De fiscale regelgeving voor een eigen woning is de laatste jaren enorm uitgebreid. In dit artikel zal ik de hoofdlijnen schetsen, vanuit de situatie dat u eigenaar bent van een eigen woning. Met name bij een verhuizing of echtscheiding kunnen ingewikkelde situaties ontstaan. Daar ga ik nu aan voorbij. Een geruststelling is wellicht dat het nieuwe kabinet geen wijzigingen voor de eigen woning en hypotheekrenteaftrek heeft gepand.
Uw inkomen uit eigen woning
Ook als u uw eigen woning niet verhuurd, wordt u toch geacht een inkomen te hebben uit uw woning. Dit is het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait bedraagt in 2024 in de meeste gevallen 0,35% over de WOZ-waarde. Voor zover de WOZ-waarde van uw woning meer bedraagt dan € 1.310.000, krijgt u een eigenwoningforfait toegerekend van 2,35%. Deze verhoging staat bekend als de ‘villataks’.
Voorbeeld:
Het eigenwoningforfait bedraagt bij een WOZ-waarde van € 1,5 miljoen:
| - 0,35% over de eerste € 1.310.000 ofwel | € 4.585 |
| - 2,35% over het meerdere van € 190.000 ofwel | € 4.465 |
| € 9.050 |
Dit inkomen valt in box 1, waar het tarief oploopt tot maximaal 49,5%.
Vervolg: u heeft een hypotheekschuld
Als u een hypotheekschuld heeft, mag u de betaalde rente in aftrek brengen op het eigenwoningforfait. Stel dat de hypotheekrente € 20.000 bedraagt. U heeft dan een negatief inkomen uit uw eigen woning:
| - Inkomen uit uw eigen woning | € 9.050 |
| - Betaalde hypotheekrente | € 20.000 |
| € 10.950 -/- |
U mag uw negatieve inkomen uit uw eigen woning in aftrek brengen op uw inkomen. Maar hierbij geldt een maximaal aftrektarief van 36,97% (cijfer 2024). Dat is ook het geval als de top van uw inkomen in box 1 met 49,5% wordt belast. In mijn rekenvoorbeeld bedraagt het belastingvoordeel € 4.048.
We zien dus op twee niveaus een nivellerend effect. Dure woningen worden zwaarder belast en de renteaftrek is beperkt voor mensen met een hoog inkomen.
Vervolg: u heeft geen hypotheekschuld
Wat is de situatie als u geen hypotheekschuld heeft? Of als u een kleine hypotheek heeft waarbij de betaalde rente lager is dan het eigenwoningforfait? U mag dan een bedrag in aftrek brengen op het inkomen uit uw eigen woning. Dit bedrag staat bekend als de ‘Hillen-aftrek’. In 2024 krijgt u een aftrek van maximaal 80%.
Vervolg voorbeeld:
In mijn voorbeeld was het inkomen uit de eigen woning € 9.050. Als er geen hypotheekschuld is, wordt dit inkomen met 80% verlaagd tot € 1.810.
Kritiek op de 'villataks'
In het hiervoor genoemde voorbeeld, ziet u dat het inkomen fors toeneemt bij een woning in het ‘villasegment’. De villataks leidt tot een fictief inkomen. Dat doet denken aan het fictieve inkomen in box 3. Dat kan volgens de Hoge Raad niet door de beugel, in situaties waarin het werkelijke rendement lager is. Geldt een dergelijke redenatie ook bij de villataks? Hierover zijn nog geen rechterlijke uitspraken bekend. Maar dat lijkt slechts een kwestie van tijd, nu we in de literatuur steeds vaker kritiek zien op de regeling. Wat meespeelt, is dat het aantal huiseigenaren dat deze belasting betaalt tussen 2015 en 2023 is verzesvoudigd (bron: FD).
Belastingaftrek bij de partner met het laagste inkomen?
Fiscaal partners mogen het inkomen uit een eigen woning in een voor hen gunstige verhouding onderling verdelen bij de aangifte inkomstenbelasting. Bij een negatief inkomen uit de eigen woning was lange tijd de vuistregel dat het gunstig was om de aftrekpost mee te nemen in de aangifte van de partner met het hoogste inkomen. Dat kan tegenwoordig anders liggen. Enerzijds omdat het aftrektarief is verlaagd tot 36,97%. Het fiscale voordeel is daardoor niet per se hoger bij een hoger inkomen. Anderzijds omdat een aftrekpost effect kan hebben op inkomensafhankelijke heffingskortingen. Het verlagen van het inkomen van de partner met het laagste inkomen, levert mogelijk hogere heffingskortingen als voordeel op. In ons artikel “Belastingaangifte: aftrek hypotheekrente bij partner met hoogste inkomen vaak onvoordelig!” leest u er alles over.
De klok van de 30-jaars aftrekperiode tikt door
Een maatregel die al in 2001 is ingegaan, is dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar in aftrek mag worden gebracht. Voor schulden die zijn aangegaan op 1 januari 2001 of daarvoor, vervalt de renteaftrek op 1 januari 2031.
Dit is natuurlijk al langer bekend en ieder jaar komt de termijn dus dichterbij. Tot voor kort was de hypotheekrente erg laag. Inmiddels is die opgelopen en het wegvallen van de renteaftrek zou daardoor een groter effect hebben op uw maandlasten. Dit is iets om te betrekken in uw financiële planning: gaat u de schuld aflossen, heeft u ander vermogen tegenover de schuld, kunt u de lastenverhoging dragen?
Een groot praktisch probleem is dat de Belastingdienst geen gegevens heeft over de hypotheken van 1 januari 2001. Banken vaak ook niet en huiseigenaren mogelijk ook niet meer. Primair ligt de bewijslast bij belastingplichtigen. Maar het uitvoeren en controleren van een regeling waarvoor betrouwbare gegevens ontbreken, is natuurlijk lastig.
Vervalt de renteaftrek voor u op 1 januari 2031? Dan verhuist uw resterende hypotheekschuld naar box 3. In box 1 heeft u dan een eigen woning zonder hypotheekschuld en de hiervoor genoemde regeling van de beperking van de ‘Hillen-aftrek’ wordt ook op u van toepassing.
Een hypotheekschuld in box 3
Sommige vermogenden hebben ervoor gekozen om een hypotheekschuld niet in box 1 maar in box 3 te laten vallen. Er is dan geen renteaftrek in box 1 voor deze schuld, maar een verlaging van het inkomen uit vermogen in box 3.
In box 3 mag als uitgangspunt een voorgeschreven rente van ongeveer 2,5% in aftrek worden gebracht. Voor de berekening van het werkelijke rendement komt de daadwerkelijke rente in aftrek. Platgeslagen komt het er op neer dat het fiscale voordeel in box 3 36% kan zijn. En als er in box 1 geen renteaftrek is, leidt de Hillen-aftrek tot een lager inkomen uit box 3. In combinatie kan dit gunstiger zijn dan de heffing in box 1, met een maximale aftrek van 36,97%.
De plannen van het nieuwe kabinet
Het nieuwe kabinet heeft geen voornemen om de belastingheffing van de eigen woning of de hypotheekrenteaftrek te wijzigen. Geeft dit rust voor de komende vier jaar? Deels wel, maar de politiek kan grillig zijn.
En los van nieuwe maatregelen, gaan er ook in 2024 wijzigingen optreden. U heeft gezien dat er eerder al verschillende veranderingen in gang zijn gezet. Die kunnen op langere termijn een grote impact hebben op uw financiële situatie. Wordt hierdoor niet verrast, is mijn oproep.
Meer over fiscale regelgeving over de eigen woning leest u in deze artikelen:
DGA & financiering van de eigen woning
Box 3 hypotheek soms voordeliger
Belastingaangifte: verhuur van (een deel van) uw eigen woning
Terugkijken Webinar Eindejaarstips 2023
In dit webinar bespraken Henk van Beek en René Bruel, beiden Expert Vermogensplanning bij ABN AMRO MeesPierson, de aankomende veranderingen. Dit alles onder de deskundige leiding van presentatrice Daphne Frielink. Kijk nu het webinar terug via onderstaande link.
Ook interessant
Heeft u een vraag over dit artikel?
De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.