Prinsjesdag: gevolgen voor de belegger in vastgoed

1. Verlaging tarief overdrachtsbelasting

Het tarief voor verkrijging van onroerende zaken anders dan een eigen woning, is met ingang van 2023 verhoogd van 8% naar 10,4% (tot en met 2020 was het tarief nog 6%). Deze verhoging wordt voor woningen (waar geen sprake is van eigen bewoning) met ingang van 2026 weer teruggedraaid naar 8%. Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren.  

2. Belastingheffing in box 2 door excessief lenen

Veel vastgoedbeleggers zijn directeur grootaandeelhouder (dga) die geld lenen van hun bv, om in prive een vastgoedportefeuille op te kunnen bouwen. Met ingang van dit jaar wordt het deel van een geldlening dat op 31 december 2024 groter is dan € 500.000, bij hen belast in box 2 tegen 24,5% of 33% inkomstenbelasting (het kabinet wil voor 2025 het tarief van 33% verlagen naar 31%). Bij de invoering van deze wettelijke maatregel in 2023 was het bedrag waarboven met de fiscus moest worden afgerekend nog € 700.000. Meer hierover leest u in de blog ´Weet u wat de Wet excessief lenen voor u betekent?’’.

Veel belastingadvieskantoren brengen bij relaties de mogelijkheid om bezwaar te maken onder de aandacht. De motivering is datde belastingheffing is gebaseerd op een fictief inkomen. De schuld kan ondanks de afrekening blijven bestaan en de dga dient rente- en aflossing aan de bv te betalen. Voorts is er geen overgangsrecht. Schulden die al jarenlang bestonden worden ook getroffen deze wet. De kans van slagen van een bezwaarschrift is nog onduidelijk.

3. Aanpassing box 3 stelsel 

De (vastgoed)belegger in privé valt voor de inkomstenbelasting in de meeste gevallen in box 3. Met ingang van 2023 werd in deze box uitgegaan van de werkelijke samenstelling van het vermogen, maar (nog steeds) met belastingheffing over het forfaitaire (veronderstelde) rendement. De belegger betaalde daardoor in veel gevallen meer belasting dan voor 2023. De Hoge Raad oordeelde in juni van dit jaar dat de wet (opnieuw) in strijd is met Europees recht. Daarom mag van het werkelijk rendement worden uitgegaan, als dit lager is dan het forfaitair rendement. Belastingplichtigen moeten dit wel zelf aan kunnen tonen. De Hoge Raad heeft daarvoor regels vastgesteld. Zo moeten ook de ongerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed worden meegenomen. De Belastingdienst komt in oktober van dit jaar voor de belastingplichtigen die dit aangaat, met een brief over wat ze moeten doen. Ter ondersteuning daarvan ontwikkelt de Belastingdienst een formulier ‘Opgaaf werkelijk rendement’. Dit vraagt tijd en IT-capaciteit. Het formulier komt daarom naar verwachting pas in de zomer van 2025 beschikbaar. Meer hierover leest u in de blog "Box 3 opnieuw in strijd met Europees recht", "Vastgoed in box 3, wat is de stand van zaken" en "Overzicht van de box 3-ontwikkelingen".Ondertussen wordt er gewerkt aan een heel nieuw box 3-stelsel met als beoogde ingangsdatum 1 januari 2027. Zoals het er nu naar uitziet, zal bij vastgoed de waardeontwikkeling bij realisatie (zoals bij verkoop) worden belast. Dit wijkt dus af van de uitspraak van de Hoge Raad.

4. Vervallen samenloopvrijstelling bij aandelentransacties

Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven vanwege de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken, maar kan ook aan de orde zijn bij een verkrijging van aandelen in een bv die onroerende zaken exploiteert. Soms is een vrijstelling van toepassing, bijvoorbeeld als sprake is van samenloop van heffing van overdrachtsbelasting en btw. Deze vrijstelling maakt het mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen, zodanig dat zowel geen btw als overdrachtsbelasting wordt geheven. Om dat in de toekomst te voorkomen, heeft een wetsvoorstel ingediend. In de bedoelde gevallen wordt gerekend met een ovedrachtsbelastingtarief van 4% (in plaats van 10,4%). Meer hierover leest u in de blog ´Koopt u aandelen in een bv met onroerende zaken? Let op de heffing van overdrachtsbelasting´. De maatregel heeft impact voor vastgoedbeleggers bij transacties met (ver)nieuwbouwvastgoed. Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel op 1 januari 2025 in werking treedt. 

5. Geen bedrijfsopvolgingsregeling voor verhuurd vastgoed 

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) betreft een grote belastingvrijstelling in de successiewet voor ondernemingsvermogen dat overgaat via schenking of vererving. Daarnaast is er een doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR). Sinds 1 januari 2024 is aan derden verhuurd vastgoed wettelijk aangemerkt als beleggingsvermogen, zodat deze niet meer voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kwalificeren. Meer hierover u in de blog "Bedrijfsopvolging: wanneer is er sprake van een onderneming?" 

6. Beperking rente-aftrek

Veel beleggers financieren hun vastgoed met geleend geld. Als de investering in een bv plaatsvindt, kan de verschuldigde rente als kosten op de winst van de bv in aftrek worden gebracht. Sinds 1 januari 2019 is deze renteaftrek voor bv’s beperkt. Het saldo aan rentelasten en rentebaten is slechts aftrekbaar tot het hoogste bedrag van € 1 miljoen of 20% van de gecorrigeerde winst (de winst verhoogd met afschrijvingen, afwaarderingen en rente). Als er per saldo meer dan € 1 miljoen aan rente wordt betaald, wordt in de praktijk wel gekozen voor het spreiden van de investeringen met bijbehorende financieringen over meerdere bv’s. Zo wordt de aftrekbeperking ontlopen. Het kabinet overweegt nu om de aftreklimiet te verhogen van 20% naar 25% van de winst en tegelijkertijd voor vastgoed bv’s met aan derden verhuurd vastgoed, de drempel van € 1 miljoen te laten vervallen. Het effect is dat een vastgoed bv de rente boven de 25% van de gecorrigeerde winst, niet meer in aftrek kan brengen. Zeker bij een stijging van de rente zal voor de vastgoedbelegger een aftrekbeperking al snel aan de orde kunnen zijn. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2025.

7. Aanpassing van de splitsingsvrijstelling

Door een bv te splitsen in twee bv’s, kan ondernemingsvermogen (waaronder vastgoed) worden gespreid over die twee bv’s. De zogenaamde splitsingsvrijstelling voorkomt dat de overdrachtsbelasting een belemmering vormt bij de herstructurering. In de praktijk blijkt dat er wordt geherstructureerd om daarna de aandelen in de afgesplitste bv met het vastgoed te kunnen verkopen, zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt. Dat zou niet zo zijn als de koper in plaats van de aandelen in de bv, het vastgoed rechtstreeks had gekocht. Het kabinet heeft de vrijstelling zo niet bedoeld en wil aanvullende voorwaarden stellen om een onbelaste verkoop aan derden via splitsing van een bv tegen te gaan. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2026. 

8.Herziening van in aftrek gebrachte btw 

De btw op verbouwingskosten kan niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. Denk aan langdurige verhuur aan particulieren. De betaalde btw kan wel worden teruggekregen als het vastgoed met btw wordt verhuurd. Denk aan de verhuur voor een korte periode in het kader van hotel,- pension- en vakantiebestedingsbedrijven. De beoordeling of recht bestaat op btw-aftrek bij verbouwing vindt alleen plaats in het eerste jaar. Door vastgoed in het eerste jaar met btw te verhuren, kan de over de verbouwingskosten berekende btw in aftrek worden gebracht. Als in de jaren erna het pand alsnog wordt aangewend voor vrijgestelde verhuur, vindt geen herziening plaats van de eerder afgetrokken btw. Het kabinet wil dat de eerder afgetrokken btw op kostbare verbouwingen kan worden herzien als deze een bedrag van € 30.000 te boven gaan. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2026.

9. Vastgoed van box 3 naar box 1 door oprekking van de tbs-regeling 

Veel families gebruiken fondsen voor gemene rekening (fgr) om samen te beleggen. Onder voorwaarden kan een fgr zelfstandig belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (een zogenaamde open fgr). Het kabinet wil het toepassingsbereik van de open fgr per 2025 inperken. Meer hierover leest u in de blog ”Fonds voor gemene rekening: voorkom afrekenen belastingclaim in 2024”. Naast de zelfstandig belastingplichtige fgr kennen we de besloten of niet zelfstandig belastingplichtige fgr. Deze kan ook worden gebruikt om samen te beleggen en in het verlengde daarvan, om vermogen (waaronder vastgoed) over te hevelen naar een volgende generatie. Daarbij komt het voor dat de bv van de ouders ook houdster is van participaties in de fgr. Op 23 mei 2023 heeft de Belastingdienst een standpunt hierover bekend gemaakt. Naar het inzicht van de Belastingdienst gaat het vastgoed dan in zijn geheel (en dus niet voor een evenredig deel) over van box 3 naar box 1. Het gevolg is een andere manier van belastingheffing dan in box 3 (zie punt 4 hierboven). In box 1 wordt het nettorendement (zoals huur na kosten en winst bij verkoop) tegen maximaal 49,5% belast. 

10. Aanpassing van de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting 

Ook voor deze vrijstelling geldt volgens het kabinet dat er veel onbedoeld gebruik van wordt gemaakt. Overdrachten van kavels wordt ingekleed als kavelruil om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling. Volgens het wetsvoorstel geldt de kavelruilvrijstelling alleen nog voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt. Het wetsvoorstel kent wel een voortzettingseis van ten minste10 jaar. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2025. 

Een aantal van de hierboven genoemde veranderingen komen terug in het pakket Belastingplan 2025 dat op Prinsjesdag is gepresenteerd. Als vastgoedbelegger is het opletten geblazen. In sommige situaties zullen bakens moeten worden verzet. Neemt u tijdig contact op met uw adviseur en stel de vraag wat u nu moet gaan doen gelet op de verwachte maatregelen.