Eigenwoningbezitters én hun adviseurs richten zich vaak op het maximaliseren van hypotheekrenteaftrek in box 1. Maar dit is niet altijd voordelig. Soms is een schuld voor de eigen woning in box 3 mogelijk én zelfs aantrekkelijker. Wanneer valt een eigenwoningschuld in box 3 en kan dat een fiscaal voordeel opleveren?
Dit is afhankelijk van uw persoonlijk situatie en is er zeker enig rekenwerk vereist. In drie blogs behandel ik de huidige stand van zaken. In deze eerste blog ga ik in op factoren die van belang zijn bij een zogenaamde eigenwoninglening. In mijn tweede blog beschrijf ik wanneer een eigenwoningschuld in box 3 komt. En in mijn derde en laatste blog geef ik diverse voorbeelden met verschillende (fiscale) uitkomsten.
Factoren die van belang zijn
Bij de aankoop van een woning met een hypothecaire lening zal zowel de woning als bijbehorende eigenwoningschuld bij de aangifte vaak in box 1 komen. Er kan immers, onder voorwaarden, gebruik worden gemaakt van renteaftrek. Echter heeft de overheid de voordelen voor een eigenwoningbezitter de afgelopen jaren steeds meer beperkt. Hieronder staan een aantal beperkingen:
a) Beperking tarief renteaftrek
Tot 2014 kon de hypotheekrente worden afgetrokken op basis van het progressieve tarief in de inkomstenbelasting. De aftrek was toen maximaal zo’n 52%. Sinds 2014 is de aftrek in stappen verlaagd. Vanaf 2023 is het aftrektarief voor iedereen maximaal zo’n 37,5%. Dus de aftrek is in beginsel onafhankelijk van het inkomen.
b) Duurdere woning: een hogere bijtelling
De eigen woning (hoofdverblijf) wordt belast in box 1 van de inkomstenbelasting. Als eigenwoningbezitter moet u jaarlijks een bepaald percentage van de WOZ-waarde bij uw inkomen in box 1 optellen: het eigenwoningforfait. Deze bijtelling is progressief belast. Bij een woningwaarde tot € 1.340.000 is dat 0,35% (2026). Maar bedraagt de WOZ-waarde meer, dan geldt over het meerdere een bijtelling van 2,35%. Deze hogere belasting wordt ook wel ‘villataks’ genoemd. Tegen deze extra belasting is al meerdere keren geprocedeerd, maar tot nu toe zonder succes. Er is echter nog geen uitspraak van de Hoge Raad.
c) Afbouw compensatie geen of geringe eigenwoningschuld
Wanneer de betaalde rente minder is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait is er geen aftrek van hypotheekrente maar wel een bijtelling. Bij bezitters van relatief duurdere huizen zal dit door de verhoogde bijtelling (‘villataks’) sneller het geval zijn. Maar de zogenaamde ‘Hillen-aftrek’ zorgt ervoor dat het positieve saldo wordt gecompenseerd. De regeling zorgt ervoor dat woningeigenaren gestimuleerd worden om een eigenwoningschuld af te lossen. Echter tot 2019 was de ‘Hillen-aftrek’ 100% van dit positieve saldo, maar wordt vanaf 2019 (versneld) afgebouwd en is in 2042 voorbij. In 2026 bedraagt de Hillen-aftrek circa 72% van de bijtelling. De ‘bijtelling’ wordt dus ieder jaar hoger en zorgt ervoor dat u per saldo meer belasting betaalt in box 1. Zeker als daarnaast door waardestijging de WOZ-waarde jaarlijks verder toeneemt.
Als het voordeel van een eigenwoningschuld in box 1 afneemt, is het misschien interessant om deze schuld te ‘verplaatsen’ naar box 3. Een schuld die in box 3 komt bij de aangifte zal in beginsel niet meer (terug) in box 1 komen.
Schuld in box 3
Het fiscale voordeel van een relatief kleine schuld in box 3, is niet zo groot. Maar bij een relatief grote schuld in verhouding tot de bezittingen in box 3 kan dat omslaan. Dit zijn de elementen om te bekijken:
- In box 3 mag u als uitgangspunt een voorgeschreven (forfait) rente van ongeveer 2,7% in aftrek brengen. Dat is gunstig als de rente die u betaalt lager is en ongunstig als uw rente hoger is.
- Daarnaast kunt u er momenteel ook voor kiezen om de belasting in box 3 op basis van het werkelijke rendement te berekenen. Voor de berekening van het werkelijke rendement komt de daadwerkelijke betaalde rente in aftrek.
- Is uw schuld in box 3 vrijwel gelijk is aan de waarde van uw bezit in box 3? Dan is de grondslag voor sparen en beleggen soms zelfs nihil. Dan betaalt u helemaal geen box 3-heffing. Dat komt door de huidige manier van het berekenen van de box 3-heffing.
Let wel, vanaf 2028 zal waarschijnlijk de Wet Wekelijk Rendement (WWR) worden ingevoerd. Lukt dat, dan hebben we nog maar één peildatum in box 3 volgens het huidige systeem (1 januari 2027).
Vanaf 2028 mag in box 3 de werkelijk betaalde rente in aftrek worden gebracht op uw inkomen in box 3. Heeft u voldoende inkomen in box 3? Dan levert de renteaftrek u een voordeel op van 36%. Dat is maar ‘een beetje’ minder dan de huidige aftrek van 37,5% in box 1.
En verder: als er in box 1 geen eigenwoningschuld (en dus geen renteaftrek) is, leidt de ‘Hillen-aftrek’ tot een lager inkomen in box 1. In combinatie met een lening in box 3 kan dit gunstiger zijn dan de heffing in box 1, met een maximale renteaftrek van 37,5%.
Tot slot
In het eerste deel van een driedelige serie besprak ik dat het voordeel van renteaftrek in box 1 is afgenomen en dat een schuld in box 3 soms ook aantrekkelijk kan zijn. In deel 2 komt aan de orde wanneer en of het verplaatsen van een box 1 schuld naar box 3 mogelijk is. In deel 3 geef ik rekenvoorbeelden van verschillende situaties?
Bespreek uw wensen en laat u goed informeren door uw private banker en vermogensplanner. Bijvoorbeeld door een vermogensplanning op te stellen: Lees hier meer over vermogensplanning.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.