Direct naar content

Wie bestaand vastgoed koopt, moet daarover in principe overdrachtsbelasting betalen. Uitgangspunt is een tarief van 8%. Voor een eigen woning kan het tarief 2% zijn en jonge kopers hebben mogelijk een vrijstelling. Het gaat bij de overdrachtsbelasting al snel om grote bedragen. Dat is al een goede reden om er zorgvuldig naar te kijken. Soms kunt u overdrachtsbelasting besparen door goed te plannen.

Een woning die de koper zelf gaat bewonen als hoofdverblijf

Als u in 2022 een woning koopt die (voor langere tijd) uw hoofdverblijf wordt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting in principe 2%. U moet bij de notaris verklaren dat het uw hoofdverblijf wordt. Op de pagina ‘Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)’ van de Belastingdienst leest u daar meer over.

De startersvrijstelling

Als u een jonge koper bent, kunt u mogelijk gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De woning moet daarvoor uw hoofdverblijf worden en u bent meerderjarig (vaak: minimaal 18 jaar) maar nog geen 35 jaar. Ook hierbij geldt dat u dat bij de notaris moet verklaren. Op de pagina ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ van de Belastingdienst leest u daar meer over.

Deze vrijstelling wordt ‘startersvrijstelling’ genoemd, maar geldt ook voor anderen dan starters op de woningmarkt (‘doorstromers’), mits u aan de voorwaarden voldoet en niet eerder van deze vrijstelling gebruik heeft gemaakt. Een belangrijke aanvullende voorwaarde is de ‘woningwaardegrens’. De te verkrijgen woning moet een waarde hebben die niet hoger is dan € 400.000. In 2023 wordt dit bedrag verhoogd naar € 440.000.

Voor de woningwaardegrens wordt gekeken naar de gehele woning en de daarbij behorende aanhorigheden en niet alleen naar de waarde van het verkregen gedeelte van de woning.

Voorbeeld
Stel u bent 33 jaar en uw partner is 36 jaar. U koopt samen een woning voor € 500.000. Uw partner komt niet in aanmerking voor de vrijstelling op grond van de leeftijd. Uw aandeel in de woning van € 250.000 is weliswaar lager dan het grensbedrag, maar er wordt gekeken naar de gehele woning. In deze situatie is de overdrachtsbelasting 2% over de gehele waarde.

Zou de woning in dit voorbeeld een waarde hebben van € 390.000? Dan komt u wel in aanmerking voor de vrijstelling en uw partner niet, op grond van zijn of haar leeftijd. De gedachte kan opkomen dat u dan maar een groter deel van de woning koopt. Dat kan overdrachtsbelasting schelen. Dat is ook het geval als de woning in een huwelijksgemeenschap valt, zodat de woning na de aankoop toch gezamenlijk bezit is. Maar dit moet natuurlijk goed worden bekeken en het is zeker raadzaam hierover advies te vragen van uw notaris. De conclusie is evenwel dat de overdrachtsbelasting voor jonge kopers een extra element is om in de planning te betrekken.

Onvoorziene gebeurtenissen

Er kan iets onverwachts gebeuren na het kopen van de woning, waardoor u de woning uiteindelijk toch niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Denk aan een overlijden, een echtscheiding of het aanvaarden van een baan elders of emigratie. Als daarvan sprake is, dan kunt u de vrijstelling van overdrachtsbelasting behouden, dan wel het lage tarief van 2%, ondanks dat u de woning niet (heeft) gebruikt als hoofdverblijf.

Afzonderlijke (latere) aankopen

Als u bijvoorbeeld een huis mét garage koopt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting voor zowel het huis als de garage in principe 2%. Als de vrijstelling geldt, dan is die van toepassing op zowel het huis als de garage (let wel op de waardegrens van € 400.000). Een voorwaarde hierbij is dat u de garage gelijktijdig met het huis verkrijgt. Als u de garage later verkrijgt, dan geldt daarvoor het tarief van 8% overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt als de latere verkrijging bijvoorbeeld een tuin of een schuur betreft, die eventueel bij uw huis kan gaan behoren. Op de pagina ‘Waarvoor geldt het tarief van 8% overdrachtsbelasting?’ van de Belastingdienst leest u er meer over.

Vastgoed dat koper zelf niet gaat bewonen als hoofdverblijf

Koopt u in 2022 bestaand vastgoed dat uzelf niet voor langere tijd gaat gebruiken als hoofdverblijf? Dan moet u 8% overdrachtsbelasting betalen. Dit geldt dus als u een woning koopt om aan anderen te verhuren. Maar ook voor bijvoorbeeld een vakantiewoning.

Een woning voor uw kind tijdens de studie

Koopt u een woning om aan een kind te verhuren tijdens zijn of haar studie? Dan is ook dat een situatie waarvoor de overdrachtsbelasting 8% bedraagt. Dat is anders als u geld aan uw kind zou lenen en uw kind vervolgens de woning koopt. Is dit iets waar u aan denkt? Realiseert u zich dat dit een complexe puzzel kan zijn. Voorname puzzelstukken zijn onder meer: uw eigen situatie, de situatie van uw kind, voorwaarden van de gemeente, de overdrachtsbelasting, de inkomstenbelasting en wellicht ook de schenkbelasting. Kortom, iets om zorgvuldig te bekijken en advies over in te winnen.

Beleggingsvastgoed in de familie

Vastgoed is geregeld een onderdeel van het beleggingsvermogen van mensen. Als wordt nagedacht over de overdracht van vermogen naar kinderen, hoe past dat vastgoed dan in het geheel? De overdrachtsbelasting is daarbij natuurlijk een belangrijk aandachtspunt. Die geldt niet bij overlijden. Een overgang van het vastgoed na overlijden is wat dat betreft gunstiger dan een overdracht tijdens leven. Maar er is ook de regeling dat de overdrachtsbelasting in mindering komt op de schenkbelasting. Dat kan de pijn verzachten. Meer daarover leest u in ons artikel “Schenken van een woning en de overdrachtsbelasting in 2022”. Per situatie zal bekeken moeten worden wat de gevolgen zijn van de verschillende keuzemogelijkheden die u heeft.

De overdrachtsbelasting wordt verhoogd

Het kabinet heeft het voornemen de overdrachtsbelasting te verhogen naar 9%. Er zijn ook al rekensommen gemaakt om te bekijken wat de extra opbrengst is als het tarief 10% wordt.

Belastingen, weer ingewikkelder…

De wijzigingen die in afgelopen jaren zijn doorgevoerd in de overdrachtsbelasting hebben deze belasting ingewikkelder gemaakt. Ik heb een aantal aandachtspunten genoemd. Maar veel onderwerpen en kwesties zijn daarbij nog niet aan bod gekomen. Ik noem nog enkele punten:

  • Er is een regeling die de overdrachtsbelasting kan verminderen bij transacties binnen 6 maanden.
  • Er gelden vrijstellingen in verschillende situaties. Bijvoorbeeld voor de ondernemer die zijn onderneming in een BV inbrengt of voor samenwoners die een woning in ten minste een 60-40 verhouding hebben en uit elkaar gaan.
  • Let u er ook op dat bij nieuwbouw sprake kan zijn van een (andere) vrijstelling van overdrachtsbelasting, maar bijvoorbeeld ook van een btw-heffing van 21%(!). Ook bij bedrijfsvastgoed kunt u onder andere te maken krijgen met een btw-heffing.
  • Overdrachtsbelasting kan ook spelen bij de verkrijging van de economische eigendom van vastgoed of bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap. In die vennootschap moet u oog hebben voor onder meer de vennootschapsbelasting. Ziet u ook ons artikel “Bedrijfsoverdracht: een fiscaal dak op vastgoed?”.
  • Als u vastgoed in een ander land koopt, dan heeft u niet te maken met de Nederlandse overdrachtsbelasting maar met de belastingregels van dat andere land.
  • Een actueel thema is de vraag of een vastgoedvennootschap een onderneming kan vormen voor de bedrijfsopvolgingsregeling. Meer daarover leest u in ons artikel “Kansen voor de vastgoed-BV”.

Het is eigenlijk altijd raadzaam om met adviseurs te schakelen als u plannen heeft met vastgoed.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.