Hoe kunt u de overwaarde van uw huis benutten?

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen de actuele verkoopwaarde van een huis en de hypotheekschuld die er nog op rust. Stel uw woning is € 650.000 waard en u hebt een hypotheek van € 350.000. Dan is de overwaarde € 300.000. Overwaarde ontstaat enerzijds door stijging van de verkoopwaarde van een huis. En anderzijds door aflossingen op de hypotheekschuld.

Toename overwaarde Nederlandse woningen

De laatste jaren is sprake van een sterk stijgende trend in de huizenprijzen. Uit onderzoek door het CBS naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland blijkt dat sinds het dieptepunt in juni 2013 de gemiddelde huizenprijs inmiddels bijna is verdubbeld. Het leeuwendeel van de totale overwaarde van Nederlandse woningen kan worden toegerekend aan 50-plussers.

1. Uw huis verkopen

De meest rigoureuze mogelijkheid om de overwaarde van uw huis vrij te spelen, is uw huis verkopen om daarna te verhuizen naar een huurwoning. Als u uw koopwoning hebt verkocht, moet u de resterende hypotheek helemaal aflossen. Wat overblijft nadat u de hypotheek hebt terugbetaald, kunt u vervolgens vrij besteden.

Wilt u niet gaan huren maar verhuizen naar een volgende koopwoning? Houd dan rekening met de zogenaamde ‘bijleenregeling’. Deze belastingregel stimuleert dat u de overwaarde van uw verkochte woning gebruikt voor de aankoop van uw nieuwe woning. Als u ervoor kiest dit niet (volledig) te doen, hebt u voor een deel van uw nieuwe hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek. Dat deel valt dan in box 3.

Voorbeeld

Stel de verkoopopbrengst van uw huidige woning is € 650.000 en de bestaande hypotheekschuld is € 350.000. Er is dus een overwaarde van € 300.000. U verhuist naar een kleinere, goedkopere woning die u aankoopt voor € 400.000. Wanneer u de volledige overwaarde in de nieuwe woning zou investeren, hebt u nog maar € 100.000 hypotheek nodig. Maar u komt met de bank overeen om een hypotheek van € 300.000 te nemen. U krijgt zo € 200.000 aan middelen beschikbaar. Van de totale hypotheekschuld valt nog € 100.000 in box 1, waarover u renteaftrek behoudt. De resterende € 200.000 wordt een schuld in box 3.

2. Een extra hypotheek afsluiten

Wilt u in uw woning blijven wonen en middelen beschikbaar krijgen voor een verbouwing en/of verduurzaming van uw woning? Dan kan het helpen als u overwaarde in uw woning hebt, als u hiervoor uw hypotheekschuld wilt verhogen. Vooral als de investeringen in uw woning maar gedeeltelijk tot een waardetoename van de woning leiden. In beginsel valt de extra hypotheek in box 1 en kunt u gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 geldt dan wel als voorwaarde dat u de extra hypotheek binnen 360 maanden volgens een annuïtair of lineair aflossingsschema terugbetaalt.

Soms is ook een extra aflossingsvrije hypotheek mogelijk. Een bank mag op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in totaal maximaal 50% van de woningwaarde aan aflossingsvrije hypotheek verstrekken. U betaalt dan tijdens de looptijd niets terug, u betaalt alleen rente. Aan het einde van de looptijd moet u de volledige hypotheek terugbetalen, tenzij het mogelijk is om uw hypotheek te verlengen. Omdat u bij een extra aflossingsvrije hypotheek niet voldoet aan de fiscale voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek in box 1, valt deze lening in box 3 van de inkomstenbelasting.

Wilt u middelen beschikbaar krijgen die u niet gaat besteden aan uw eigen woning? Ook dan kan de overwaarde in uw woning u in staat stellen om tegen een relatief voordelig tarief een extra hypotheek op te nemen. Een dergelijke schuld zit dan sowieso in box 3, ook als u tijdens de looptijd aflost.

3. Een ‘overwaardehypotheek’ afsluiten

Als derde mogelijkheid kunt u overwegen om een overwaardehypotheek af te sluiten. Deze hypotheekvorm kan worden afgesloten als u en uw eventuele partner beiden de AOW-leeftijd hebben bereikt. Bij een overwaarde hypotheek bedenkt u vooraf welk bedrag u nodig hebt, voor bijvoorbeeld een aanvulling op uw inkomen. De rente over de opgenomen overwaarde wordt opgeteld bij uw hypotheekschuld. Uw maandlasten blijven dus in principe gelijk, tenzij uw huidige hypotheek door uw hogere hypotheekschuld in een hogere tariefklasse komt. Dit is dus anders dan bij een ‘gewone’ hypotheek, waarbij u wel (maandelijks) rente betaalt tijdens de looptijd.