 

Alle huurwoningen met een huur van meer dan € 880 (143 punten) waren zogenaamde vrijesectorwoningen. Hiervoor gold geen maximale huurprijs. Door modernisering van het WWS gaan meer huurwoningen onder de huurprijsbescherming vallen en ontstaat er een middenhuur segment voor woningen tot en met 186 WWS-punten. Bij 186 punten hoort een maximale huur van ongeveer € 1.158 (prijspeil 1-7-2024). Er waren ongeveer 650.000 vrijesectorhuurwoningen en naar schatting gaan daarvan globaal 300.000 woningen onder deze nieuwe regulering vallen. Deze nieuwe groep huurwoningen heet de ‘middenhuur’ (zie figuur hieronder) en deze groep krijgt ook toegang tot de Huurcommissie. 

Bron: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 

2. Dwingende huurprijs   

Voor veel huurwoningen waarvoor al een huurprijsbescherming gold, werden de WWS-punten met bijbehorende maximale huren niet gerespecteerd. De krapte in de markt resulteerde vaak in hogere huren dan op basis van de WWS-punten werd berekend. Dat was niet verboden. De nieuwe wet maakt de huurprijs nu wel dwingend (en afdwingbaar). In nieuwe huurcontracten moet het aantal punten en de daarbij behorende huur worden vermeld. De puntentelling met maximale huurprijzen (en huurverhogingen) is dwingend. De gemeenten gaan daarbij handhavend optreden en toetsing door de Huurcommissie is altijd mogelijk.  

Overigens geldt de nieuwe regulering in het middenhuur segment alleen voor nieuwe huurcontracten. Echter voor bestaande huurcontracten die al in de sociale sector vallen (minder dan 143 punten) kan zo mogelijk de huur direct verlaagd worden op basis van het aantal punten.  

3. Modernisering van het puntensysteem

Het ‘oude’ WWS puntensysteem dateerde uit 1979 en is gemoderniseerd door onder andere:  

• Een nieuwe definitie van een zelfstandige en onzelfstandige woonruimte met bijbehorende WWS punten. Daardoor is duidelijk of het om een zelfstandig woning gaat of om kamerverhuur. Voor kamerverhuur is er altijd huurprijsbescherming. 
• Het verduurzamen naar een beter energielabel te stimuleren. Goede energielabels worden veel hoger gewaardeerd in punten, slechte labels (E, F, G) krijgen aftrekpunten. 
• Het aantal punten en de bijbehorende huur is eenvoudig te bepalen door de tool Huurprijscheck van de Huurcommissie. 
• Op de berekende huur mag in bepaalde gevallen een opslag worden berekend zoals bij nieuwbouw, (rijks)monumenten of een beschermd stadsgezicht. 

Gevolgen voor de (huur)woningenmarkt en investeerders

Voormalige minister De Jonge verwachtte met deze wet de verduurzaming van huurwoningen aanzienlijk te stimuleren, meer betaalbare woningen te realiseren en huurders beter te beschermen. In zijn visie blijven huurwoningen voor investeerders zeker interessant. 

De markt denkt genuanceerder over deze wet. In de praktijk daalt het verhuurrendement aanzienlijk. De Nederlandse Bank berekende zelfs dat het rendementsverlies soms kan oplopen van 20% tot bijna 30% in Amsterdam. Veel investeerders zoeken naar mogelijkheden om het aantal WWS-punten te verhogen. Bijvoorbeeld door te verduurzamen en een groter woonoppervlak of buitenruimte te creëren. Immers, hoe meer WWS-punten, hoe hoger de huur kan zijn. Er zijn zelfs adviseurs en makelaars die investeerders daarbij begeleiden. Een ander gevolg van de nieuwe regulering is dat veel investeerders huurwoningen verkopen.  

Toch zien andere investeerders juist kansen. In Duitsland (Berlijn), waar al eerder een strengere huurregulering is ingevoerd, bleken de woningprijzen in de niet gereguleerde huursector aanzienlijk te stijgen. Ook de huurrendementen in deze sector stegen meer dan gemiddeld. Nu de wet in Nederland is ingevoerd zien we dezelfde effecten optreden. Een andere stimulans is wellicht de verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8% voor een tweede huis of verhuurde woningen in 2026. 

Conclusie

De Wet betaalbare huur heeft grote invloed op veel gehuurde en verhuurde woningen. Investeerders zien het huurrendement dalen, maar nieuwe huurders krijgen op basis van het nieuwe puntensysteem een ‘eerlijke’ huur. Omdat voor investeerders huurrendementen onder druk staan, worden veel huurwoningen verkocht.