Is een huis schenken aan de kinderen nog voordelig?

De situatie in het verleden

Een belangrijke reden waarom voorheen woningen aan kinderen werden overgedragen, was de angst voor zorgkosten. De vrees bestond dat ouders de waarde van de woning moesten aanspreken bij een opname in een verzorgingshuis. Een andere reden was om een waardestijging van de woning buiten de heffing van erfbelasting te houden.

Is het een goed idee om nu nog uw woning aan de kinderen over te dragen? In de meeste gevallen is dat niet meer voordelig. Door de jaren heen zijn er verschillende maatregelen getroffen om het voordeel te beperken.

2001: Een belangrijke wijziging in de inkomstenbelasting

Een belangrijke wijziging trad op per 2001. Vanaf dat moment moest de woning die was overgedragen aan de kinderen worden opgegeven in box 3. Dit geldt ook voor de ouders als zij het woongenot hebben voorbehouden in de vorm van een vruchtgebruik. De kinderen moeten dan de bloot-eigendomwaarde opgeven in box 3 en de ouders de waarde van het vruchtgebruik. Dat levert jaarlijks een belastingdruk op over de WOZ-waarde van de woning. Dat is vaak ongunstiger dan de heffing in box 1, als de ouders niets hadden gedaan. In box 1 geldt het eigenwoningforfait en renteaftrek voor een woningschuld. Als er geen of een (relatief) lage eigenwoningschuld is, wordt bovendien aftrek verleend voor een deel van het eigenwoningforfait. Deze laatste aftrek wordt wel elk jaar minder.

2010: Een belangrijke wijziging in de erfbelasting

In de situatie dat ouders hun huis hadden overgedragen aan hun kinderen onder voorbehoud van het woongenot, gold voor de erfbelasting de regel dat de kinderen bij overlijden van hun ouder(s) weliswaar erfbelasting moesten betalen over de woning, die wellicht al jaren van hen was. Maar er werd geheven over de waarde van het huis ten tijde van de overdracht en niet over de waarde ten tijde van het overlijden van de ouder(s). Was er tussen die momenten een flinke overwaarde ontstaan? Dan kon dat een fors bedrag aan erfbelasting schelen.

In 2010 is de ‘lage waarde’-regeling voor de erfbelasting afgeschaft. Dus: de kinderen moeten alsnog erfbelasting betalen over de waarde van de woning ten tijde van het overlijden van de ouder(s). Einde voordeel voor de erfbelasting, met een blijvend nadelige situatie voor de inkomstenbelasting. Veel mensen in deze situatie hebben toen hun opties bekeken. Zo houden? Helemaal aan de kinderen overdragen? De woning terugkopen van de kinderen?

2012: Toch witte rook voor oude gevallen

En er was de vraag of het eigenlijk wel netjes was van de wetgever om een regel die vanaf 1964 gold min of meer met terugwerkende kracht af te schaffen. De wetgever vond het kennelijk toch niet zo netjes en kwam in 2012 met een overgangsmaatregel: in situaties waarin de woning voor 1 januari 2010 is overgedragen, gaat de oude regel toch weer gelden. Voor de erfbelasting mag dus worden gekeken naar de waarde ten tijde van de overdracht. Een waardestijging vanaf 1 januari 2010 wordt wel belast.

Deze koerswijziging leverde scheve gezichten op bij mensen die in de periode 2010-2012 actie hadden ondernomen. Soms hadden zij veel kosten gemaakt. Bijvoorbeeld advieskosten, notariskosten, schenkbelasting en/of overdrachtsbelasting. Met de kennis van nu willen zij wellicht weer terug naar de oude situatie. Voor deze groep is in 2016 een nieuw hoofdstuk aan het verhaal toegevoegd. De Belastingdienst is bereid om bij herstel van de oude situatie te beoordelen of een tegemoetkoming kan worden verleend in de overdrachtsbelasting of schenkbelasting die is verschuldigd bij een actie voor 1 januari 2012 en herstel nadien. De groep mensen waarvoor dit relevant is, is waarschijnlijk erg klein.

2023: overzicht van de overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is verschuldigd als een pand wordt overgedragen. Als iemand in 2023 een woning koopt die voor die persoon het hoofdverblijf wordt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting in principe 2%.

Een jonge koper kan mogelijk gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Leest u ons artikel ‘De overdrachtsbelasting in 2023’ voor een uitgebreide beschrijving van de overdrachtsbelasting in 2023.

Als de ouder echter blijft wonen in het huis, dan is het hoge tarief van 10,4% voor de overdrachtsbelasting verschuldigd door de kinderen. Dit is een extra nadeel. Hier ziet u de berichtgeving van de belastingdienst hierover.

Als de woning niet wordt verkocht, maar wordt geschonken aan de kinderen, dan kan ook schenkbelasting verschuldigd zijn door de kinderen. Er is dan sprake van dubbele belastingheffing: overdrachtsbelasting en schenkbelasting. Op deze dubbele heffing is de zogeheten samenloopvrijstelling van toepassing. De verschuldigde overdrachtsbelasting komt dan (gedeeltelijk) in aftrek op de verschuldigde schenkbelasting. Hier leest u daar meer over.

Overdracht en huur

De hoofdregel is nu dat een overdracht van de woning aan de kinderen terwijl u erin blijft wonen, niet leidt tot een besparing van erfbelasting. De kinderen worden immers geacht de woning van u te erven, voor de waarde ten tijde van uw overlijden.

Dat kan anders liggen als u de woning van uw kinderen gaat huren. De huur moet daarbij dan 6% zijn van de WOZ-waarde. In dat geval heeft u ‘voldoende pijn in de portemonnee’ en worden de kinderen niet geacht de woning van u te erven. Deze spelregel geldt ook bij de wellicht meer bekende schenking op papier en het daadwerkelijk betalen van 6% rente daarbij.

In veel gevallen is een huur van 6% een te grote aanslag op het inkomen en/of vermogen van de ouders om deze mogelijkheid te overwegen. Vaak hebben de ouders een woning vrij van hypotheek en door de huur zouden de lasten dan fors stijgen. Maar stel dat u over voldoende middelen beschikt. Dan kan de 6% huur een kans zijn voor vermogensoverdracht van uw woning naar de kinderen zonder schenkbelasting.

We moeten naar meer aspecten kijken dan alleen naar de huur. Na overdracht komt de woning in box 3 terecht bij de kinderen. Dat moet in de berekening worden betrokken.

En dan is er nog de WOZ-waarde. Soms is deze aanmerkelijk lager dan de werkelijke waarde. Dan geldt vaak toch die lagere WOZ-waarde bij een schenking van de woning. Hier leest u daar meer over. Dit kan gunstig uitpakken voor de schenk- en erfbelasting. Een element dat ook in de berekening mee moet.

Zorgkosten

Zoals vermeld waren zorgkosten in het verleden ook vaak een reden om de woning aan de kinderen over te dragen. We kennen tegenwoordig geen vermogenstoets meer, maar een inkomensafhankelijke eigen bijdrage. Meestal is dat geen bedreiging voor uw vermogen. Hier leest u daar meer over.

Een kwestie van rekenen

De vraag of het nog gunstig is om een woning aan de kinderen over te dragen en er zelf te blijven wonen, is dus niet eenduidig te beantwoorden. Meestal is dat niet zo, maar soms wel. Ga met uw adviseurs aan de slag om tot een goede afweging van deze problematiek te komen.