Door de hoge huizenprijzen is het voor starters op de woningmarkt lastig om een eigen huis te kopen. Bij ouders met een tweede woning of beleggingspand kan door de hogere belastingdruk in box 3 en de versobering van de leegwaarderatio de vraag opkomen: kan ik deze woning niet beter aan mijn kind schenken of verkopen? En van welke waarde moet ik dan uitgaan: de WOZ-waarde of de werkelijke waarde? In deze blog neem ik u mee in vier mogelijkheden die er zijn.
We stellen ons de situatie voor van een echtpaar met twee kinderen: Bas en Tanja. Bas studeert nog. Tanja heeft een studie afgerond en heeft sinds twee jaar een baan. Haar ouders hebben twee woningen in box 3 die ze verhuren. Eén woning staat nu leeg en Tanja zou er graag gaan wonen. De woning heeft een WOZ-waarde van € 350.000 en de marktwaarde is € 400.000.
1.Schenken van de woning
Voor de schenkbelasting is de WOZ-waarde het uitgangspunt. Als de ouders van Tanja de woning aan haar willen schenken, mogen ze dit doen voor de WOZ-waarde van € 350.000. Tanja krijgt dus een woning met een marktwaarde van € 400.000 en moet over € 350.000 schenkbelasting betalen. Over het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van € 50.000 wordt geen schenkbelasting geheven.
Samenloopregeling
Naast schenkbelasting moet Tanja ook overdrachtsbelasting betalen. Hiervoor geldt dat wel over de marktwaarde van € 400.000 wordt geheven. Als je een woning krijgt geschonken, moet je dus zowel schenkbelasting als overdrachtsbelasting betalen. Daarom is er een regeling bedacht om dubbele heffing te voorkomen: de samenloopregeling. Meer hierover leest u in het volgende artikel.
Wat zien we in de praktijk?
Vaak willen ouders niet in één keer het hele bedrag van de waarde van de woning schenken. Ze willen bijvoorbeeld hun kind bevoordelen door een schenking van het verschil tussen de WOZ-waarde en de hogere marktwaarde. Ook willen ouders dikwijls voorkomen dat hun kind over een groot deel van de schenking 20% schenkbelasting moet betalen. Dit doen ze door de woning te verkopen aan hun kind en de koopsom gedurende meerdere jaren kwijt te schelden. Hierdoor kunnen ze jaarlijks gebruik maken van de eerste tariefschijf in de schenkbelasting van 10%.
2.Verkoop tegen te lage prijs
De laatste jaren was de WOZ-waarde van woningen vaak lager dan de marktwaarde. Als de ouders van Tanja haar de woning verkopen voor een bedrag van € 350.000, terwijl de marktwaarde € 400.000 is, hoeft Tanja geen schenkbelasting te betalen. Hoewel Tanja een extra waarde van € 50.000 ontvangt, wordt dit fiscaal niet als een schenking gezien. Is de WOZ-waarde echter niet € 350.000, maar € 380.000 en betaalt Tanja € 350.000, dan is de schenking fiscaal € 30.000 (en niet € 50.000).
Lange tijd is dit onduidelijk geweest. Moesten we hier van de WOZ-waarde of werkelijke waarde uitgaan? In juni 2022 heeft de staatssecretaris van Financiën in een beleidsbesluit bevestigd dat bij verkoop van een woning tegen een te lage prijs de WOZ-waarde als uitgangspunt geldt.
3.Verkoop tegen werkelijke waarde en kwijtschelding van deel van de koopsom
In hetzelfde beleidsbesluit heeft de staatssecretaris ook aangegeven van welke waarde uitgegaan moet worden als een woning verkocht wordt tegen de marktwaarde en een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden. Hij onderscheidt hier twee situaties:
- Verkoop en kwijtschelding van 90% of meer van de werkelijke waarde
Voor de schenkbelasting geldt de WOZ-waarde van de woning als de kwijtschelding 90% of meer van de marktwaarde bedraagt én de kwijtschelding uiterlijk wordt gedaan op de dag van de juridische levering van de woning. De kwijtscheldingen die hierna plaatsvinden, tellen niet mee voor de beoordeling of 90% of meer van de waarde is kwijtgescholden. In het voorbeeld van Tanja moeten haar ouders € 360.000 of meer kwijtschelden.
- Verkoop en kwijtschelding van minder dan 90% van de werkelijke waarde
Als op de dag van de juridische levering van de woning minder dan 90% van de marktwaarde is kwijtgescholden, wordt voor de schenkbelasting niet gelet op de WOZ-waarde, maar op het bedrag van de kwijtschelding. In het voorbeeld van Tanja moet ze dus over het bedrag van de kwijtschelding schenkbelasting betalen als haar ouders minder dan € 360.000 op de koopsom kwijtschelden.
4.Verkoop tegen te lage prijs en kwijtschelding van deel van de koopsom
Stel dat de ouders van Tanja de woning aan haar willen verkopen tegen een lager bedrag dan de marktwaarde (bijvoorbeeld € 300.000) en vervolgens een deel van de koopsom kwijtschelden (bijvoorbeeld € 130.000). Dit wordt als twee afzonderlijke schenkingen gezien. Voor de eerste schenking, de verkoop tegen een koopsom lager dan de marktwaarde, is de WOZ-waarde het uitgangspunt. De fiscale schenking bedraagt dus € 50.000. Voor de tweede schenking, de gedeeltelijke kwijtschelding van de schuldig gebleven koopsom, is de hoogte van de schenking gelijk aan het bedrag van de kwijtschelding. Het bedrag van de kwijtschelding is € 130.000. Het totaal van de schenkingen bedraagt € 180.000.
Welke route is wanneer voordeliger?
Als u een woning bezit en de WOZ-waarde is minder dan de marktwaarde, dan kan het voordeliger zijn als u de woning verkoopt voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Mocht door de huidige ontwikkeling op de huizenmarkt de WOZ-waarde meer gaan bedragen dan de werkelijke waarde, dan is het voordeliger om de woning te verkopen voor de werkelijke waarde en een deel van de koopsom kwijt te schelden.
We hebben nu dus eindelijk duidelijkheid dat bij een verkoop tegen een te lage prijs de WOZ-waarde als uitgangspunt moet worden genomen. Maar het is wel opvallend dat twee situaties die erg op elkaar lijken fiscaal verschillend worden behandeld.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.