De overdrachtsbelasting in 2024

Een woning die de koper zelf gaat bewonen als hoofdverblijf

Als u in 2024 een woning koopt die (voor langere tijd) uw hoofdverblijf wordt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting in principe 2%. U moet bij de notaris verklaren dat het uw hoofdverblijf wordt. Op de pagina ‘Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%)’ van de Belastingdienst leest u daar meer over.

De startersvrijstelling

Als u een jonge koper bent, kunt u mogelijk gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De woning moet daarvoor uw hoofdverblijf worden en u bent meerderjarig (meestal: minimaal 18 jaar) maar nog geen 35 jaar. Ook hierbij geldt dat u dat bij de notaris moet verklaren. Op de pagina ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ van de Belastingdienst leest u daar meer over.

Deze vrijstelling wordt ‘startersvrijstelling’ genoemd, maar geldt ook voor anderen dan starters op de woningmarkt (‘doorstromers’). U moet aan de voorwaarden voldoen en niet eerder van deze vrijstelling gebruik hebben gemaakt. Een belangrijke aanvullende voorwaarde is de ‘woningwaardegrens’. De te verkrijgen woning moet een waarde hebben die niet hoger is dan € 510.000.

Voor de woningwaardegrens wordt gekeken naar de gehele woning en de daarbij behorende ‘aanhorigheden’ en niet alleen naar de waarde van het verkregen gedeelte van de woning.

Voorbeeld
Stel u bent 33 jaar en uw partner is 36 jaar. U koopt samen een woning voor € 540.000. Uw partner komt niet in aanmerking voor de vrijstelling op grond van de leeftijd. Uw aandeel in de woning van € 270.000 is weliswaar lager dan het grensbedrag, maar er wordt gekeken naar de gehele woning. In deze situatie is de overdrachtsbelasting 2% over de gehele waarde.

Zou de woning in dit voorbeeld een waarde hebben van € 500.000? Dan komt u wel in aanmerking voor de vrijstelling en uw partner niet, op grond van de leeftijd. De gedachte kan opkomen dat u dan maar een groter deel van de woning koopt. Dat kan overdrachtsbelasting schelen. Dat is ook het geval als de woning in een huwelijksgemeenschap valt, zodat de woning na de aankoop toch gezamenlijk bezit is. Maar dit moet natuurlijk goed worden bekeken en het is zeker raadzaam hierover advies te vragen van uw notaris of fiscalist. En dan is er de vraag of de bank eraan wil meewerken. Hier ziet u een situatie waarin dat niet zo was.

Onvoorziene gebeurtenissen

Er kan iets onverwachts gebeuren na het kopen van de woning, waardoor u de woning uiteindelijk toch niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Denk aan een overlijden, een echtscheiding of het aanvaarden van een baan elders of emigratie. Als daarvan sprake is, dan kunt u de vrijstelling van overdrachtsbelasting behouden, dan wel het lage tarief van 2%, ondanks dat u de woning niet (heeft) gebruikt als hoofdverblijf.

Afzonderlijke (latere) aankopen

Als u bijvoorbeeld een huis mét garage koopt, dan is het tarief van de overdrachtsbelasting voor zowel het huis als de garage in principe 2%. Als de vrijstelling geldt, dan is die van toepassing op zowel het huis als de garage (let wel op de waardegrens van € 510.000). Een voorwaarde hierbij is dat u de garage gelijktijdig met het huis verkrijgt. Als u de garage later verkrijgt, dan geldt daarvoor het tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt als de latere verkrijging bijvoorbeeld een tuin of een schuur betreft, die eventueel bij uw huis kan gaan behoren. Op deze pagina van de Belastingdienst leest u er meer over.

Vastgoed dat u niet gaat bewonen als hoofdverblijf

Koopt u in 2024 bestaand vastgoed dat uzelf niet voor langere tijd gaat gebruiken als hoofdverblijf? Dan moet u 10,4% overdrachtsbelasting betalen. Dit geldt dus als u een woning koopt om aan anderen te verhuren. Maar ook voor bijvoorbeeld een vakantiewoning.

Een woning voor uw kind tijdens de studie

Koopt u een woning om aan een kind te verhuren tijdens zijn of haar studie? Dan is ook dat een situatie waarvoor de overdrachtsbelasting 10,4% bedraagt. Dat is anders als u geld aan uw kind zou lenen en uw kind vervolgens de woning koopt. Is dit iets waar u aan denkt? Realiseert u zich dat dit een complexe puzzel kan zijn. Voorname puzzelstukken zijn onder meer: uw eigen situatie, de situatie van uw kind, voorwaarden van de gemeente, de overdrachtsbelasting, de inkomstenbelasting en wellicht ook de schenkbelasting. Kortom, iets om zorgvuldig te bekijken en advies over in te winnen.

Beleggingsvastgoed in de familie

Vastgoed is geregeld een onderdeel van het beleggingsvermogen van mensen. Als wordt nagedacht over de overdracht van vermogen naar kinderen, hoe past dat vastgoed dan in het geheel? De overdrachtsbelasting is daarbij natuurlijk een belangrijk aandachtspunt. Die geldt niet bij overlijden. Een overgang van het vastgoed na overlijden is wat dat betreft gunstiger dan een overdracht tijdens leven. Maar er is ook de regeling dat de overdrachtsbelasting in mindering komt op de schenkbelasting. Dat kan de pijn verzachten. Meer daarover leest u in ons artikel “Het schenken van een woning in 2024”. Per situatie zal bekeken moeten worden wat de gevolgen zijn van de verschillende keuzemogelijkheden die u heeft.

Belastingen, weer ingewikkelder…

De wijzigingen die in afgelopen jaren zijn doorgevoerd in de overdrachtsbelasting hebben deze belasting ingewikkelder gemaakt. Ik heb een aantal aandachtspunten genoemd. Maar veel onderwerpen en kwesties zijn daarbij nog niet aan bod gekomen. Ik noem nog enkele punten:

• Er is een regeling die de overdrachtsbelasting kan verminderen bij transacties binnen 6 maanden.
• Er gelden vrijstellingen in verschillende situaties. Bijvoorbeeld voor de ondernemer die zijn onderneming in een BV inbrengt of voor samenwoners die een woning in ten minste een 60-40 verhouding hebben en uit elkaar gaan.
• Let u er ook op dat bij nieuwbouw sprake kan zijn van een (andere) vrijstelling van overdrachtsbelasting, maar bijvoorbeeld ook van een btw-heffing van 21%(!). Ook bij bedrijfsvastgoed kunt u onder andere te maken krijgen met een btw-heffing.
• Overdrachtsbelasting kan ook spelen bij de verkrijging van de economische eigendom van vastgoed of bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap: “Koopt u aandelen in een bv met onroerende zaken? Let op de heffing van overdrachtsbelasting”.
• Als u vastgoed in een ander land koopt, dan heeft u niet te maken met de Nederlandse overdrachtsbelasting maar met de belastingregels van dat andere land.

Het is altijd raadzaam om met adviseurs te schakelen als u plannen heeft met vastgoed.

De toekomst van de overdrachtsbelasting

Inmiddels blijkt steeds vaker dat het hoge tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% beleggers weerhoudt van investeringen op de woningmarkt. Met Prinsjesdag heeft het kabinet het plan gepresenteerd om de overdrachtsbelasting voor woningen (waar geen sprake is van eigen bewoning) met ingang van 2026 te verlagen naar 8%. Hiermee wil het kabinet het investeren in huurwoningen stimuleren.