De vastgoedsector bevindt zich in een turbulente periode waarin rentekosten en belastingdruk exponentieel zijn gestegen over een periode van vijf jaar, terwijl huurprijzen aan een plafond gebonden zijn. In dit complexe speelveld kondigt de staatssecretaris voor volgend jaar een verdere verhoging van de belastingdruk met ruwweg 30% aan. Beleggers verkopen zodra een huurwoning vrijkomt, wat de situatie voor huurders met beperkte leenmogelijkheden verder bemoeilijkt.
De praktijk
In de praktijk draait het in gesprekken met particuliere vastgoedbeleggers in box 3 steevast om uitponding. Na alle mediaberichten zoeken zij ons op om hun situatie door te rekenen. Het lijkt erop dat we nog maar het begin zien van een golf van uitpondingen, en het zijn niet alleen de kleine spelers die overwegen hun portefeuille af te bouwen.
Een voorbeeld uit de praktijk: een klant heeft vijf appartementen in de verhuur en wil zijn lening van € 750.000 verlengen. Hij wil weten wat de impact is op zijn cashflow van de gestegen rente, de hogere belastingdruk en de huurbeperking. Vergeleken met 2020, toen hij begon, houden we de WOZ-waardes, de huren en onderhoudskosten gelijk. De totale WOZ-waarde van de appartementen is € 1.500.000, de lening € 750.000. De rente was bij afsluiten 1,5% en is nu 5%. In onze berekening voor 2025 en 2026 hebben we de maximale huurprijsgrens gehanteerd.
| 2020 | 2025 | 2026 | |
| Huur | € 78.000 | € 66.500 | € 66.500 |
| Kosten | -€ 15.000 | -€ 15.000 | -€ 15.000 |
| Rente | -€ 11.250 | -€ 37.500 | -€ 37.500 |
| Box 3 | -€ 3.460 | -€ 19.481 | -€ 27.586 |
| Cashflow | € 48.290 | -€ 5.481 | -€ 13.586 |
De cashflow verandert van positief € 48.000 in 2020 naar negatief € 5.000 in 2025. Niet alleen de rente, maar ook de belastingdruk is in vijf jaar tijd een paar keer over de kop gegaan. De tegenbewijsregeling biedt geen uitkomst. Bij het berekenen van het echte rendement mag hij geen onderhoudskosten aftrekken van de huur en wordt de ongerealiseerde WOZ-waardestijging belast. In de afgelopen vijf jaar was de gemiddelde WOZ-waardestijging meer dan 8%. Voor 2025 ligt de verwachting tussen de 2,5 en 4,5%.
Als het plan om het fictief rendement te verhogen met 1,78 procentpunt doorgaat, zakt zijn cashflow verder naar een negatieve € 14.000. Al bij een WOZ-waardestijging boven de 3% biedt de tegenbewijsregeling nog steeds weinig soelaas.
Gevolgen voor de woningmarkt
De effecten op de woningmarkt zijn zichtbaar in recente cijfers van het Kadaster; de beleggers pakken hun winst, waardoor meer mensen hun eerste woning kunnen kopen. Echter, zij die niet voldoende kunnen lenen, staan buitenspel en hebben geen toegang tot betaalbare woningen. De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft eerder tijdens de behandeling van het Belastingplan 2025 aangegeven dat als het effect van de stapeling van regels te fors uitpakt, zij zo nodig maatregelen neemt. Grote beleggers en ontwikkelaars pleiten voor stabiliteit in de huurwetgeving, met name om onvoorspelbare beleidswijzigingen te vermijden die de huurwoningbouw kunnen stagneren.
Aan boord houden van beleggers
Om beleggers aan boord te houden en de voorraad betaalbare huurwoningen niet te laten verdampen, is het logischer om de belastingdruk te verlichten. De voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8% gaat geen extra investeerders over de streep trekken. Het behoud van huurwoningen moet een leidend motief zijn voor eventuele aanpassingen in box 3, in plaats van koste wat het kost budgettair neutrale oplossingen na te streven.
Beter ten halve gekeerd
De focus zou moeten liggen op het ontwikkelen van het box 3-systeem waarin kosten aftrekbaar zijn en ongerealiseerde waardestijgingen niet belast worden. Volgens het Ministerie van Financiën zou een snellere implementatie miljarden kunnen besparen. De tijdelijke oplossing, die extra capaciteit vraagt (zoals 1.800 extra fte) en it-kosten met zich meebrengt, stuit op kritiek van de Raad van State. Standaard bezwaar tegen de aangekondigde verhoging van het fictief rendement ligt voor de hand, mede vanwege de verantwoordelijkheid van belastingadviseurs. De werkdruk en chaos die hierdoor ontstaat voor de Belastingdienst en belastingplichtigen is enorm. Het zou helpen als de tegenbewijsregeling zoveel mogelijk in de geest van de nieuwe wet wordt opgezet. Desnoods wordt onderscheid gemaakt tussen de periode tot 2025 en daarna om bestaande verhuurders zoveel mogelijk aan boord te houden. Dat leidt weliswaar tot minder belastinginkomsten, maar het is de vraag of dat boven de 15 miljard uitkomt die door het ministerie al zo royaal is begroot. Minder wrijving tussen Belastingdienst en belastingplichtigen zou in ieder geval een positieve ontwikkeling zijn.
Naar aanleiding van een artikel in De Telegraaf is deze blog verschenen als column in Vastgoedjournaal en Taxlive.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.