Afscheid van uw vakantiehuis: verkopen, schenken of nalaten?

Spanje: belasting bij verkoop én bij schenking

Verkoop van het vakantiehuis

Verkoopt u uw Spaanse vakantiehuis met winst? Dan mag Spanje belasting heffen over die winst. Voor een particuliere eigenaar die in Nederland woont, bedraagt het Spaanse tarief voor niet-ingezetenen in beginsel 19%.

De belastbare winst is niet simpelweg de verkoopprijs minus de oorspronkelijke koopprijs. Ook bepaalde aankoopkosten, belastingen en aantoonbare verbeteringen kunnen meetellen. Is het huis verhuurd geweest, dan kunnen fiscale afschrijvingen de verkrijgingsprijs juist verlagen. Dat kan leiden tot een hogere belastbare winst.

Daarnaast geldt bij verkoop door een niet-ingezetene een bijzondere regel. De koper moet in beginsel 3% van de koopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse fiscus. Dit is geen extra belasting en ook niet het definitieve tarief. Het is een voorheffing op de belasting die de verkoper uiteindelijk verschuldigd is. Blijkt achteraf dat te veel is ingehouden, dan kan de verkoper om teruggaaf vragen.

Schenking van het vakantiehuis

Een schenking is in Spanje fiscaal niet zonder gevolgen voor de schenker. Spanje behandelt een schenking in beginsel als een overdracht om niet. Is de waarde van het huis op het moment van schenken hoger dan de fiscale verkrijgingsprijs, dan kan de schenker belasting verschuldigd zijn over de waardestijging.

De begiftigde kan daarnaast Spaanse schenkbelasting betalen. De hoogte daarvan verschilt per autonome regio en hangt onder meer af van de familieband en persoonlijke omstandigheden.

Vererving van het vakantiehuis

Bij overlijden wordt niet afgerekend over de waardestijging die tijdens het leven van de eigenaar is ontstaan. Dit wordt informeel wel de plusvalía del muerto genoemd. De erfgenamen kunnen echter wel Spaanse erfbelasting verschuldigd zijn.

Verkopen zij het huis later, dan kan Spanje belasting heffen over de waardestijging vanaf de fiscale verkrijgingswaarde van de erfgenamen.

De gemeentelijke plusvalía

Naast de landelijke belasting kent Spanje de plusvalía municipal. Deze gemeentelijke belasting ziet alleen op de waardestijging van de stedelijke grond waarop het huis staat.

De berekening is onder meer afhankelijk van de kadastrale grondwaarde, de bezitstermijn en de gemeentelijke regels. Het belastingtarief verschilt per gemeente en bedraagt maximaal 30%.

Bij verkoop is doorgaans de verkoper belastingplichtig. Bij schenking of vererving zijn dat de begiftigde of erfgenamen. Is de grond aantoonbaar niet in waarde gestegen, dan is onder voorwaarden geen plusvalía municipal verschuldigd.

Frankrijk: de tijd kan in uw voordeel werken

Verkoop van het vakantiehuis

Bij verkoop van een Frans vakantiehuis bedraagt de Franse belasting over de belastbare vastgoedmeerwaarde in beginsel 19%. Dit tarief geldt voor niet-ingezeten particuliere eigenaren.

Bij de berekening mogen onder voorwaarden bepaalde aankoopkosten, belastingen, werkzaamheden en verkoopkosten worden meegenomen. Het is daarom belangrijk om facturen en andere bewijsstukken goed te bewaren.

Bij een netto belastbare meerwaarde van meer dan € 50.000 kan bovendien een aanvullende heffing gelden. Het tarief daarvan loopt op van 2% tot maximaal 6%. Rond de verschillende drempelbedragen gelden bijzondere berekeningsregels.

Sociale heffingen

Frankrijk heft naast de belasting van 19% ook sociale heffingen. Het normale gezamenlijke tarief bedraagt 17,2%.

Bent u aangesloten bij het Nederlandse socialezekerheidsstelsel en voldoet u aan de Europese voorwaarden? Dan bent u in beginsel vrijgesteld van twee Franse sociale heffingen, de CSG en CRDS. De solidariteitsheffing van 7,5% blijft doorgaans wel verschuldigd.

In het zwaarst belaste scenario kan de nominale optelsom uitkomen op 32,5%: 19% belasting, maximaal 6% aanvullende heffing en 7,5% solidariteitsheffing. Dat betekent niet automatisch dat 32,5% van de oorspronkelijke winst wordt afgedragen. De heffingen kunnen verschillende grondslagen en verminderingen kennen.

Hoe langer het bezit, hoe lager de belasting

Vanaf het zesde bezitsjaar wordt de belastbare meerwaarde jaarlijks verminderd. Na 22 jaar is de meerwaarde volledig vrijgesteld van de heffing van 19%.

Voor de sociale heffingen duurt de afbouw langer: daarvoor geldt pas na 30 jaar een volledige vrijstelling.

Schenking en vererving

Een schenking of vererving leidt in beginsel niet tot een directe afrekening over de latente vastgoedmeerwaarde. Wel kunnen Franse schenk- of erfbelasting en registratierechten verschuldigd zijn.

Bij een latere verkoop door de begiftigde of erfgenamen wordt doorgaans aangesloten bij de waarde die bij de schenking of vererving in aanmerking is genomen. De exacte verkrijgingswaarde en het begin van de nieuwe bezitstermijn moeten per situatie worden vastgesteld.

Nederlandse situatie

De Nederlandse situatie bespreek ik niet in dit artikel maar wel wijs ik graag op 2 elementen:

Bij het schenken of erven van een huis in het buitenland geldt (ook) Nederlandse schenk- of erfbelasting. Nederland heeft geen verdrag gesloten met Spanje, Frankrijk en Italië dat dubbele heffing van schenk of erfbelasting voorkomt.

Als u als inwoner van Nederland overlijdt, kunnen uw erfgenamen wel een beroep doen op het Besluit voorkoming dubbele belasting 2001. Uw erfgenamen mogen de schenk of erfbelasting die ze in Spanje, Frankrijk en/of Italië betalen in principe aftrekken van de schenk of erfbelasting die ze in Nederland moeten betalen. Maar als de Nederlandse schenk of erfbelasting over het buitenlandse huis lager is dan de buitenlandse belastingaanslag, mogen ze alleen het lagere bedrag aftrekken.

In tegenstelling tot de besproken landen heft Nederland bij overlijden zowel winstbelasting (box 3) als erfbelasting. Zie ook: Box 3: blijft uw vakantiehuis in 2038 in de familie? - Financial Focus

Eerst rekenen, dan overdragen

Het verschil tussen verkopen, schenken of nalaten kan fiscaal groot zijn. Ook binnen één land kunnen regio, gemeente, familieband, bezitstermijn en gebruik van het huis de uitkomst veranderen. Laat daarom vóór een overdracht zowel de buitenlandse als de Nederlandse gevolgen berekenen.

Wat kunt u doen

Het is belangrijk op te merken dat deze regels kunnen veranderen en dat de situatie per individueel geval kan verschillen. Overleg met een belastingadviseur en laat u goed informeren om verrassingen te voorkomen. Wij helpen u graag verder met een vermogensplanning. Dan bespreken we samen uw mogelijkheden. U leest hier meer over onze dienstverlening.