Een tweede huis in Frankrijk

Taxe sur la plus-value

In Frankrijk moet u belasting betalen als u uw tweede huis met winst verkoopt, de zogenaamde ‘taxe sur la plus-value’. Deze verkoopwinst is het verschil tussen de koopprijs en de verkoopprijs. Daarop mag u een aantal correcties toepassen. Bij de koopprijs mag u bepaalde kosten optellen, bijvoorbeeld (werkelijke of forfaitaire) aankoopkosten en kosten voor verbouwingen. Van de verkoopprijs mag u bepaalde kosten aftrekken, zoals makelaarskosten. Vervolgens wordt de gecorrigeerde verkoopwinst nog verlaagd met een percentage dat hoger is naarmate u het huis langer in bezit hebt gehad (zie hierna).

Inkomstenbelasting

Als inwoner van een EU-land betaalt u 19% inkomstenbelasting over de belastbare verkoopwinst. Is het belastbare bedrag meer dan € 50.000? Dan betaalt u extra inkomstenbelasting. Bij een winst tot € 100.000 bedraagt de extra heffing 2%. Daarboven loopt het tarief stapsgewijs op tot maximaal 6%, als de winst meer dan € 260.000 is.

Sociale premies

Over de verkoopwinst heft Frankrijk naast inkomstenbelasting ook sociale premies. Sinds 2012 legt Frankrijk deze heffing ook op aan niet-inwoners met een tweede huis in Frankrijk. Maar die heffing is in de jaren daarna diverse keren aangepast. Dit naar aanleiding van gerechtelijke procedures die uiteindelijk uitmondden in een uitspraak van het Europese Hof van Justitie. Het Hof concludeerde dat Frankrijk geen sociale bijdragen mag heffen over inkomsten van personen die onderworpen zijn aan het socialezekerheidsstelsel in een andere EU-lidstaat. Per 2019 paste Frankrijk zijn wetgeving op dit gebied voor het laatst aan. En schrapte het bepaalde elementen van de sociale premies voor personen die kunnen aantonen dat zij in een andere EU-lidstaat sociaal verzekerd zijn en niet in Frankrijk. In plaats van het normale tarief van 17,2% betaalt men dan alleen nog een soort van solidariteitsbijdrage van 7,5%.

Geen heffingen meer na lange bezitsperiode

Hebt u het tweede huis in Frankrijk langer dan 5 jaar in uw bezit gehad? Dan neemt het bedrag waarover u inkomstenbelasting en sociale premies moet betalen jaarlijks met een bepaald percentage af. Tot de heffingsgrondslag uiteindelijk nul is geworden. En u dus niets meer hoeft te betalen.

Het tempo waarin de grondslag daalt, is voor de inkomstenbelasting sneller dan voor de sociale premies. De periode waarin de heffingsgrondslag voor de inkomstenbelasting tot nul daalt is 22 jaar. Voor de sociale bijdragen duurt het 30 jaar voordat de heffingsgrondslag nul is geworden.

Vermogensbelasting

Frankrijk heft een aparte vermogensbelasting, de ‘Impôt sur la fortune immobilière’ (IFI). Sinds 2018 is die heffing – ook voor inwoners van Frankrijk – beperkt tot in Frankrijk gelegen onroerend goed verminderd met de aftrekbare schulden. Er geldt een ruime vrijstelling. Alleen als de waarde van uw Franse huis minus de aftrekbare schulden uitkomt boven € 1.300.000 moet u in Frankrijk vermogensbelasting betalen.

Vererving van uw Franse woning

Frankrijk kent een erfbelasting volgens een progressief tarief. Maar de langst levende echtgenoot is volledig vrijgesteld van deze belasting. Voor kinderen geldt een vrijstelling van € 100.000 per kind en per ouder, voor al wat is verkregen bij overlijden en via schenking in de 15 jaar voorafgaand aan het overlijden. Afhankelijk van de waarde van hun erfdeel in de Franse woning kan het zijn dat zij in Frankrijk erfbelasting moeten betalen. Maar dat levert vaak geen nadeel op. Anders dan vaak wordt gedacht, levert de overgang van een Franse woning via vererving vaak meer voordelen op dan nadelen. Kinderen kunnen de Franse erfbelasting in de meeste gevallen volledig verrekenen met de in Nederland verschuldigde erfbelasting. Tenzij de waarde van het geërfde Franse vermogen zeer hoog is.

Maar let op, dit geldt niet voor ongehuwd samenwonende partners. Voor hen geldt in Frankrijk slechts een vrijstelling van nog geen € 1.600 en een vast tarief van maar liefst 60%! Dit terwijl samenwoners in Nederland voor de erfbelasting onder voorwaarden gelijk behandeld worden met echtgenoten. En een hoge vrijstelling van € 723.526 (2023) hebben en een tarief van 10%-20% over het gedeelte boven de vrijstelling. Dat kan al snel situaties opleveren waarbij de Franse erfbelasting niet of zeer beperkt kan worden verrekend.

Gebruik van een SCI

Het is in Frankrijk niet ongebruikelijk om een vakantiehuis via een zogenaamde Société Civile Immobilière (SCI) te kopen. Dat is een soort burgerlijke vastgoedvennootschap die door minimaal 2 mensen wordt opgericht. Normaliter wordt niet de SCI als zodanig belast, maar wordt het vermogen van de SCI aan de participanten toegerekend. Voordeel kan zijn dat relatief eenvoudig een deel van de waarde van het onderliggende onroerend goed kan worden overgedragen door een deel van de participaties over te dragen. Specifiek voor inwoners van Nederland geldt dat Frankrijk volgens het met Nederland gesloten belastingverdrag geen vermogensbelasting (IFI) mag heffen over participaties in een SCI. Maar dat heeft pas effect als de waarde van de woning meer dan € 1.300.000 bedraagt. Anders is sowieso geen Franse vermogensbelasting verschuldigd.

Frankrijk kan bijvoorbeeld wel erfbelasting heffen als u participaties in een SCI nalaat. En de plus-value belasten als de SCI het Franse huis verkoopt of uzelf de participaties in de SCI verkoopt. Voor de heffing van inkomstenbelasting in Nederland (box 3) zijn de gevolgen vergelijkbaar met het rechtstreeks privé aanhouden van het Franse huis.

Let u erop dat de SCI verplicht is om volgens de Franse wetgeving haar UBO(’s) te registreren.

Download voor meer informatie over fiscale aspecten bij een tweede huis in Frankrijk de informatiekaart 'Tweede huis in Frankrijk' (pdf).