Sommigen dromen ervan, anderen hebben hun droom al gerealiseerd. Maar we zien onszelf allemaal weleens zitten op het zonovergoten terras van een eigen vakantiehuis.
Een tweede woning is een fijn bezit, dat gevoel heeft de pandemie alleen maar versterkt. De eisen waaraan zo’n vakantiewoning moet voldoen zijn de afgelopen twee jaar wel veranderd. In die tijd steeg de vraag naar recreatiewoningen in eigen land spectaculair. Kopers ontdekten het tweede huis als ideaal kantoor in het groen, wat de recreatiemarkt een enorme zet gaf. In 2020 werden er ruim 7.300 recreatiewoningen in Nederland verkocht, zo berekende de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Een stijging van maar liefst 70 procent ten opzichte van 2019.
Ook een tweede woning in het buitenland blijft gewild, zien private bankers en de specialisten van ABN AMRO MeesPierson. De vragen van klanten over de aankoop van een huis in het buitenland nemen na een afname tijdens de coronacrisis weer toe. Hoeveel Nederlanders al een tweede huis over de grens bezitten is niet publiek. Alleen de Belastingdienst beschikt over deze informatie en geeft die uit privacyoverwegingen niet prijs. Onderzoek van de internationale vastgoedgroep Savills onder eigenaren van tweede huizen in Europa en de VS wees eind 2019 uit dat Spanje en Frankrijk favoriet zijn bij Nederlandse kopers en in mindere mate Italië en Portugal. Van de ondervraagde Nederlandse tweedehuisbezitters heeft een kwart zo’n huis in eigen land, een kwart in Spanje en 15 procent in Frankrijk.
Aangenaam klimaat
Ruim 74 procent van de bezitters van een tweede huis had in 2019 een woning over de grens en 26 procent in eigen land. Alleen de Belgen zoeken hun heil nog meer elders dan wij, want van hen heeft maar 13 procent een vakantiehuis in eigen land. Ongetwijfeld draagt het gebrek aan natuurgebieden met vakantiewoningen eraan bij dat Nederlanders graag over de grens kopen. Ook het klimaat speelt een rol.
Na de pandemie
Kopers bepalen hun locatiekeuze op basis van klimaat, budget en gezinssamenstelling. Het is nog even afwachten hoe de voorkeuren zich na de pandemie ontwikkelen. In de vakantieplannen voor 2022 is wel al een trend te zien. Juist op vakantie worden we immers verliefd op een land of een streek. Een meerderheid van de Nederlanders denkt de vakantie dicht bij huis door te brengen, zo blijkt uit onderzoek van de ANWB. Nederland is dit jaar naar verwachting opnieuw de populairste bestemming, gevolgd door Duitsland, Frankrijk, Spanje en België. Verre bestemmingen zijn minder in trek.
Vastgoeddienstverleners Knight Frank en Savills zien de voorkeur voor tweede huizen in landelijk gebied toenemen, terwijl dichtbevolkte stedelijke gebieden veel minder populair zijn dan voor de pandemie. Kopers geven de voorkeur aan een bestemming die met de auto te bereiken is, in plaats van uitsluitend met het vliegtuig. De mogelijkheid hybride te werken versterkt de voorkeur voor een tweede woning in de relatieve nabijheid van de eerste woning, maar dan wel in een rustige omgeving. Werken vanuit een vakantiehuis – workation – is steeds gebruikelijker nu veel werk digitaal en daarmee op afstand kan.
Snelle wifi telt
Experts in de markt verwachten dat mede door de opkomst van hybride werken kopers meer comfort in hun vakantiehuis willen, een trend die al langer gaande is. Denk aan airconditioning en een volwaardige keuken met afwasmachine. In het internationale onderzoek van Savills blijken Europese kopers eensgezind over de belangrijkste locatievoorwaarde: een goede internetverbinding. De tweede woning lijkt daarin steeds meer op de eerste. Duurzaamheid is een ander aandachtspunt. Vakantiehuizen worden energie-efficiënter en duurzamer. Nieuwbouw beschikt in toenemende mate over zonnepanelen om in de eigen energiebehoefte te voorzien en grondwater dient om de woning op een duurzame manier te verwarmen en te verkoelen. Bijkomend voordeel: als eigenaar ben je niet afhankelijk van de energievoorziening ter plaatse.
Genieten van spaargeld
Hoe het bezit van tweede huizen onder vermogende particulieren zich ontwikkelt, is afhankelijk van verschillende factoren. Niet in de laatste plaats de fiscale en financiële ontwikkelingen in Nederland en daarbuiten. De toename van tweede woningen in Nederland is ook toe te schrijven aan de lage rente en de waardestijging van de eigen woning, twee ontwikkelingen die elkaar ook nog eens versterken. Ga maar na: de overwaarde kun je gebruiken voor de aankoop van een vakantiewoning en door de historisch lage hypotheekrente waren de lasten van een extra financiering laag.
De lage rente op spaargeld bleek de afgelopen jaren een stimulans om een tweede huis te kopen. Wanneer het vermogen in box 3 boven de vrijstelling uitkomt, betaalt de spaarder belasting over zijn spaargeld. Daar staat een zeer lage rentevergoeding tegenover, of zelfs een negatieve rente. Wie dat spaargeld gebruikt voor een tweede woning, kan daarvan genieten en er eventueel ook nog wat aan verdienen met verhuur. Verhuurders profiteren van de digitalisering, want verhuren aan een wereldwijd publiek is dankzij de vele online platforms makkelijker dan ooit.
Vrijstelling in box 3
Wie spaargeld in een buitenlandse vakantiewoning investeert, krijgt per saldo een vrijstelling in box 3. De waarde van de woning moet u wel opgeven als bezit. Omdat de (potentiële) inkomsten uit de woning in beginsel belastbaar zijn in het land waar de woning staat, geeft Nederland een belastingvermindering in box 3. Ook als u in het buitenland geen inkomstenbelasting hoeft te betalen. Het tweede huis levert dan, in tegenstelling tot spaargeld, fiscaal voordeel op in box 3. De overheid wil, mede vanwege een arrest van de Hoge Raad eind 2021, vanaf 2025 in box 3 belasting gaan heffen over het werkelijke rendement. Hoe het toekomstige systeem eruit gaat zien is nog niet duidelijk. Omdat de afspraken in belastingverdragen met andere landen niet wijzigen, mogen we er wel van uitgaan dat de vrijstelling in box 3 voor onroerend goed in het buitenland blijft gelden.
Belasting ter plaatse
Tegenover de vrijstelling staat dat een tweede huis in het buitenland fiscale verplichtingen met zich meebrengt. De gemeente zal normaliter onroerendezaakbelasting heffen. Verhuurt u als eigenaar de vakantiewoning, dan zal het land waar die woning staat daar meestal inkomstenbelasting over heffen. In landen als Spanje en Italië betaalt de eigenaar jaarlijks inkomstenbelasting over een fictief huur-inkomen, ongeacht of u de woning verhuurt. Sommige landen heffen ook vermogensbelasting, zoals Frankrijk en Spanje, maar door hoge vrijstellingen komt de eigenaar niet snel toe aan betaling daarvan. Ter illustratie: in Frankrijk betaalt u pas vermogensbelasting als de waarde van de woning verminderd met aftrekbare schulden in verband met de woning boven de drempel van 1.300.000 euro per huishouden uitkomt. In Spanje geldt in beginsel een vrijstelling van 700.000 euro per persoon.
Verzekeringen
Door het comfortniveau en de energievoorzieningen vertegenwoordigt de woning in het buitenland een grote waarde. Dat vraagt om een gedegen verzekering. De verzekeringsspecialisten van de bank zien een verschuiving: vermogende particulieren verkiezen gespecialiseerde Nederlandse verzekeraars boven een polis bij een verzekeraar uit het vakantieland. Een gespecialiseerde verzekeraar neemt de coördinatie van de schadeafhandeling vanuit Nederland over. En biedt extra’s zoals vervangende accommodatie van hetzelfde niveau als er bij aankomst in de vakantiewoning schade blijkt te zijn. De polissen dekken vaak ook schade die een reguliere verzekering niet dekt, zoals aardbevingsschade.
Waardeontwikkeling
De waardeontwikkeling van recreatievastgoed laat een veel grilliger verloop zien dan de reguliere woningmarkt. De recente historie toont dat economische en politieke ontwikkelingen grote invloed hebben op de waarde. In Spanje daalden de huizenprijzen na het uitbreken van de economische crisis in 2008 met gemiddeld 40 procent. Opvallend: eigenaren van huizen op het populaire Spaanse eiland Ibiza zagen de waarde van hun huis juist fors stijgen. De vastgoedmarkt voor tweede huizen in Turkije heeft last van de politieke ontwikkelingen in dat land en ook de wens van kopers om hun huis met de auto te kunnen bereiken is van invloed op de huizenprijzen.
In Frankrijk zorgden rond 2012 de plannen van toenmalig president François Hollande voor onrust onder bezitters van een tweede huis. Hij wilde buitenlandse eigenaren van Frans onroerend goed naast inkomstenbelasting ook sociale bijdragen laten betalen over huurinkomsten en gerealiseerde waardestijgingen. Dat beleid had volgens vastgoedspecialisten een dempend effect op de prijzen van Franse vakantiehuizen in vooral het hogere segment.
Een ruimhartiger fiscaal beleid kan juist een positief effect op de prijzen hebben. De toegenomen interesse voor Franse vakantiewoningen sinds het aantreden van Hollandes opvolger wordt door vastgoedspecialisten ook wel het Macron-effect genoemd. Ook natuurverschijnselen zijn van invloed op de huizenprijzen. In delen van Spanje, Frankrijk en Italië neemt de kans op extreem weer toe, waarschijnlijk als gevolg van de klimaatverandering. Zo kunnen grote verschillen in waardering ontstaan tussen risicovolle en veiligere gebieden.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.