De nieuwe regulering van de huurmarkt: wat betekent dit voor huurders en verhuurder? 

Wetsvoorstel Betaalbare huur

Om huurders beter te beschermen, heeft demissionair minister De Jonge al voor Prinsjesdag een wetsvoorstel ingediend. Dit wetsvoorstel moet huurders beschermen door 3 componenten:

1. Uitbreiding bestaande huurprijsbescherming

Momenteel bestaat er een huurprijsbescherming voor ongeveer 2,5 miljoen huurwoningen. Dit zijn woningen in het lagere of sociale huursegment. Een puntensysteem, het zogenaamde woningwaarderingsstelsel (WWS), bepaalt de woningkwaliteit en de maximale huurprijs. Heeft een woning ongeveer 148 punten? Dan wordt de maximale (sociale) huur van ongeveer € 808 per maand bereikt. Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties. Om in aanmerking te komen voor deze sociale huurwoningen mag het inkomen niet te hoog zijn. Afhankelijk van het inkomen is soms huurtoeslag mogelijk. Voor huurtoeslag is in 2024 extra geld beschikbaar.

Alle huurwoningen met een huur van meer dan € 808 (148 punten) zijn zogenaamde vrijesectorwoningen. Hiervoor geldt geen maximale huurprijs. Door modernisering van het WWS-stelsel gaan meer huurwoningen onder de huurprijsbescherming vallen. Het voorstel is om huurwoningen tot en met 186 WWS-punten onder de huurprijsbescherming te laten vallen. Bij 186 punten hoort een maximale huur van ongeveer € 1.123 (prijspeil juli 2023). Er zijn ongeveer 650.000 vrijesectorhuurwoningen en naar schatting gaan daarvan ongeveer 300.000 woningen onder deze regulering vallen. Deze nieuwe groep gereguleerde huurwoningen heet de ‘middenhuur’.

2. Dwingende huurprijs

Voor veel huurwoningen waarvoor de huurprijsbescherming geldt, worden de huidige WWS-maxima niet gerespecteerd. Op dit moment schrijft het WWS maximale huurprijzen voor, maar is het afspreken van een hogere huurprijs niet verboden. De maximale WWS-huurprijzen zijn dus niet dwingend. Overigens maakt de bestaande (aanvangs)huurprijsbescherming het wel mogelijk dat een huurder met een hogere huur dan behorende bij het WWS-puntensysteem een lagere huurprijs afdwingt. Dit kan als sprake is van onzelfstandige woonruimte of een zelfstandige woonruimte met een puntentotaal tot ongeveer 148 punten. De huurder moet dan in gesprek met de verhuurder. Wanneer zij er niet uitkomen, kan via de Huurcommissie huurverlaging worden afgedwongen.

Toch wordt de stap naar de Huurcommissie relatief weinig genomen en betalen veel huurders een te hoge huurprijs. Daarom wordt het gemoderniseerde WWS-systeem voor alle huurders en verhuurders dwingend. Dit betekent dat verhuurders zich aan de maximale WWS-huurprijzen dienen te houden. Gemeenten houden toezicht en krijgen voldoende juridische middelen om hierop te handhaven. Door verhoging van het aantal WWS-punten en het dwingend maken van het WWS wordt de huurregulering groter en effectiever.

Overigens geldt de nieuwe regulering alleen voor nieuwe huurcontracten. De verhuurder krijgt de verplichting om een puntentelling in het huurcontract op te nemen.

3. Modernisering van het puntensysteem

Naast uitbreiding en een dwingende huurprijsregulering wordt het puntensysteem verder gemoderniseerd door onder andere:

• Het beperken van het aantal punten op basis van de WOZ-waarde. Woningen met een hoge WOZ-waarde vallen al snel in de vrije huursector. Daarom mag de WOZ-waarde vanaf 187 punten maar voor maximaal 33% van het totaal aantal punten zorgen. Een hoge WOZ-waarde levert dan dus veel minder punten op.
• Het verduurzamen naar een beter energielabel te stimuleren. Goede energielabels worden veel hoger gewaardeerd in punten dan in het huidige systeem. Slechte labels (E, F, G) krijgen aftrekpunten.
• Een buitenruimte krijgt meer punten.
• Er komt een koppeling van de jaarlijkse huurstijging aan de CAO-loonontwikkeling.

Gevolgen voor de (huur)woningenmarkt en investeerders

De minister verwacht met dit wetsvoorstel de verduurzaming van huurwoningen aanzienlijk te stimuleren. Met de nieuwe regulering wil De Jonge meer betaalbare woningen realiseren en huurders beter beschermen. In zijn visie blijven huurwoningen voor investeerders zeker interessant.

De markt denkt genuanceerder over deze wet. De verwachting is dat het verhuurrendement aanzienlijk gaat dalen. De Nederlandse Bank berekende zelfs dat het rendementsverlies soms kan oplopen van 20% tot bijna 30% in Amsterdam. Daarom zullen investeerders zoeken naar mogelijkheden om het aantal WWS-punten te verhogen. Bijvoorbeeld door te verduurzamen en een groter woonoppervlak of buitenruimte te creëren. Immers, hoe meer WWS-punten, hoe hoger de huur kan zijn. Een ander gevolg van deze nieuwe regulering is dat investeerders huurwoningen verkopen.

Toch zien andere investeerders juist kansen. In Duitsland (Berlijn), waar al eerder een strengere huurregulering is ingevoerd, bleken de woningprijzen in de niet gereguleerde huursector aanzienlijk te stijgen. Ook de huurrendementen in deze sector stegen meer dan gemiddeld. Bij het invoeren van deze wet kunnen in Nederland wellicht dezelfde effecten optreden.

Invoering in 2024?

De demissionaire minister wil de wet invoeren op 1 januari 2024. Het wetsvoorstel ligt nu ter goedkeuring bij de Raad van State en is in de Tweede Kamer niet controversieel verklaard. Keurt de Raad van State het voorstel goed? Dan gaat het voorstel voor stemming naar de Tweede Kamer. De kans op behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer is alleen klein, omdat er vier weken voor de verkiezingen (op 22 november) geen vergaderingen meer zijn. De nieuwe Tweede Kamer behandelt dan na de verkiezingen het voorstel. Het is vervolgens afwachten hoe het huidige wetsvoorstel door de Kamers wordt aangenomen.