Direct naar content

Onder andere door dalende spaarrentes nam de belangstelling voor de verhuur van woningen en appartementen de laatste jaren toe. Maar beleggen in vastgoed is niet zonder risico’s. Tegelijkertijd staan de rendementen die behaald kunnen worden onder druk door veranderende wet- en regelgeving. Welke gevaren liggen er op de loer en is het tijd om de bakens te verzetten?

Als we praten over oudedagsvoorzieningen gaat het traditioneel over drie pijlers. De AOW vormt de eerste pijler van het pensioenstelsel. Iedereen die in Nederland woont of werkt, bouwt automatisch AOW op. De tweede pijler is pensioenopbouw via de werkgever. Hierdoor krijgen gepensioneerde werknemers een uitkering boven op de AOW-uitkering. De derde pijler regelt u zelf bij een verzekeraar in de vorm van een lijfrente of bij een bank in de vorm van banksparen. Daarmee kunt u fiscaal aantrekkelijk geld opzij zetten.

Beleggen in vastgoed als bron van inkomen voor later

Naast deze drie pijlers, sparen of beleggen veel mensen met als doel inkomen voor later. Met het dalen van de rente op spaargeld is het aantal particuliere beleggers op de beurs gestegen en heeft het beleggen in vastgoed een vlucht genomen. Met name de verhuur van woningen en appartementen is een populair alternatief voor sparen geworden. Deze beleggers werden aangetrokken door het te behalen rendement, dat naast de geïndexeerde en dus waardevaste huur, ook kan bestaan uit een meerwaarde van het pand. Diverse factoren waaronder dalende rentes, achterblijvende nieuwbouw, gunstige fiscale regelingen gecombineerd met een toenemende vraag door bevolkingsgroei en steeds meer eenpersoonshuishoudens, hebben sinds 2013 een enorme prijsstijging van woningen tot gevolg gehad. Dit heeft zijn uitwerking op het aantal mensen dat in vastgoed wil beleggen niet gemist.

Verhuur van woningen gaat gepaard met risico’s

Verhuur van woningen brengt risico’s met zich mee. Denk aan leegstand en aan huurders die de huur niet (op tijd) betalen. We kennen ook allemaal wel de verhalen over wietplantages die in verhuurde woningen worden gestart.

Maar er zijn ook andere soorten risico’s. Centrale banken  verhogen de rente om de inflatie het hoofd te kunnen bieden. Hierdoor stijgt de kapitaalmarktrente  met een negatieve invloed op de financieringsrente. Als de hogere rente niet wordt gecompenseerd door hogere huren, daalt het rendement en dit kan leiden tot een prijsdaling. Behalve het risico van een inzakkende markt is er het risico van wijzigende wet- en regelgeving. Naast de in 2022 ingevoerde opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht) en een verdere begrenzing van de huurindexatie, wil het kabinet het zogenaamde woningwaarderingsstel doortrekken. Op dit moment vallen alle woningen boven de sociale huurgrens van € 806,06 (cijfer: 2023) in de vrije sector. Het is de bedoeling dat per 1 januari 2024 ook voor nieuwe huurovereenkomsten in het middensegment een maximale huurprijs gaat gelden. De bovengrens zal op  € 1.021 komen te liggen (in 2024 zal dat door huurverhogingen ongeveer € 1.100 zijn). Ten slotte wordt onder meer nagedacht over een verbod op de verhuur per 2030 van slecht geïsoleerde woningen met energielabel E, F of G.

Verhuur van woningen en veranderende belastingwetgeving

Dan is er natuurlijk ook nog veranderende belastingwetgeving. Hieronder zetten wij  vijf belangrijke fiscale wijzigingen die de vastgoedbelegger kunnen raken, op een rij.

  1. Een nieuw box 3-stelsel
    Wie als privépersoon belegt in vastgoed, valt voor de inkomstenbelasting in box 3. Per 2023 wordt uitgegaan van de werkelijke vermogensmix. Daarover wordt niet het werkelijk rendement belast, maar wordt een forfaitaire berekening van het rendement gemaakt. Hierdoor zal de (vastgoed)belegger in veel gevallen meer belasting gaan betalen dan voor 2023. Het kabinet heeft het voornemen om vanaf 2026 een nieuw box 3 stelsel te introduceren, waarbij het werkelijke rendement (inkomsten en waardeontwikkeling) zal worden belast.
  2. Actualisatie ‘leegwaarderatio’
    De belasting in box 3 wordt in beginsel berekend over de WOZ-waarde van een woning. Voor verhuurde woningen waarvoor huurbescherming geldt, wordt de waarde bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Het percentage van de leegwaarderatio hangt af van de verhouding van de jaarlijkse huur tot de WOZ-waarde. Het kabinet heeft de percentages per 2023 geactualiseerd. Dit heeft voor een groot deel geleid tot een verhoging van de percentages met bijna 30 procentpunten.
  3. Excessief lenen van de eigen B.V.
    Veel vastgoedbeleggers lenen geld van de eigen B.V. om daarmee in box 3 te beleggen in vastgoed. Door het geld te lenen van de B.V. en het niet als dividend uit te laten keren, kan belastingheffing in box 2 worden uitgesteld. Per 2023 betalen aandeelhouders die meer dan € 700.000 euro lenen van hun eigen B.V., inkomstenbelasting in box 2 over het meerdere van € 700.000 (de peildatum is 31 december 2023). Eigenwoningleningen (box 1 leningen) die door de B.V. zijn verstrekt, tellen overigens niet mee voor de berekening van de excessieve leningen.
  4. Veranderingen voor box 2 beleggers
    De hierboven bedoelde inkomstenbelasting in box 2 bedraagt nu 26,9%. Deze belasting zal vanaf 2024 worden verhoogd naar 31% voor dividenden boven de € 67.000. Beneden die grens wordt het tarief dan verlaagd naar 24,5%.
    De vastgoedbelegger die in de B.V. belegt, krijgt te maken met deze aanpassing van de belastingheffing in box 2, op het moment dat de B.V. dividend uitkeert. Daarmee is de kous nog niet af. Het lage vennootschapsbelastingtarief is per 2023 verhoogd van 15% naar 19%, terwijl de winstgrens voor het lage vennootschapsbelastingtarief van 19% is verlaagd van € 395.000 naar € 200.000. Daarboven wordt 25,8% belasting geheven.
  5. Verhoging van de overdrachtsbelasting
    Ten slotte is per 2023 het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd van 8% naar 10,4%.

Conclusie

De belegger is aan zet om te bepalen of het te behalen rendement nog opweegt tegen de risico’s die gepaard gaan met een belegging in vastgoed of dat het tijd is meer spreiding aan te brengen in de totale portfolio van beleggingen en oudedagsvoorzieningen.

Heeft u een vraag over dit artikel?

De specialisten van ABN AMRO MeesPierson komen graag met u in contact.