Ook vanaf 2028 nog steeds forfaitaire belastingheffing over de vakantiewoning

Van belastingheffing over forfaits naar belastingheffing over werkelijk rendement

Uitgaan van forfaitaire rendementen is eenvoudig. Zowel voor de Belastingdienst als voor belastingplichtigen. Maar een forfaitair rendement kan behoorlijk afwijken van de werkelijkheid en dat schuurt met het rechtvaardigheidsbeginsel. In het nieuwe stelsel stapt men hiervan af. Zo wordt bij verhuurd vastgoed huur belast in het jaar van ontvangst. Gemaakte onderhoudskosten en financieringsrente zijn aftrekbaar. Een waardestijging wordt pas belast op het moment dat het wordt gerealiseerd, zoals bij verkoop. Bij het bepalen van de belaste waardestijging mag dan ook met investeringskosten rekening worden gehouden.

Is eigen gebruik beleggen?

Helaas wordt op het principe dat bij vastgoed alleen belasting wordt geheven over werkelijk genoten inkomen een uitzondering gemaakt. Aan eigen gebruik van vastgoed zoals een vakantiewoning wordt een waarde toegekend. Die waarde wordt net als in het huidige box 3-systeem forfaitair bepaald.

Dat is anders bij roerende zaken voor eigen gebruik, zoals jachten, (sta)caravans en campers. Die blijven net als nu buiten de belastingheffing van box 3, tenzij ze hoofdzakelijk als belegging worden aangehouden. Als onderbouwing wordt gegeven: “Het wetsvoorstel beoogt het werkelijke rendement te belasten. Dure gebruiksgoederen leveren doorgaans geen te belasten rendement op en veelal is sprake van een waardedaling.”

Het is de vraag of dit een evenwichtige uitkomst is. De bezitter van een jacht heeft een onbelaste bezitting en kan belastingvrij genieten van het uitzicht op de ondergaande zon. De bezitter van een vakantiewoning geniet van hetzelfde uitzicht, maar betaalt belasting over een veronderstelde waarde van het eigen gebruik. Is dit een logisch onderscheid?

In beide gevallen is geen sprake van verhuur en wordt het bezit dus niet ten volle rendabel gemaakt.

Hoe wordt eigen gebruik belast?

Voor de situatie dat geen sprake is van verhuur, wordt een vastgoedbijtelling voorgesteld van 3,35% van de WOZ-waarde. Kosten- en renteaftrek is toegestaan. Het kabinet hoopt dat de regeling zo juridisch houdbaar is.

Het resultaat is dat ‘een eenheid niet-verhuurde vakantiewoning van € 100.000’ een belastbaar inkomen van bruto € 3.350 oplevert. Bij 36% belasting is de belastingdruk € 1.206 (afgezien van heffingvrij inkomen).

Wanneer wordt een waardestijging belast?

De waardestijging van de vakantiewoning wordt belast op het moment van realisatie, zoals bij verkoop. De gedachte daarachter is dat er dan ook geld is om de belasting te kunnen betalen. Dit kan echter leiden tot zeer langdurig uitstel van belastingheffing. Dat wil het kabinet voorkomen. Er komt dan ook geen doorschuifregeling als:

• De woning van box 3 naar een andere box gaat
• De belastingplichtige emigreert (er is hier wel voorzien in uitstel van betaling)
• De onroerende zaak teniet gaat
• Een gemeenschap van goederen wordt aangegaan
• Er sprake is van een echtscheiding
• Er sprake is van een overlijden
• De woning wordt geschonken

Ofwel, in verschillende situaties kan belastingheffing over een waardestijging aan de orde komen, terwijl er geen sprake is van realisatie van die waardestijging. De vraag is of dit niet te rigide is. Zeker trouwen en echtscheidingen zijn situaties waarvoor in box 1 en box 2 wel doorschuifregelingen zijn geregeld.

Zou bij overlijden geen onderscheid gemaakt moeten worden tussen de situatie dat een langstlevende partner de woning erft en de situatie dat de kinderen de woning erven? In het tweede geval lijkt afrekenen logisch (hoewel dat soms problematisch zal zijn als men de woning wil aanhouden) en in het eerste geval niet.

Fictief inkomen bij de tegenbewijsregeling

Het duurt nog even voor het nieuwe stelsel is ingevoerd. Voor de jaren 2026 en 2027 wordt nog steeds belasting geheven over forfaitair rendement, maar mogen belastingplichtigen tegenbewijs leveren als het werkelijk rendement lager is. Eigen gebruik van een tweede woning in box 3 gaat ook een rol spelen in de tegenbewijsregeling. Men moet naast de ongerealiseerde waardestijging de economische huurwaarde tot het ‘tegenbewijsrendement’ rekenen. Dat is wat men had kunnen krijgen bij verhuur. Weet men niet wat de economische huurwaarde is? Dan mag een fictieve huur van 5,06% worden genomen. Kostenaftrek is hierbij niet toegestaan.

Wat opvalt, is dat de regeling van het stelsel per 2028 afwijkt van de tegenbewijsregeling. Het percentage is lager, er is kostenaftrek en ongerealiseerde waardestijgingen zijn niet belast. Dit doet het kabinet om de regeling juridisch houdbaar te maken. Wat zegt dit over de juridische houdbaarheid van de tegenbewijsregeling?

Begraven van de strijdbijl?

Het kabinet slaat met box 3 de goede weg in, maar dwaalt met een fictief inkomen wegens eigen gebruik weer van het pad af. Zowel in het nieuwe stelsel als in de tegenbewijsregeling. Het is niet logisch en zal leiden tot nieuwe langslepende procedures, die we met het nieuwe stelsel hoopten achter ons te laten. Daarnaast is een doorschuifregeling nodig zodat waardestijgingen in het toekomstige stelsel minder snel worden belast in situaties waarin er geen geld vrijkomt om de belasting te betalen.