Koopkamer voor €100.000: creatieve oplossing of juridisch mijnenveld?

De koopkamer als reactie op een krappe markt

Er is al jaren druk op de studentenwoningmarkt. Aangescherpte regelgeving, het puntensysteem en onzekerheid rond de belastingheffing in box 3 maken het verhuren van woonruimte minder aantrekkelijk. Het aanbod van studentenkamers krimpt dan ook. Vooral de grote steden worden zwaar geraakt door de verkoopgolf van verhuurders. De huur die studenten moeten betalen voor de overgebleven studentenkamers wordt steeds hoger. Vaak springen de ouders bij door bij te dragen aan de huur van hun studerende kind of deze zelfs geheel te betalen.

In dat speelveld ontstaat een niche-oplossing: de koopkamer. Recent ontstond er ophef over een dergelijke koopkamer van 11 m2 in Amsterdam die voor € 100.000 op Funda was gezet. In het Financieel Dagblad verscheen een artikel hierover: https://fd.nl/samenleving/1592573/studentenkamer-voor-een-ton-ouders-zoeken-creatieve-oplossingen:” In het geval van de Amsterdamse Funda-kamer waarover afgelopen week tumult ontstond, waren er gedegen afspraken. Het appartement waarvan de kamer onderdeel is, is jaren geleden door de notaris ‘ondergesplitst’ in nieuwe appartementsrechten. Daardoor zijn de kamers zelfstandige eenheden. De koper van zo’n ruimte wordt daar juridisch volledig eigenaar van.

Maar in andere gevallen krijgt de koper het gebruiksrecht van één kamer, zonder dat de woning formeel is gesplitst. Daaraan kleven risico’s voor de koper, omdat die officieel geen eigenaar is. Het exclusieve gebruiksrecht is ‘een bijna verkapte vorm van huur’”

Soms gaat het bij een koopkamer om een juridisch gesplitst appartementsrecht, soms om een exclusief gebruiksrecht binnen een groter geheel. Juist deze verschillen maken de fiscale en juridische beoordeling ingewikkeld. Ook de belastingwetgeving in box 3 en box 1 zijn van belang.

Ouder koopt voor het kind de koopkamer: belast in box 3 bij de ouder

Als ouder investeren in een koopkamer van € 100.000 en dan geen bijdrage aan de huur van je kind hoeven te betalen (€ 700 euro per maand), lijkt een rendabele investering als je dat afzet tegen de huidige spaarrente. Wanneer ouders zelf een kamer kopen voor hun kind, is het uitgangspunt helder.

Dit kwalificeert niet als eigen woning en valt in box 3 bij de ouder. Dat betekent op dit moment belastingheffing over een forfaitair rendement als uitgangspunt. Via de tegenbewijsregeling zijn de werkelijk huurinkomsten relevant, maar ook de ongerealiseerde waardestijging. En er is geen kostenaftrek. Meer over de belastingheffing in box 3 leest u in ons artikel “Belasting betalen in box 3, hoe zit dat?”.

Vaak bewoont het eigen kind de koopkamer. De vraag is waarop dat is gebaseerd. Geldt er een huurovereenkomst of is sprake van gedogen? En als er een huurovereenkomst is, is de huur zakelijk? Het is verstandig om hier goed naar te kijken, zodat niet onverwacht sprake is van schenkbelasting.

Koopkamer in box 1

Ook kunnen ouders kiezen voor een andere structuur. Het kind wordt zelf eigenaar van de koopkamer, meestal binnen een formeel gesplitst appartementsrecht. Koopt het kind zelf een juridisch zelfstandig appartement of kamer en gebruikt het deze als hoofdverblijf, dan kwalificeert dit in beginsel als eigen woning. De belastingheffing vindt plaats in box 1 bij het kind. Dat betekent voor het kind de bijtelling van het eigenwoningforfait en bij een lening die aan de voorwaarden voldoet, mogelijke renteaftrek.

Financiering en lokale regelgeving

Een reguliere hypotheek bij een hypotheekverstrekker is vaak niet mogelijk bij een losse koopkamer zonder eigen voorzieningen zoals een badkamer en keuken. Dat vraagt om eigen vermogen of alternatieve financieringsvormen.

In de praktijk is een externe financiering door het studerende kind alleen ook niet mogelijk. Ouders spelen dan een rol via een familielening. Meer hierover leest u in ons artikel “Aandachtspunten bij een geldlening tussen een ouder en een kind”. Ook kunnen ouders het bedrag aan het kind schenken, eventueel gespreid en afgestemd op de geldende vrijstellingen.

Daarnaast spelen gemeentelijke regels een rol, zoals vergunningseisen voor splitsing en woningvorming. Ook landelijke huur- en woningmarktregels blijven in beweging. Minstens zo bepalend is de juridische vorm. Bij een formele splitsing ontstaat een zelfstandig appartementsrecht, vastgelegd bij de notaris en ingeschreven in het Kadaster. Dit biedt duidelijke eigendomsrechten, betere verhandelbaarheid en meer rechtszekerheid.

Soms koopt men slechts een exclusief gebruiksrecht. Juridisch is dat geen eigendom. Dat kan risico’s opleveren bij verkoop, financiering of conflicten en wordt door gemeenten extra kritisch bekeken.

Goed regelen!

Een koopkamer kan een praktische oplossing zijn in een krappe huurmarkt. Maar denk niet te makkelijk over de fiscale en juridische aspecten. Laat u zich dus goed bijstaan door uw fiscaal adviseur of notaris.