Overdragen tweede huis in het buitenland aan kinderen gunstig?

Verschillende manieren om uw vakantiehuis over te dragen

Als u bij leven uw vakantiehuis al wilt overdragen aan uw kinderen, zijn er meerdere manieren om dat te doen. U kunt het huis (of een gedeelte daarvan) ineens schenken. Maar u kunt er ook voor kiezen om het huis te verkopen, waarbij de kinderen de koopsom in eerste instantie aan u schuldig blijven. In plaats van een relatief groot bedrag schenken ineens, kunt u dan de schenking in kleinere bedragen opknippen. Door de schuld die de kinderen aan u hebben in een aantal jaarlijkse termijnen kwijt te schelden. De fiscale gevolgen van beide manieren verschillen.

Schenkbelasting

Wanneer u als inwoner van Nederland een schenking doet, betalen uw kinderen daarover in Nederland schenkbelasting. Althans, voor zover de waarde van de schenking hoger is dan de geldende vrijstelling. In 2022 geldt voor kinderen een vrijstelling van € 5.677 per jaar. Over de eerste € 130.425 boven de vrijstelling bedraagt het tarief 10% en 20% over al het meerdere. Bij verkoop van de buitenlandse woning gevolgd door kwijtschelding van de koopsom in termijnen, heft in principe alleen Nederland schenkbelasting. Als u het huis als zodanig schenkt, zal ook het land waar het huis ligt vaak schenkbelasting heffen. Tarieven en vrijstellingen verschillen per land. En kunnen zelfs binnen hetzelfde land nog flink verschillen, zoals in Spanje. Bij schenking van een huis in Frankrijk of Spanje aan kinderen, zal de in Frankrijk of Spanje verschuldigde schenkbelasting meestal kunnen worden verrekend met de in Nederland te betalen schenkbelasting.

Overdrachtsbelasting

Ingeval van schenking van het huis als zodanig, zal normaliter geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Maar bij verkoop van het huis, gevolgd door latere kwijtschelding van de koopsom in termijnen wél. In Frankrijk bedraagt de overdrachtsbelasting in de meeste gevallen circa 5,8%. In Spanje varieert de overdrachtsbelasting per regio en kan deze al gauw 8 tot 10% van de koopsom bedragen.

Inkomstenbelasting over meerwaarde

Sommige landen heffen een bijzondere vorm van inkomstenbelasting als een tweede huis met winst wordt verkocht. In Spanje geldt een vast tarief van 19% over de gerealiseerde meerwaarde in uw tweede huis. En is deze belasting ook verschuldigd wanneer u het huis schenkt en de waarde hoger is dan de waarde waarvoor u het huis zelf hebt verworven. Ook Frankrijk kent zo’n meerwaardebelasting op onroerend goed, de taxe sur la plus-value. De berekening daarvan is zeer complex. Het belastingtarief bedraagt 19%, maar als de winst meer dan € 50.000 is, wordt 2% tot 6% extra belasting geheven. Naast inkomstenbelasting heft Frankrijk ook nog sociale premies. Per 2019 verlaagde Frankrijk deze heffing van 17,2% naar 7,5% voor personen die aantonen dat ze in een andere EU-lidstaat sociaal verzekerd zijn en niet in Frankrijk. De winst waarover de belasting en sociale premies worden geheven daalt naarmate u de Franse woning langer in bezit hebt gehad. In tegenstelling tot Spanje heft Frankrijk geen taxe sur la plus-value wanneer u de woning als zodanig schenkt.

Overdracht via vererving

Zoals al opgemerkt, denken veel mensen dat vererving van een tweede huis in het buitenland ongunstige fiscale gevolgen heeft. Het tegenovergestelde is vaak het geval. Zowel in Frankrijk als in Spanje is de vererving van een tweede huis vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Ook vindt dan in geen van beide landen heffing plaats over de aanwezige meerwaarde in het huis. En beginnen de kinderen weer met een schone lei. Dat wil zeggen, voor hen geldt als verwervingsprijs de waarde op moment van vererving. Als zij kort daarna de woning verkopen, realiseren zij zelf geen belaste meerwaarde. Gesteld dat de waarde nog niet is veranderd. Voor zover kinderen in Frankrijk of Spanje erfbelasting moeten betalen over de vakantiewoning die zij van u erven, kunnen zij die belasting in de meeste gevallen verrekenen met de erfbelasting die zij in Nederland verschuldigd zijn. Kortom, het kost niet meer belasting dan de vererving van ander vermogen.

Tot slot

Anders dan veel mensen denken verloopt de overgang door vererving van een tweede huis in het buitenland in fiscaal opzicht vaak heel soepel. Terwijl overdracht tijdens leven in bepaalde gevallen ongewenste fiscale gevolgen met zich meebrengt. Soms is niets doen dus zo gek nog niet.