Aankoop van vastgoed: in box 3 of box 2 (deel 1) 

Forfaitaire heffing en tegenbewijs in box 3

In box 3 wordt u in beginsel jaarlijks belast op basis van een fictief rendement. Er wordt binnen dit forfaitaire systeem gekeken naar de werkelijke samenstelling van uw vermogen op 1 januari van het belastingjaar: spaargeld, overige bezittingen en schulden. Een beleggingspand is een overige bezitting en draagt een relatief hoog fictief rendement. Hier leest u meer over de forfaitaire heffing in box 3.

Maakt u minder rendement dan het forfait u voorschrijft dan kunt u overwegen tegenbewijs te leveren. U leest hier meer over de zogenaamde tegenbewijsregeling.

Aankoop in box 3

Stel, u koopt vanuit box 3 een beleggingspand. De waarde van deze bezitting telt mee voor uw box 3-vermogen. U betaalt dan binnen het forfaitaire systeem 36% belasting over het forfaitaire rendement. Dat forfaitaire rendement in 2026 voor overige bezittingen bedraagt 6%. Levert u tegenbewijs dan betaalt u 36% belasting over uw werkelijk rendement, in beginsel de huur. U verliest dan wel de vrijstelling in box 3 door een beroep te doen op de tegenbewijsregeling. Stijgt de waarde van het beleggingspand dan wordt deze waardestijging ook gerekend tot het werkelijk rendement en belast binnen de tegenbewijsregeling. Het levert de laatste jaren voor bezitters van vastgoed in box 3 vaak geen voordeel op om ook echt een beroep te doen op deze regeling. Dat komt omdat er telkens waardestijging plaats vond.

U moet echter niet alleen denken aan het forfaitaire systeem of de tegenbewijsregeling. Waarschijnlijk wordt in 2028 de Wet Werkelijk Rendement (WWR28) ingevoerd. Het is ook verstandig dat systeem mee te nemen bij uw afweging om in box 2 of box 3 aan te kopen. Hier leest u meer over deze de WWR28. Feitelijk heeft u dus in box 3 drie systemen om bij de beoordeling mee te nemen. We gaan nu de bv daartegenover zetten.

Box 2: investeren via de bv

U kunt ook overwegen om uw vermogen als agio in uw bv te storten. Vanuit de bv kunt u vervolgens het pand aankopen. Het vermogen verhuist hier dus van box 3 naar box 2. De bv betaalt vennootschapsbelasting over de behaalde winst. Keert u vervolgens geld uit aan uzelf, dan betaalt u als privépersoon belasting over het uitgekeerde dividend. Het gecombineerde tarief is minimaal 38,8% en bestaat uit vennootschapsbelasting en aanmerkelijkbelangheffing. Hier leest u meer over deze heffing: Box 2: hoeveel belasting betaalt u in 2025 over dividend uit uw bv? - Financial Focus.

Het gecombineerde tarief in de bv loopt op tot 48,8%. Feitelijk is het tarief dus altijd meer dan de 36% heffing in box 3.  U moet echter niet vergeten dat u de aanmerkelijkbelangheffing in beginsel tot overlijden kunt uitstellen. Zolang de winst onder de EUR 200.000 blijft is de vennootschapsbelasting 19%. Deze relatief lage jaarlijkse heffing maakt de bv voor veel mensen een aantrekkelijke omgeving. Daar speelt nog bij dat u bij verkoop van een pand kunt proberen gebruik te maken van de herinvesteringsreserve, waarmee u de heffing mogelijk nog uitstelt. Binnen WWR28 is dat niet mogelijk: u betaalt bij verkoop 36% over de aangroei in waarde vanaf 2028.

In de bv kunt u kosten aftrekken, zoals onderhoud en financieringskosten. Binnen het forfaitaire systeem in box 3 is geen ruimte voor een dergelijk aftrek. In de tegenbewijsregeling kunnen kosten van financiering tot aftrek leiden, de onderhoudskosten kunt u daar niet kwijt. Als het wetsvoorstel WWR28 werkelijkheid wordt dan is er wel ruimte voor aftrek van kosten van onderhoud en financiering.

Conclusie

Of u beter kunt investeren vanuit box 3 of via uw bv (box 2), hangt af van uw persoonlijke situatie, het beoogde rendement en uw visie op de (fiscale) toekomst. Met een bv kunt u belastingheffing uitstellen en profiteren van aftrekposten, maar daar staan extra kosten en verplichtingen tegenover. Box 3 is bepaald niet eenvoudig: u weegt daar maar liefst drie systemen af.  Laat u zich altijd goed adviseren door een specialist voordat u een keuze maakt. Zo voorkomt u verrassingen achteraf en haalt u het maximale uit uw investering.

In het tweede deel van dit artikel gaan we in op wisselen tussen box 2 en 3, proberen we de voors en tegens af te wegen en wijzen we u op ongewisse informatie bij het afwegen.