Belastingaangifte: verhuur van (een deel van) uw eigen woning

Hoe zit het juridisch?

U heeft mogelijk een vergunning nodig voor de verhuur, bijvoorbeeld van de gemeente waar de woonruimte is gelegen. Ook kan er in uw gemeente een maximaal aantal dagen per jaar zijn bepaald dat u mag verhuren. Vraag goed na welke regels in uw gemeente gelden om boetes te voorkomen.

Er zijn ook andere belangrijke aspecten. Als er een Vereniging van Eigenaars (VvE) is, kunnen afspraken rondom verhuur zijn vastgelegd in de notariële akte(n). In het huishoudelijk reglement van de VvE staan misschien andere afspraken waarmee u rekening moet houden.

Hypotheekvoorwaarden
Heeft u een hypotheek op de woning die u wilt verhuren? Dan moet u vaak de hypotheekverstrekker om toestemming vragen. Banken zijn hier voorzichtig mee. Bekijk de voorwaarden van uw hypotheek of maak een afspraak met uw hypotheekverstrekker om de mogelijkheden te bespreken.

Hoe zit het financieel en fiscaal?

Twee fiscale vragen zijn met name belangrijk: zijn de werkelijke inkomsten uit tijdelijke verhuur via Airbnb ook belast en in hoeverre zijn kosten aftrekbaar? En verliest u door verhuur een stuk hypotheekrenteaftrek?

Tijdelijke verhuur

Huiseigenaren die hun woning of een gedeelte daarvan tijdelijk verhuren, moeten 70% van het saldo van de huurinkomsten en de kosten die daarmee verband houden in hun aangifte inkomstenbelasting vermelden. Dit doet u als ‘Inkomsten uit tijdelijke verhuur’.

Bij deze regeling verandert er niets aan het eigenwoningforfait – de bijtelling voor de eigenaar-bewoner – en de aftrekbare (rente)kosten. Die regels blijven voor het volledige huis gelden gedurende het gehele jaar, zolang aan de voorwaarden is voldaan. Het bovenstaande geldt als de gehele woning of een gedeelte ervan tijdelijk wordt verhuurd.

Voor langere tijd een deel van uw woning verhuren
Verhuurt u anders dan voor korte duur een gedeelte van uw eigen woning dat geen zelfstandige woonruimte is? Dan kunt u gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling als aan twee voorwaarden voldaan is:

• De opbrengsten bedragen in 2023 niet meer dan € 5.881 (2024: € 5.998)  per jaar;
• Zowel uzelf als degene die huurt staan als ingezetene op het woonadres inschreven in de basisregistratie personen.

Voldoet u niet aan beide voorwaarden? Dan geldt alleen voor het niet verhuurde gedeelte van uw woning de eigenwoningregeling in box 1, dat wil zeggen bijtelling van het eigenwoningforfait en onder voorwaarden aftrek van hypotheekrente. Het verhuurde deel valt dan in box 3. Hetzelfde geldt dan voor een evenredig gedeelte van de eventuele hypotheek op de woning. Op de site van de Belastingdienst leest u er meer over.

En hoe zit het met btw?

Tijdelijk verhuren van woonruimte is als hoofdregel vrijgesteld van btw. Maar dat kan in bepaalde gevallen anders zijn. De belastingwet spreekt van “…de verhuur binnen het kader van hotel-, pension-, kamp-, en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor korte periode verblijf houden.” Maar als uw omzet op jaarbasis in dat geval niet meer dan € 20.000 bedraagt, kunt u gebruikmaken van de 'kleineondernemersregeling' (KOR). Een belastingadviseur kan u hierover adviseren.

Tot slot

Zet dus alles goed op een rijtje als u overweegt om te verhuren via Airbnb – zowel juridisch, fiscaal als financieel. Op de site van de Rijksoverheid vindt u belangrijke informatie. Uw fiscalist en juridisch adviseur kunnen u verder adviseren.