DGA & financiering van de eigen woning

Hierna vergelijken we 4 mogelijkheden:

1. Hypotheek bij de bank
2. Lenen bij eigen bv
3. Dividend uit eigen bv
4. Gebruik van privévermogen

Wat voor u als dga de meest aantrekkelijke manier is om uw eigen huis te financieren, hangt af van verschillende factoren. De rente waartegen u kunt lenen van de bank of bij uw bv is uiteraard van invloed. Maar vooral het rendement op uw eigen vermogen is van doorslaggevend belang.

Hypotheek bij de bank

Als u een hypotheek bij de bank neemt, betaalt u rente aan de bank. De rente mag u onder voorwaarden in aftrek brengen op uw inkomen in box 1. U bespaart hiermee maximaal circa 37,5% inkomstenbelasting. Ook als (de top van) uw inkomen in box 1 tegen het hoogste tarief van 49,5% wordt belast.

Het is ook zaak om ook rekening te houden met het eigenwoningforfait. Dat is een bijtelling op uw inkomen. Als de WOZ-waarde van uw woning lager is dan € 1.330.000, is de bijtelling 0,35% van de WOZ-waarde. Bij een hogere WOZ-waarde is de bijtelling 2,35% over het meerdere. Hierover betaalt u maximaal 49,5% inkomstenbelasting in box 1 (cijfers 2025). Als de betaalde rente meer is dan de bijtelling, kan in box 1 een fiscaal voordeel optreden.

In ons artikel “De belastingheffing over uw eigen woning in 2025” vindt u een aantal rekenvoorbeelden.

Lenen bij eigen bv

Leent u voor uw woning bij uw eigen bv? Dan maakt dit voor uw privésituatie in principe geen verschil. De rente kan aftrekbaar zijn in box 1, net als een lening bij de bank. Er treedt wel een wijziging op in uw bv. De bv zet spaargeld of beleggingen om in een lening aan u. Stel dat de rente die u aan uw bv betaalt 3,5% is. Vanuit uw bv bezien is dit de belegging geworden. Of dat gunstig is, is afhankelijk van de vraag wat het rendement is als uw bv het geld anders belegt. Is dat rendement hoger? Dan is lenen bij de bv niet gunstig. Is dat rendement lager? Dan is lenen bij de bv wel gunstig.

Er is nog een nuancering: de belastingdruk in de bv is hoger dan het belastingvoordeel in box 1 van maximaal 37,5%.

De bv betaalt over de ontvangen rente 19% vennootschapsbelasting (winst tot € 200.000). Wat overblijft, kan de bv als dividend aan u uitkeren. In 2025 geldt een getrapt tarief in box 2. Tot € 67.804 (bij fiscaal partners samen € 135.608) aan box 2-inkomen is het tarief 24,5%, daarboven 31%. Uitgaande van het lage tarief van 24,5%, komt de gecombineerde belastingdruk op de rente die door de bv stroomt uit op ongeveer 38,8% (= 19% + 24,5% x 81%).

Overigens, het is mogelijk dat de effectieve belastingdruk op dividend uit de bv hoger is dan 24,5%. De algemene heffingskorting, arbeidskorting en ouderenkorting zijn afhankelijk van uw inkomen en een dividenduitkering verhoogt uw inkomen. Hierdoor kan de effectieve belastingdruk op een dividenduitkering oplopen tot bijna 43% (Box 2: hoeveel belasting betaalt u in 2025 over dividend uit uw bv?).

Bij een lening bij uw eigen bv voor uw woning is het overigens zaak om goed te regelen dat de lening in box 1 valt en niet onder de regeling excessief lenen. Iets om af te stemmen met uw belastingadviseur.

Dividend uit eigen bv

Wanneer uw bv beschikt over vrij uitkeerbare reserves, is uitkeren van dividend ook een mogelijkheid. De belastingdruk op het brutodividend dat de bv uitkeert, hangt af van het nettobedrag dat u nodig heeft om in uw woning te investeren. Voor zover het lage tarief van 24,5% in box 2 kan worden benut, moet de bv ongeveer € 1,32 dividend uitkeren, om daarvan privé € 1,00 netto over te houden. Is het hoge tarief van 31% van toepassing? Dan, is ongeveer € 1,46 aan bruto dividend nodig om privé € 1,00 netto beschikbaar te krijgen. Dat betekent dat u dus een nettorendement mist op ongeveer 1,32 tot maximaal 1,46 keer het bedrag dat u nodig heeft voor uw eigen huis, na vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting in box 2.

In plaats van een grote dividenduitkering ineens, kunt u overwegen om te lenen bij uw bv en met jaarlijkse dividenduitkeringen in de 24,5%-schijf de lening in etappes af te lossen. De gedachte is: de box 2-belasting moet uiterlijk bij overlijden worden betaald en bedraagt dan 31%. Als dat zo is, kan het gunstig zijn om jaarlijks de 24,5%-schijf te benutten. Het is dan wel verstandig dat u vaststelt welk effect een dividenduitkering heeft op het uw heffingskortingen (zie hiervoor).

Gebruik van privévermogen

Gebruikt u privévermogen (box 3) om uw eigen huis te financieren? Dan hoeft u geen rente te betalen. Maar u gaat wel het rendement op dit vermogen missen. Of dat gunstig is, is afhankelijk van de vraag welk rendement u anders had behaald. Over het algemeen geldt: is dat rendement hoger dan de hypotheekrente, dan is privévermogen gebruiken niet gunstig. Is dat rendement lager? Dan is privévermogen gebruiken wel gunstig.

Dit is de vuistregel. Als u dit op uw eigen situatie betrekt, is het goed om een maatwerkberekening te maken. Nuances zijn bijvoorbeeld dat het belastingtarief in box 3 nu 36% bedraagt en het aftrektarief in box 1 maximaal 37,5% is. En als u geen lening heeft voor uw woning, treeft er een wijziging op in het eigenwoningforfait. De zogenoemde Hillen-aftrek zorgt ervoor dat u niet over het volledige eigenwoningforfait inkomstenbelasting hoeft te betalen. In 2025 betaalt u effectief over ‘slechts’ 23,3% van het eigenwoningforfait belasting in box 1. Dit percentage wordt jaarlijks met 3,3% verhoogd.

Verder is in box 3 overigens niet op voorhand duidelijk hoeveel belasting u moet betalen. Er is een wettelijk systeem met voorgeschreven forfaitaire rendementen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen overige bezittingen en banktegoeden. U kunt in aanmerking komen voor een tegenbewijsregeling als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Voor de vuistregel ben ik uitgegaan van een belastingdruk van 36% op het werkelijke rendement. In de praktijk kan dit genuanceerder liggen.

Het is een kwestie van … rekenen

Het is niet altijd eenduidig te zeggen wat voor u persoonlijk het meest voordelig is. Het is een kwestie van rekenen met de uitgangspunten die voor uw situatie gelden. U weet ons te vinden als u daarbij hulp kunt gebruiken?