De WOZ-waarde en de erfbelasting

Welke WOZ-waarde geldt voor de erfbelasting?

Onroerende zaken die in gebruik zijn als woning, worden voor de schenk- en erfbelasting gewaardeerd op de WOZ-waarde. Erft u een woning in 2023? Dan is de WOZ-waarde 2023 het uitgangpunt. Die bevat de waarde van de woning op 1 januari 2022. Maar u mag ook de waarde van de woning op 1 januari 2023 gebruiken. Dat kan gunstig zijn als sprake is van dalende huizenprijzen.

Is de WOZ-waarde nog niet bekend op het moment dat u aangifte erfbelasting moet doen? Dan mag u dat later eventueel corrigeren.
De verschillende datums maken het ingewikkeld, maar ook de vele uitzonderingen. Is een woning bijvoorbeeld ingrijpend verbouwd voor het overlijden? Dan geldt de marktwaarde. En als de woning een serviceflat is met een marktwaarde die ten minste 30% lager is dan de WOZ-waarde? Dan mag u uitgaan van de lagere marktwaarde. Ook bij erfpacht mag de WOZ-waarde worden verminderd.

Wat als u het niet eens bent met de WOZ-waarde?

WOZ staat overigens voor Wet Onroerende Zaken. Deze waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. De waarde is onder meer relevant voor de onroerendezaakbelasting, inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting. Het is dus van belang om goed te kijken of de waarde juist is vastgesteld.

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast met de vergelijkingsmethode. Dit betekent dat het verkoopgegevens van vergelijkbare huizen in de omgeving bekijkt. Dat is een wat grove waardebepaling. Bent u het niet eens met de waarde? Dan kunt u binnen zes weken bezwaar maken tegen deze beschikking waarin de gemeente de waarde heeft vastgesteld.

In overlijdenssituaties kan bezwaar maken wat ingewikkeld zijn. U kunt als erfgenaam namelijk geen bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking van de erflater. Uitgangspunt is dat een erfgenaam de gemeente om een nieuwe WOZ-waarde kan verzoeken, op naam van de erfgenamen. Er volgt dan een nieuwe beschikking en tegen deze beschikking kunt u dan vervolgens bezwaar maken. Hierbij kunnen makkelijk complicaties ontstaan, bijvoorbeeld over de vraag wie bevoegd is om namens de erfgenamen op te treden. Bij de afwikkeling van een nalatenschap is dit dus iets om zorgvuldig te bekijken.

Welke waarde geldt bij de verdeling van een nalatenschap?

Stel dat we een echtpaar hebben met kinderen en dat bij het overlijden van een ouder de wettelijke verdeling geldt. De langstlevende ouder wordt dan eigenaar van de bezittingen uit de nalatenschap. De kinderen krijgen hun erfdelen in de vorm van een vordering op hun langstlevende ouder. Tot de nalatenschap behoort een woning. Voor welke waarde nemen we die mee bij het vaststellen van de vordering van de kinderen?

De WOZ-waarde is het uitgangspunt voor de erfbelasting. Die waarde is verplicht in de verhouding tussen u en de Belastingdienst. In de verhouding tussen de langstlevende en de kinderen mag worden uitgegaan van de werkelijke waarde. En dat is vaak gunstig. Een voorbeeld:

De nalatenschap bestaat uit een woning met een waarde van € 750.000. De WOZ-waarde bedraagt € 600.000. De langstlevende en de kinderen zijn ieder voor 1/3^e deel erfgenaam en de wettelijke verdeling geldt. De langstlevende wordt eigenaar van de woning en de kinderen krijgen tezamen een vordering van € 500.000.

Voor de erfbelasting geven de erfgenamen een waarde op van € 600.000. Die waarde werkt door in de waardering van de vordering van de kinderen. De kinderen worden dan ook aangeslagen voor vorderingen van € 400.000. Dat is dus gunstig voor de erfbelasting.

Bij het overlijden van de langstlevende ouder hebben de kinderen een vordering van € 500.000 in diens nalatenschap. Is de vordering aan een rente gekoppeld? Dan geldt die over de vordering van € 500.000.

In deze situatie ontstaat er een waarderingsvoordeel van € 150.000, wat de kinderen tot € 30.000 (20%) erfbelasting kan schelen. Laat de langstlevende de woning na aan de kinderen en zijn de waardes niet veranderd? Dan hebben de kinderen nogmaals een voordeel.

Hier leest u de beschrijving van de Belastingdienst van deze kwestie.

Hoe weet u wat de werkelijke waarde is?

In de praktijk wordt deze kwestie vaak niet onderkend. De stap naar de erfbelasting wordt direct gezet en de hele onderlinge verdeling wordt over het hoofd gezien. Sterker nog, geregeld wordt de vordering van de kinderen helemaal niet vastgesteld. Dat kan de afwikkeling van de nalatenschap van de langstlevende ouder lastig maken! Wie weet over of 10 of 15 jaar wat exact de situatie in 2023 was? Meer hierover leest u in mijn artikel “Belastingaangifte: erfrechtelijke aanspraken van kinderen”. Leg zaken goed vast, is mijn oproep.

Dat geldt ook voor de waarde van de woning. Is de werkelijke waarde van de woning hoger dan de WOZ-waarde? Dan kan het dus gunstig zijn om van de werkelijke waarde uit te gaan. Maar hoe onderbouwt u wat de werkelijke waarde van de woning is? Een taxatie van de woning kan verstandig zijn.

De vrijstelling voor bedrijfsopvolging en landgoederen

De kinderen krijgen hun erfdelen in de vorm van een vordering en dat is niet hetzelfde als een huis erven. Toch werkt de WOZ-waarde door in de vordering van de kinderen. Dat is wel zo praktisch. Maar het is geen algemene regel! De vrijstelling voor bedrijfsopvolging of de vrijstelling voor landgoederen die vallen onder de Natuurschoonwet werkt niet door in de vordering van de kinderen. Ziet u hiervoor deze artikelen: De belastingvoordelen van een NSW-landgoed en Ondernemer: is uw testament goed afgestemd op de bedrijfsopvolgingsregelingen?

Een woning in een BV

Recent heeft een rechter geoordeeld dat de WOZ-waarde ook geldt voor woningen in een BV. Dat is een nieuw inzicht. De erfgenamen krijgen immers niet de woningen maar de aandelen van de BV. Tot op heden was de gedachte dat de aandelen worden gewaardeerd op de werkelijke waarde. Voor verhuurde woningen is dat mogelijk de rentabiliteitswaarde. Maar dat de WOZ-waarde geldt voor woningen in een BV staat niet in de wet. De rechter komt daarom tot de conclusie dat de woningen voor de WOZ-waarde moeten worden meegenomen. U vindt de uitspraak hier.

Het is de vraag of deze kwestie bij de Hoge Raad terechtkomt en wat de wetgever ervan vindt. Ik denk dat de wetgever niet aan de interpretatie van de rechter heeft gedacht bij het maken van de wet.

Geef aandacht aan de WOZ-waarde bij de afwikkeling van een nalatenschap!

De WOZ-waarde als uitgangspunt nemen, lijkt makkelijk. Maar u ziet dat er nog best ingewikkeld kan worden. Ik heb een aantal aandachtspunten genoemd, maar er zijn er meer te bedenken. De afwikkeling van een nalatenschap voldoende aandacht geven en advies inwinnen bij adviseurs, is de beste garantie dat u geen zaken over het hoofd ziet.