Discussie over de hypotheekrenteaftrek

Reeds getroffen maatregelen

Er zijn al veel maatregelen getroffen om het fiscale voordeel van een eigen woning (op termijn) te verminderen. Zo is de hypotheekrente sinds 2001 maximaal voor 30 jaar aftrekbaar. Ook is er de bijleenregeling waardoor er bij verhuizen geen renteaftrek voor een overwaarde is. Verder is er een villataks in de vorm van een hoger eigenwoningforfait voor zeer dure woningen. De spaarhypotheek is afgeschaft en voor nieuwe hypotheken geldt een aflossingsverplichting. En dan is er nog de stapsgewijze verlaging van het maximale tarief waartegen de hypotheekrenteaftrek in box 1 verrekend kan worden. Dit raakt met name woningbezitters met hoge inkomens. Het aftrektarief in 2025 is maximaal 37,5%.

De centrale vraag die nu wordt gesteld, is of het restant van de renteaftrek gedurende een periode van bijvoorbeeld vijftien jaar volledig moet worden afgebouwd.

Is een hypotheekschuld een kostbaar fiscaal bezit

Soms kom ik de gedachte nog wel eens tegen dat een hypotheekschuld een ‘kostbaar fiscaal bezit’ is. Zo zag ik laatst een kind verward zijn vader aankijken, toen die voorstelde een kwijtschelding te doen op de familielening. ‘Ja maar, dan verlies ik mijn fiscale voordeel’, was de reactie van het kind. In strikte zin klopt dat, maar geen rente betalen is financieel gezien gunstiger dan wel rente betalen en daarvan 37,5% terugkrijgen via de belasting.

Wellicht dacht het kind aan de ‘truc’ om de rente extra hoog vast te stellen en de extra rente als schenking terug te ontvangen. De Belastingdienst heeft dat inmiddels in het vizier en zet een streep door de extra rente. Zie hier voor de meest recente uitspraak. Daarnaast houdt deze benadering geen rekening met de gewijzigde fiscale regelgeving. Het aftrektarief voor het kind bedraagt momenteel 37,5%, terwijl de ouder in box 3 belast wordt tegen 36% (kort samengevat). Eventueel fiscaal voordeel is hierdoor marginaal. Als de lening via een bv wordt verstrekt, wordt de belasting bij de ouder zelfs ten minste 38,8%, waardoor de schuld fiscaal ongunstig uitvalt.

Een hypotheekschuld is tegenwoordig niet langer een waardevol fiscaal bezit. De vraag die vervolgens rijst, is welke invloed de hypotheekrenteaftrek heeft op de woningmarkt.

Hypotheekrenteaftrek en impact op de woningmarkt

De hypotheekrenteaftrek stimuleert de vraag naar koopwoningen. Hierdoor betalen woningbezitters minder belasting en wordt het voor een bredere groep mogelijk om een woning aan te schaffen. Dit draagt bij aan financiële onafhankelijkheid van woningbezitters, sociale stabiliteit en kan bovendien de kwaliteit van woonomgevingen bevorderen. Echter, deze maatregel veroorzaakt eveneens een prijsopdrijvend effect (circa 10-20%), wat resulteert in hogere schuldenlasten voor nieuwe toetreders tot de woningmarkt. Dit brengt risico’s met zich mee voor die groep, terwijl het tegelijkertijd voor anderen de toegang tot een koopwoning belemmert.

Het tekort aan woningen

Het huidige probleem op de woningmarkt ligt niet aan de vraagzijde. Er bestaat voldoende interesse in woningen; potentiële kopers zijn bereid om aanzienlijke schulden aan te gaan en hun spaargeld aan te wenden om boven de vraagprijs te bieden. Indien noodzakelijk wordt hiervoor eveneens het spaargeld of de leencapaciteit van ouders ingezet.

De primaire uitdaging is het aanbod van betaalbare woningen. Ook binnen de huursector, buiten het sociale segment, doet zich een vergelijkbaar tekort aan aanbod voor. Het vergroten van de bouwproductie is dan ook een essentiële stap. Daarbij ondervinden we echter belemmeringen op het gebied van ruimtelijke ordening, stikstofproblematiek, bezwaarschriften, netcongestie en personeelstekorten bij zowel bouwbedrijven als overheidsinstanties.

Lagere prijzen of minder huizen?

De noodzaak om meer huizen te bouwen wordt algemeen erkend, maar het realiseren hiervan is een langdurig proces. Het beperken van de hypotheekrenteaftrek kan de leencapaciteit verminderen, waardoor mogelijk de woningprijzen dalen. De gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning bedraagt momenteel € 504.000. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek zal waarschijnlijk slechts in beperkte mate invloed hebben op deze bouwkosten. Mogelijke gevolgen zijn dat meer huishoudens moeite krijgen met het verwerven van een koopwoning, dat de bouwproductie afneemt door een lagere vraag, en dat de verhuisbereidheid onder bestaande huiseigenaren afneemt als hun overwaarde verdampt.

Een schuld in box 3?

Voor mensen die hun woonlasten uit hun inkomen betalen, is de hypotheekrenteaftrek een belangrijke factor. Het vervallen van de renteaftrek kan de hypotheeklasten met ongeveer een derde verhogen. Deze situatie geldt niet voor mensen met aanzienlijk vermogen. Een schuld die niet langer onder box 1 valt, wordt ondergebracht in box 3. In dat geval kan de rente worden verrekend met inkomsten uit vermogen, mits er sprake is van een groot vermogen. Het belastingvoordeel bedraagt dan 36%, wat dicht bij het huidige maximale percentage voor renteaftrek in box 1 van 37,5% ligt. De belasting op vermogen maakt daarmee ook deel uit van de puzzel.

De situatie per 2031

Voor schulden die zijn aangegaan op 1 januari 2001 of eerder, vervalt de renteaftrek op 1 januari 2031. Deze datum brengt voor betrokkenen de vraag met zich mee wat deze verandering concreet betekent in hun persoonlijke situatie. Het is relevant om te bepalen of de schuld kan worden afgelost en welke financiële consequenties dat heeft.

De administratie kan een praktisch probleem vormen, aangezien mensen gemiddeld eens per tien jaar verhuizen. Het overzicht van het moment van aangaan van de hypotheek, de bedragen en de verwerking van tussentijdse aflossingen kan makkelijk verloren gaan, vooral bij gebeurtenissen zoals een echtscheiding of overlijden. Het vaststellen van de niet-aftrekbare rente per 2031 kan daarom complex zijn.

Belastingplichtigen dragen de bewijslast om aan te tonen dat er na 2031 nog recht bestaat op renteaftrek, wat dus tot praktische problemen kan leiden. De Belastingdienst beschikt bovendien niet over gegevens van hypotheken vanaf 1 januari 2001. Dit maakt uitvoering en controle van een regeling zonder betrouwbare data ingewikkeld.

Vermogenden kunnen de schuld voortzetten in box 3, waar een vergelijkbaar fiscaal voordeel geldt. Minder vermogenden zitten met de gebakken peren? Een alternatieve oplossing is het afschaffen van de 30-jaarstermijn, zodat de renteaftrek blijft bestaan. Dit kost naar schatting € 1 miljard per jaar voor de schatkist. Dit bedrag komt voornamelijk terecht bij minder vermogenden.

De eigen woning naar box 3?

Een alternatief is om niet te focussen op de hypotheekrenteaftrek, maar op de behandeling van de eigen woning. Momenteel valt deze in box 1 en blijft een waardestijging onbelast. Dat is een gunstige situatie voor woningbezitters. De vraag is of dat eerlijk is ten opzichte van ander vermogen waarvan de waardestijging wel wordt belast.

Als de eigen woning in box 3 komt, wordt de waardestijging belast tegen het box 3-tarief van 36%. Dat moet gebeuren op het moment dat die waarde wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop en uiterlijk bij overlijden. Dit draagt potentieel fors bij aan extra belastinginkomsten en zet mogelijk een rem op de verdere stijging van huizenprijzen.

Deze optie houdt een aanzienlijke wijziging van het stelsel in en vereist grondige evaluatie. Deze gedachten moeten daar naar mijn idee onderdeel van zijn:

• Het belasten van de waardestijging moet betrekking hebben op de toekomstige waardestijging en niet de waardestijging uit het verleden.
• Ik zou geen fictief inkomen uit de eigen woning in aanmerking nemen, zoals het huidige eigenwoningforfait of toekomstige vastgoedbijtelling. Fictief inkomen leidt tot veel problemen en stimuleert het aanhouden van schulden. Bovendien is het belasten van de waardestijging al een forse belastingverhoging.
• Hypotheekrenteaftrek kan starters nog steeds ondersteuning bieden. Hier moet wel wat extra’s voor worden geregeld. Een schuld in box 3 leidt alleen tot voordeel als dat kan wegvallen tegen ander vermogen. Dat is bij starters doorgaans niet het geval. Wellicht kan gewerkt worden met een heffingskorting, zodat een belastingvoordeel van 36% verrekend kan worden met de belasting in box 1 (over loon bijvoorbeeld).

Een relevante vraag is wat de impact zou zijn op de doorstroming op de woningmarkt. Die moet niet onderuit gaan. En natuurlijk is er de vraag wat dit plan kost dan wel oplevert. Kijkend naar de totale waarde van woningen in Nederland in box 1 (wellicht € 2.900 miljard), lijkt bij een heel gematigde waardestijging al sprake te kunnen zijn van een forse opbrengst. Een waardestijging van 1% leidt bij een belastingtarief van 36% tot een opbrengst van circa € 10 miljard. Dat overtreft de huidige subsidie van eigenwoningbezit van circa € 9 miljard per jaar. Extra opbrengst kan terugvloeien in lagere belastingtarieven op arbeid en naar de woningmarkt.

Vergelijkbare voorstellen worden geregeld naar voren gebracht (bron en bron), maar zijn vooralsnog niet opgenomen in verkiezingsprogramma’s.

Conclusie

De hypotheekrenteaftrek is een complex dossier. Door diverse maatregelen is de fiscale aantrekkelijkheid van deze regeling aanzienlijk verminderd. Maar deze regeling blijft onlosmakelijk verbonden met de woningmarkt. De vraag is of afbouw van de hypotheekrenteaftrek niet juist de groep benadeelt die nu al moeite heeft de koopwoningmarkt te betreden. Zou niet eerst de bouw van nieuwe woningen op gang moeten komen, voordat nieuwe maatregelen worden getroffen? Tevens vraagt het dossier 2031 om een passende oplossing.

Het nieuwe kabinet heeft een kolossale uitdaging. Wellicht ligt de sleutel niet bij de hypotheekrenteaftrek zelf, maar in een stelselwijziging waarbij de eigen woning naar box 3 wordt overgeheveld. Een optie die echter nog niet in de verkiezingsprogramma’s lijkt te zijn opgenomen.