Box 3-hypotheek soms voordeliger (3)

Schuld volgt bezitting

Hoofdregel is dat een schuld de bezitting volgt die met de schuld is gefinancierd. Bent u een schuld aangegaan om een eigen woning (box 1) aan te kopen? Dan zit die schuld in beginsel ook in box 1 en komt de rente op die schuld in mindering op uw inkomen in box 1. Tenzij er een specifieke beperking geldt. Of wanneer u niet aan bepaalde voorwaarden voldoet. In dat geval wordt de schuld in box 3 in aanmerking genomen.

Bijleenregeling

Sinds 2004 is de zogenaamde ‘bijleenregeling’ van kracht. Kort gezegd komt het erop neer dat de fiscus ervan uitgaat dat u bij aankoop van een volgende eigen woning de overwaarde die is vrijgekomen uit de oude eigen woning (netto opbrengst hoger dan de bestaande eigenwoningschuld) in uw volgende woning investeert. Alleen de rente van de hypotheek die nodig is om het resterende deel van de koopsom te financieren, is nog aftrekbaar. Wordt toch meer geleend? Dan zit dat deel van de schuld automatisch in box 3.

Extra voorwaarden voor nieuwe leningen

Sinds 2013 kan een (fiscaal) nieuwe lening alleen onder extra voorwaarden tot de eigenwoningschuld in box 1 behoren. Naast de basisvoorwaarde dat de lening moet zijn aangegaan voor aankoop, verbouwing of onderhoud van een eigen woning (hoofdverblijf) geldt dat:

• een contractuele verplichting moet bestaan om de schuld in maximaal 360 maanden volgens een ten minste annuïtair schema volledig af te lossen;
• de verplichting tot aflossen ook daadwerkelijk moet worden nagekomen;
• in bepaalde gevallen aan de verplichting tot informatieverstrekking aan de Belastingdienst (via de aangifte IB) moet worden voldaan. Bijvoorbeeld als de eigenwoninglening bij een familielid of bij de eigen BV wordt afgesloten.

Voor bestaande schulden in verband met de eigen woning die vóór 2013 al in box 1 zaten, gelden de extra voorwaarden niet. Die blijven op grond van overgangsrecht in box 1.

Kan een lening van box 1 verhuizen naar box 3?

Een bestaande eigenwoningschuld die op grond van het overgangsrecht in box 1 is gebleven, kan niet zomaar naar box 3 verhuizen. Er bestaat immers een causaal verband tussen het aangaan van de schuld en het financieren van een eigen woning in box 1. Het causale verband verdwijnt in principe niet als u een nieuwe lening opneemt en daarmee de bestaande lening aflost (oversluiten). Er is dan sprake van substitutie: de nieuwe lening is een voortzetting van de oude en de schuld blijft in box 1. Ook wanneer u een ‘bestaande eigenwoningschuld’ aflost en u vóór het einde van het volgende kalenderjaar opnieuw een schuld in verband met een eigen woning opneemt, is in fiscale zin in principe sprake van ‘oversluiten’. De nieuwe schuld is fiscaal dan weer een ‘bestaande eigenwoningschuld’. De eigenwoningschuld in box 1 kan verdwijnen als u deze uit beschikbare eigen middelen aflost. Als u op een later moment een nieuwe schuld opneemt waarmee u bijvoorbeeld beleggingen (box 3) financiert, zit deze nieuwe schuld in principe wél in box 3. Vanaf 2031 zullen situaties ontstaan waarbij (sinds 1-1-2001) 30 jaar renteaftrek in box 1 is genoten voor eigenwoningschulden. Deze schulden verhuizen dan automatisch naar box 3.

Fiscaal nieuwe eigenwoningschuld

Als sprake is van een ‘fiscaal nieuwe’ schuld in verband met een eigen woning gelden de hiervoor genoemde extra voorwaarden. Als u niet aan alle voorwaarden voldoet, komt de schuld in box 3 terecht. Bijvoorbeeld wanneer het een aflossingsvrije lening betreft. Volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) mag een bank tot maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij verstrekken. Als u bijvoorbeeld een lening aangaat met een familielid of bij uw eigen BV, is de GHF niet van toepassing.