Veel kinderen hebben moeite om zelfstandig een huis te kopen. Dat komt bijvoorbeeld doordat eigen geld vereist is voor de aankoopkosten, een vast arbeidscontract ontbreekt, of betaalbare woningen lastig te vinden zijn. Hoe kunnen ouders hun kind het beste financieel ondersteunen bij het kopen van een huis?
Hoewel ik verder spreek over ouder en kind, zijn deze uitgangspunten ook toepasbaar op andere (familie)relaties.
U kunt geld aan uw kind beschikbaar stellen door een lening of door een schenking. Bij een lening moet uw kind rente aan u betalen. Schenken is een effectievere vorm van hulp omdat u het vermogen van uw kind vergroot en de woonlasten vermindert. Maar u bent het geld ‘kwijt’. Een combinatie is ook denkbaar: u verstrekt een lening en scheldt die in etappes aan uw kind kwijt. Als er sprake is van een combinatie van lenen bij u en bij de bank, moet dat goed op elkaar worden afgestemd. Hieronder bespreek ik de verschillende manieren waarop u uw kind financieel kunt ondersteunen.
Een familiehypotheek is een lening die u als ouder aan uw kind verstrekt voor de aankoop van een woning. In Nederland is voor circa € 70 miljard aan familiehypotheken verstrekt, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld. Meestal gaat het om een aanvullende lening. In 50% van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom. In 5% heeft de familiehypotheek een omvang van meer dan 60% van de totale lening.
Volgens de Belastingdienst moet de overeengekomen rente marktconform zijn. Dat is een rente die overeenkomt met de rente die uw kind zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De Belastingdienst heeft in een document een aantal voorbeelden gegeven waarin dit principe verder wordt uitgewerkt. Daaruit blijkt dat een kleine renteopslag wordt toegestaan als er geen hypotheekrecht is. In een recente uitspraak werd een opslag van 0,6% toegestaan.
De rente kan bij uw kind fiscaal aftrekbaar zijn, mits de formaliteiten daarvoor in acht worden genomen. Op de site van de Belastingdienst vindt u die opgesomd. Het aftrektarief bij uw kind is maximaal circa 37,5%. Kan het dan gunstig zijn om de rente hoger vast te stellen en de extra rente te schenken aan uw kind? Zelfs als uw kind boven de schenkingsvrijstelling uitkomt en 10% schenkbelasting moet betalen? Ja, dat kan gunstig zijn. Maar het mag niet, als de rente niet meer marktconform is.
Een rente die te hoog is vastgesteld, kan op deze problemen stuiten:
In de familie is een te hoge rente wellicht makkelijk afgesproken. Maar bij een correctie kan dat grote nadelige gevolgen hebben.
U kunt de familiehypotheek zien als een belegging van geld. Stel dat de marktconforme rente op de familiehypotheek 4% is. Waar haalt u het geld vandaan om de familiehypotheek te verstrekken? Als u een belegging verkoopt die minder oplevert dan de 4% rente op de familiehypotheek, bent u beter af met de familiehypotheek. Hetzelfde kan gelden als u geld opneemt van een spaarrekening om de familiehypotheek te verstrekken.
Voor uw kind is er geen verschil, als de rente zowel bij de bank als op de familiehypotheek (in dit voorbeeld) 4% is.
De familiehypotheek is voor u een bezitting in box 3. Het is in box 3 niet op voorhand duidelijk hoeveel belasting u moet betalen. Als uitgangspunt is er een systeem met forfaitaire rendementen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen overige bezittingen en banktegoeden. Een familielening is een overige bezitting en in 2026 (peildatum 1 januari 2026) geldt een verondersteld rendement van 6%. Er geldt een tegenbewijsregeling als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Per saldo zou het erop neer moeten komen dat u 36% belasting betaalt over de werkelijke rente (bijvoorbeeld 4%). Wel moet het werkelijke rendement over uw gehele box 3-vermogen worden berekend, zonder de toepassing van het heffingsvrije vermogen.
Box 3 zat veel mensen dwars omdat de belastingdruk bij lagere rendementen relatief hoog was. De tegenbewijsregeling haalt die angel eruit. Dat pakt niet in alle gevallen vlekkeloos uit. Maar in de meeste gevallen in de belastingheffing in box 3 geen belemmerende factor meer voor een familiehypotheek.
Voorbeeld:
U heeft een familielening verstrekt met een rente van 3%. In 2026 wordt u geacht een rendement te behalen van 6%. Dat levert in relatieve zin een hoge belastingdruk op van afgerond 2,16% over het bedrag van de lening. Voor de tegenbewijsregeling mag u rekenen met de echte rente van 3%. Daardoor is het werkelijke rendement mogelijk lager dan het forfaitaire rendement. Het werkelijke rendement moet wel worden berekend over uw gehele vermogen. Het is dan ook van de situatie afhankelijk of u ook daadwerkelijk minder belasting betaalt. Maar dat de lagere rente wordt meegenomen in de berekening, kan een geruststelling zijn.
Verstrekt u de lening via uw bv? Dan is de vraag of de familiehypotheek een goede belegging is voor uw bv. Zijn er alternatieve beleggingsmogelijkheden die meer rendement geven dan 4%? Dan laat de bv rendement lopen door de familiehypotheek te verstrekken. Uw bv doet daarentegen goede zaken als alternatieve beleggingsmogelijkheden een lager rendement geven dan 4%.
In het verleden kon een mooi fiscaal voordeel worden becijferd voor een familiehypotheek. Tegenwoordig is dat niet meer het geval. De renteaftrek bij uw kind is afgerond maximaal 37,5%. In box 3 geldt een belastingdruk van 36%. En in een bv geldt een belastingdruk van minimaal 38,8% (combinatie van 19% vennootschapsbelasting en 24,5% box 2-belasting). Van een groot fiscaal voordeel is tegenwoordig dus geen sprake meer. Bij een lening via de bv is zelfs sprake van een (beperkt) fiscaal nadeel.
Stel dat u niet alleen wil helpen met een familiehypotheek, maar ook met de woonlasten. Dat kan met een jaarlijkse schenking van geld, bijvoorbeeld het bedrag van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (€ 6.908 in 2026).
Een andere mogelijkheid is om kwijt te schelden op de lening. Het cadeau bestaat er dan uit dat uw kind een deel van de lening niet meer aan u hoeft terug te betalen. Dat scheelt uw kind op dit moment rente en aflossing. Bij uw overlijden heeft uw kind waarschijnlijk een voordeel voor de erfbelasting. Hier kan meespelen dat een familiehypotheek geen of nauwelijks fiscaal voordeel kent (zie hiervoor). En een praktisch punt is dat een kwijtschelding uw situatie overzichtelijker kan maken.
Kortom, als u voor uw inkomen niet afhankelijk bent van de rente, u het geld niet terug hoeft te hebben en u uw kind wil helpen is kwijtschelden van de lening te overwegen.
Er is discussie geweest over de vraag of een familiehypotheek wel toegestaan moet worden. Dit was de visie van het vorige kabinet: ‘Als het rentepercentage fiscaal acceptabel is en aan de overige voorwaarden is voldaan, is de betaalde rente aftrekbaar als eigenwoningrente.’ Wel moet de rente ‘drukken’, waarover verderop meer.
Als sprake is van een hypotheek bij een professionele geldverstrekker, moet die waken voor overcreditering. De geldverstrekker kijkt naar de totale positie van uw kind. Een familiehypotheek vermindert de financieringsruimte bij de geldverstrekker, tenzij aanvullende maatregelen worden getroffen. Die kunnen bestaan uit een toezegging van u om de jaarlijkse aflossing en renteverplichting van de familielening aan uw kind te schenken.
Voorbeeld:
Uw kind heeft een leencapaciteit van € 400.000 en wil een woning kopen van € 500.000. U bent bereid de ontbrekende € 100.000 aan uw kind te lenen. Uitgangspunt is echter dat de bank dan nog maar € 300.000 aan uw kind mag uitlenen. Dat kan anders worden als u schenkingen toezegt waardoor uw kind geen lasten heeft uit de familiehypotheek. Dit moet goed worden geregeld, om te voorkomen dat sprake is van een grote schenking ineens. Of dat de rente niet op uw kind drukt en daarmee niet fiscaal aftrekbaar is.
Een combinatie van lenen bij een bank en familie levert dus een aantal aandachtpunten op. Dit zal per situatie bekeken moeten worden.
Deze analyse gaat overigens niet op als u de gehele lening voor de aankoop van de woning verstrekt. U valt niet onder het toezicht van de AFM en hoeft niet op overcreditering te toetsen. In combinatie met schenkingstoezeggingen kan wel de vraag opkomen of de rente volledig op uw kind drukt (en dus mogelijk niet volledig aftrekbaar is).
Overweegt u uw kind een familielening te verstrekken? Leest u dan ook mijn artikel “Aandachtspunten bij een geldlening tussen een ouder en een kind”.
Naast lenen is schenken de andere mogelijkheid om geld ter beschikking te stellen aan uw kind. Dat werd tot 2022 gestimuleerd met een extra schenkingsvrijstelling, de ‘jubelton’. Een passende regeling in jaren waarin de woningmarkt het lastig had en veel mensen te maken hadden met ‘onderwatersituaties’, ofwel een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt omgeslagen en is er meer aandacht voor vermogensongelijkheid. De jubelton werd niet meer passend geacht en is afgeschaft.
Welke vrijstellingen zijn er nog wel? In 2026 is er een algemene verhoogde schenkingsvrijstelling voor kinderen in de leeftijd van 18 tot en met 39 jaar, van € 33.129. Dit is een eenmalige verhoging van de jaarlijkse vrijstelling voor kinderen.
De verhoogde vrijstelling zal in veel situaties volstaan om uw kind met een onbelaste schenking te helpen bij het kopen van een woning. Een schenking die de vrijstelling overtreft, wordt voor het meerdere belast met 10% schenkbelasting. Wat zijn mogelijkheden om deze schenkbelasting te voorkomen?
Vooraf sparen is dus gunstiger dan lenen en kwijtschelden.
Veel ouders willen hun kinderen helpen bij het kopen van een huis. Dat kan door schenken of een familielening. Schenken is overzichtelijker en als u op tijd begint, kunt u een onbelaste ‘jubelton’ opbouwen. Let u bij een familielening goed op de formaliteiten en stel de rente juist vast. Als sprake is van een combinatie van een familielening en een lening bij de bank, moet dat goed op elkaar worden afgestemd. Een familielening staat tegenwoordig niet meer gelijk aan fiscaal voordeel.
Is de missie geslaagd en heeft u uw kind geholpen bij het kopen van een huis? Wellicht wilt u uw kind dan met een schenking helpen met de woonlasten. Bij een familiehypotheek kunt u overwegen om de lening in etappes aan uw kind kwijt te schelden.
Schenkingen moeten natuurlijk wel bij uw situatie passen. U bent het geld ‘kwijt’. Kijkt u dus niet alleen naar de situatie van uw kind, maar ook naar uw eigen situatie. Het kopen van een woning is in 2026 vaak met recht een ‘familiekwestie’.
