Direct naar content

Je hypotheek versneld aflossen: wat levert het op en is het altijd verstandig? Er zijn verschillende redenen om het te doen, omdat een spaarrekening te weinig oplevert bijvoorbeeld. Waar moet je rekening mee houden?

1. Lagere maandlasten

Als je een lager inkomen verwacht in de nabije toekomst, is het natuurlijk wel zo prettig als je maandlasten ook lager zijn. Dat bereik je door eerder af te lossen, waardoor de maandlasten dalen. Wel is het zo dat je flink moet aflossen om tot een aanzienlijke daling van je maandlasten te komen. Een kleine aflossing zet geen zoden aan de dijk: bij een rentetarief van 3% bespaar je 300 euro bruto per jaar over elke 10.000 euro die je aflost. Na verrekening van het belastingvoordeel van maximaal 40% is de besparing op jaarbasis netto zelfs nog maar 180 euro.

2. Rendement op je vermogen

Een belangrijk punt: aflossen van je hypotheek is financieel aantrekkelijk als het nettorendement op je vermogen in box 3 (spaargeld, beleggingen en dergelijke) na belasting lager is dan de nettokosten van je hypotheek. Hoeveel je netto na belasting van het rendement overhoudt, hangt mede af van de omvang van je vermogen. Vanaf 2023 is ook de samenstelling van je vermogen – spaargeld, overige bezittingen en schulden – van belang voor de belasting in box 3.

De nettokosten van je hypotheek hangen mede af van het rentepercentage dat je betaalt over de schuld en het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek. In 2022 is het maximale tarief waartegen je rente kunt verrekenen 40%. Vanaf 2023 is dat nog maar circa 37%. Daarnaast moet je jaarlijks een bepaald percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen in box 1 optellen: het eigenwoningforfait. In 2022 is dat in de meeste gevallen 0,45%. Pas als de aftrekbare hypotheekrente meer bedraagt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, kan dat fiscaal voordeel opleveren.

 3. Overwaarde bij verkoop

Een van de gevolgen van aflossen is dat de kans groter is dat je bij verkoop van je woning overwaarde realiseert. Als dat lukt en je verhuist naar een volgende koopwoning, dan verwacht de fiscus wel dat je deze overwaarde in de nieuwe woning investeert. Alleen de rente van de hypotheek die nodig is om het resterende deel van de koopsom te financieren, is nog aftrekbaar. Dat staat bekend als de bijleenregeling. De overwaarde blijft dan ‘in stenen’ vastzitten en komt niet vrij beschikbaar. Deze beperking van de renteaftrek vervalt als je ten minste drie jaar tussentijds in een huurwoning woont, voordat je een nieuwe woning koopt.

4. Lagere renteopslag

Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger de renteopslag. Mogelijk wordt deze opslag minder hoog als je extra aflost. Vergeet niet om dan een lagere renteopslag bij de bank aan te vragen.

5. Timing belangrijk

Het moment van extra aflossing kan een verschil maken. De belasting in box 3 wordt berekend naar de waarde van het vermogen op 1 januari van het belastingjaar (peildatum). Met name bij aflossing vlak voor of vlak na deze peildatum kan dat verschillen opleveren. Als je vóór 1 januari een extra aflossing doet op je hypotheek, dan zit dat bedrag op 1 januari niet meer in de belastinggrondslag van box 3. En dus betaal je daarover ook geen box 3-heffing.

6. Vergoeding bij extra aflossing

Als je eerder aflost op je hypotheek dan overeengekomen bij het afsluiten, kan het zijn dat je een fiscaal aftrekbare vergoedingsrente aan de bank moet betalen. Dit verschilt per situatie, maar het is wel goed hierop te letten. Je hoeft geen vergoedingsrente te betalen als je een hypotheek met variabele rente hebt of als de rentevaste periode van je hypotheek is afgelopen. Je betaalt ook geen vergoeding bij verkoop van je woning of als de marktrente hoger is dan de rente van je lopende hypotheek. Vaak bieden de hypotheekvoorwaarden de mogelijkheid om jaarlijks een percentage van de lening vergoedingsvrij af te lossen, bijvoorbeeld 10%.

Kortom: het kan slim zijn om een hypotheek versneld af te lossen, maar het is niet altijd voordelig. De keuze om wel of niet extra af te lossen, hangt af van je financiële situatie en de hypotheekvoorwaarden. Zet daarom alles goed op een rijtje voordat je extra gaat aflossen.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.